開封市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務活動，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實際使用人。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業(yè)管理服務的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督指導、業(yè)主自治與物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)服務相結合的管理體制。
鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。
第五條 市、縣（區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制和物業(yè)管理責任目標管理工作制度。
第六條 市、縣（區(qū)）房地產管理部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、城管、發(fā)改、公安、民政、環(huán)保、園林文物、安監(jiān)、工商等有關行政管理部門應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第八條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。
新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經(jīng)房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。
第十條 尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照有關規(guī)定劃定或調整，并向業(yè)主公告。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：
（一）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的；
（二）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿12個月的；
（三）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月且業(yè)主總數(shù)在30人以上的。
已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會，實行規(guī)范的物業(yè)管理。
第十二條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致意見，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十三條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。
第十四條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數(shù)的1/2。
籌備組組長由居民委員會代表擔任�；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內的公告欄內公告，公告時間不得少于7日。
第十五條 籌備組成立后，應當做好下列工作：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
（三）登記業(yè)主有關資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會成員候選人產生辦法及名單草案；
（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自成立之日起45日內，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將本條第一款規(guī)定的有關事項在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十六條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開展工作。
建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。
第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會會議召開3日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、委托期限等內容。
第十八條 首次業(yè)主大會會議應當對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項進行表決。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項。
第二十條 管理規(guī)約應當約定下列主要內容：
（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用；
（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則；
（五）物業(yè)管理爭議的處理方式；
（六）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向縣、區(qū)房地產管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）業(yè)主委員會成立情況的書面報告；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會成員名單及基本情況；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第二十二條 業(yè)主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。
無正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。
換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起7日內在物業(yè)管理區(qū)域內公布其成員名單，并自成立之日起30日內組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
自新一屆業(yè)主委員會備案之日起10日內，原業(yè)主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會經(jīng)費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會任期屆滿，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會財務收支情況進行審計。
第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
（一）利用職權謀私或者收受其他利益；
（二）以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔保；
（三）侵占業(yè)主財產或者損害業(yè)主利益；
（四）在本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)任職；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。
第二十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：
（一）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
（二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（四）有拒不交納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的；
（五）有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的；
（六）因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。
業(yè)主委員會成員應當自成員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
第二十六條 物業(yè)管理活動中業(yè)主的權利、義務及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第三章前期物業(yè)管理
第二十七條 建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。
第二十八條 建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：
（一）現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30完成；
（二）預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成。
第二十九條 建設單位在銷售房屋之前，應當參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第三十條 建設單位在物業(yè)銷售前應當將臨時管理規(guī)約向買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同，應當遵守臨時管理規(guī)約（包含前期物業(yè)服務合同約定的內容）并予以書面承諾。
第三十一條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗交接。
第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十五條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積2‰的標準配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于60平方米。
建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。
物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個人不得擅自改變其用途。
第三十六條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布維修聯(lián)系電話。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
第四章物業(yè)管理服務
第三十七條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，必須具備國家規(guī)定的資質條件。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
一個物業(yè)管理區(qū)域內由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十八條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)參照物業(yè)服務合同示范文本簽訂書面物業(yè)服務合同，并自合同簽訂之日起30日內報縣、區(qū)房地產管理部門備案。
第三十九條 業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當在新的物業(yè)服務合同生效之前，與原物業(yè)服務企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務企業(yè)就交接時間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進行約定。
原物業(yè)服務企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管。
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本辦法第三十四條規(guī)定的資料。
第四十條 物業(yè)服務合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結果及時告知物業(yè)服務企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務合同；物業(yè)服務企業(yè)不同意續(xù)約的，應當在合同期滿2個月前在物業(yè)管理區(qū)域內公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務合同的，應當告知對方，并提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內公告全體業(yè)主。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應服務。物業(yè)服務企業(yè)提供服務，應當遵守下列規(guī)定：
（一）嚴格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務技術標準、服務規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
（三）確保消防等公共安全設施完好有效；
（四）建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案；
（五）在物業(yè)管理區(qū)域內公示服務監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關改進和完善服務的意見和建議；
（六）配合居民委員會做好社區(qū)建設和管理的相關工作。
市、縣（區(qū)）房地產管理部門應當對物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務技術標準、服務規(guī)范和相關規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十三條 物業(yè)服務收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
物業(yè)服務收費實行政府指導價的，市、縣（區(qū)）價格行政主管部門應當會同同級房地產管理部門，綜合考慮物業(yè)服務等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。
物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，物業(yè)服務內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目及收費標準。
第四十五條 業(yè)主（包括物業(yè)已交付，但尚未居住的）應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務費；逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位繳納。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備日常運行管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務成本，由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。
第四十九條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第五十一條 市、縣（區(qū)）房地產管理部門對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應當及時調查處理，并在10日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會應當配合縣、區(qū)房地產管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。
第五章物業(yè)的使用、維護
第五十二條 物業(yè)的使用、維護應當遵守規(guī)劃、住建、城管、環(huán)保、園林文物、公安、消防等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、異產毗連等方面的相鄰關系。
第五十三條 建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化（含綠地率和綠地面積）及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施的規(guī)劃設計平面圖予以公示。
建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時，應當提出有關共用設施設備的登記申請，由房地產管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書。
依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定承擔相應的維修、養(yǎng)護責任。
第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定。
經(jīng)營收入和收取的車位占用費扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重和抗震結構；
（二）未經(jīng)規(guī)劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌；
（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構筑物及其他設施；
（四）擅自占用、挖掘道路、場地；
（五）侵占綠地、毀壞花草樹木；
（六）亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物；
（七）擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；
（八）超過規(guī)定標準排放噪音；
（九）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品；
（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以制止；制止無效的，可以向有關部門舉報或投訴。
第五十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十條 專項維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應當續(xù)籌。續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定，但續(xù)籌后的專項維修資金總額不得低于初次籌集的數(shù)額。
已售出但未建立住宅專項維修資金的房屋，由業(yè)主大會決定是否補建住宅專項維修資金，決定不補建的，其住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造由相關業(yè)主負責。
第六十一條 專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。
專項維修資金收取、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據(jù)國家有關規(guī)定另行制定。
第六十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第六章法律責任
第六十三條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十七條之規(guī)定，由物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十四條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十八條之規(guī)定，由房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十五條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關資料的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十九條之規(guī)定，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十六條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十條之規(guī)定，由房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺詐手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十七條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十一條之規(guī)定，由房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十八條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十二條之規(guī)定，由房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十九條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條之規(guī)定，由房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第七十條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十四條之規(guī)定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第七十一條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十五條之規(guī)定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十二條 違反本辦法的規(guī)定，有以下行為之一的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十六條之規(guī)定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
