《洛陽市物業(yè)管理辦法》
第一條 為實施《河南省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《省物業(yè)條例》)，規(guī)范物業(yè)管理行為，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設，出售、出租給兩個以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應當實行物業(yè)管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，應當逐步實行物業(yè)管理。
第三條 市房產(chǎn)管理部門負責全市物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督工作。
縣(市)、吉利區(qū)房產(chǎn)管理部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作，接受市房產(chǎn)管理部門的業(yè)務指導和監(jiān)督。
建設、規(guī)劃、公安、工商、物價、園林、公用事業(yè)等部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關工作。
第四條 開發(fā)建設單位在新建物業(yè)時，應當建設物業(yè)管理配套設施，制定前期物業(yè)管理方案。前期物業(yè)管理方案應當報房產(chǎn)管理部門備案。物業(yè)建成后，房產(chǎn)管理部門應當對物業(yè)管理配套設施進行驗收。
第五條 建設單位應當按物業(yè)總建筑面積2‰至4‰的比例提供業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房(最低不得少于50平方米)，其費用列入開發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。
第六條 業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的組成和職責，按《省物業(yè)條例》第二章的規(guī)定執(zhí)行。
新建住宅區(qū)入住率未達到50%之前，由開發(fā)建設單位代行業(yè)主委員會的職責。
第七條 業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)：
(一)業(yè)主委員會名稱、住所、所轄區(qū)域范圍；
(二)業(yè)主委員會成員名單及有效身份證明；
(三)業(yè)主大會參加人員及選舉情況；
(四)業(yè)主委員會章程。
房產(chǎn)管理部門應當在受理備案之日起15個工作日內(nèi)完成審查工作，對符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的，核發(fā)備案證書；對不符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的，書面通知其依法重新選舉。
第八條 開發(fā)建設單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，應當同時移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
(二)單項工程建筑及結構、設備、綠化工程竣工圖；
(三)地下管網(wǎng)竣工圖；
(四)有關設施、設備的使用和維修技術資料；
(五)工程質量驗收資料及質量保證協(xié)議；
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋、公共服務配套設施等項目清單及產(chǎn)權歸屬證明；
(七)房屋使用說明書和質量保證書；
(八)物業(yè)綜合驗收資料；
(九)其他應當移交的資料。
房產(chǎn)管理部門應當對移交工作進行監(jiān)督、指導。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：
(一)有明確的章程和固定的辦公場所；
(二)有健全的組織管理機構和管理制度，并配備有與企業(yè)資質等級相適應的各類專業(yè)技術人員和經(jīng)濟管理人員；
(三)有符合相應資質等級規(guī)定的注冊資金；
(四)有符合國家規(guī)定的財務管理制度；
(五)有健全的房屋管理、養(yǎng)護、維修等物業(yè)管理措施。
第十條 實行物業(yè)管理企業(yè)資質認證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度。
具備第九條規(guī)定條件的物業(yè)管理企業(yè)，應當向房產(chǎn)管理部門申領《物業(yè)管理企業(yè)資質等級證書》，并依法辦理登記注冊手續(xù)。
本市以外的物業(yè)管理企業(yè)進入本市接受委托從事物業(yè)管理活動的，應當持資質等級證書和有關證件到市房產(chǎn)管理部門備案。
第十一條 首次業(yè)主大會召開前，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。
業(yè)主委員會或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同。物業(yè)管理服務合同的內(nèi)容應當符合《省物業(yè)條例》第三十三條的規(guī)定。
選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當以公開招標方式為主，在房產(chǎn)管理部門指導下進行。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務。
物業(yè)管理服務合同和前期物業(yè)管理服務協(xié)議，應當報房產(chǎn)管理部門備案。
第十二條 物業(yè)管理服務費的收取及標準，按《省物業(yè)條例》第三十六條、第三十七條的規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供物業(yè)管理服務合同約定以外的專項特約服務，服務費用由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商確定。
第十三條 凡是實行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃氣、供曖、通訊等單位應當直接向每一位業(yè)主收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)受上述有關單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂代收合同，載明代辦服務費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。
第十四條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關部門辦理報批手續(xù)。
業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經(jīng)營性設施而收取的費用，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。
第十五條 建設單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，由房產(chǎn)管理部門責令其限期補建。逾期未補建的，應當繳納補建總價款，由業(yè)主委員會組織補建；按規(guī)劃不能補建的，由建設單位與業(yè)主委員會協(xié)商以其他方式等價補償，并可處以1萬元以下罰款。
建設單位未按規(guī)定移交物業(yè)管理所需資料的，由房產(chǎn)管理部門責令其限期移交，并可處以2000元以上5000元以下罰款。
第十六條 業(yè)主、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設施、設備行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時制止，并向有關主管部門舉報。建設、規(guī)劃、房產(chǎn)等主管部門可以依法對違法行為人予以行政處罰。
業(yè)主、使用人未按期繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以書面通知其限期繳納，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定；經(jīng)催收仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會可按合同約定追究其違約責任，房產(chǎn)管理部門可對其予以警告、責令限期改正、降低其資質等級、直至吊銷資質證書，并可處以2000元以上1萬元以下的罰款：
(一)對房屋及其共用部位和設施、設備維修不及時的；
(二)管理制度不健全，管理混亂的；
(三)擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場地、綠地，以及改變房地產(chǎn)和公用設施用途的；
(四)不履行物業(yè)管理服務合同及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定義務的；
(五)未取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書或者超出資質證書核定范圍從事物業(yè)管理服務的。
第十八條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛時，可以通過協(xié)商解決或者申請房產(chǎn)管理部門進行調(diào)解，也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
當事人對房產(chǎn)管理部門的具體行政行為不服的，可依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出具體行政行為的房產(chǎn)管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。
第十九條 房產(chǎn)管理部門及其工作人員未按《省物業(yè)條例》和本辦法履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究主管人員和其他有關人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條本辦法自2002年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府發(fā)布的《洛陽市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。
