濰坊市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟社會健康穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于濰坊市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費及其監(jiān)督管理活動。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，包括物業(yè)公共服務(wù)費、機動車停放費和其他服務(wù)收費。
第三條 市人民政府價格主管部門負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作�？h(市、區(qū))人民政府價格主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)服務(wù)收費管理的相關(guān)工作。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，并按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
第五條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)管理部門或者住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)制定基準價格及其浮動幅度，報本級人民政府批準后向社會公布執(zhí)行。
實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準，應(yīng)當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等情況適時調(diào)整。
第六條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。
鼓勵、支持業(yè)主或者物業(yè)使用人通過公平競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費標準、收費方式等。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)費
第七條 本辦法所稱物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋以及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第八條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實行政府指導價，其他物業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
第九條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標準由市人民政府物業(yè)主管部門會同價格主管部門制定并向社會公布。
第十條 普通住宅在銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同簽訂之日起十日內(nèi)報送所在地價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第十一條 物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當包含物業(yè)公共服務(wù)費的內(nèi)容。
第十二條 因政府指導價變動需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在政府指導價變動范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整。
因服務(wù)成本變化需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將真實、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費標準之日起十日內(nèi)向所在地價格主管部門備案。
第十三條 普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計收。已辦理房屋權(quán)屬證書的，以房屋權(quán)屬證書載明的房屋建筑面積計收;未辦理房屋權(quán)屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。
普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業(yè)公共服務(wù)費的計費面積之內(nèi)，但改變設(shè)計用途用于居住的除外。
第十四條 房屋以及車庫、儲藏室依法改變設(shè)計用途用于餐飲、培訓等經(jīng)營的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意并辦理相關(guān)手續(xù)，其物業(yè)公共服務(wù)費參照經(jīng)營性用房標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。
第十五條 業(yè)主應(yīng)當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費的，從其約定。
經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預收物業(yè)公共服務(wù)費，但預收時間不得超過半年;物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人對預收時間另有約定的，從其約定。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費。
第十六條 因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費減半收取，差額部分由建設(shè)單位補償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其他物業(yè)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。
第十七條 普通住宅交付后空置六個月以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人雙方共同確認(原則上以水、電、氣計量情況為衡量標準)后，其空置期間的前期物業(yè)公共服務(wù)費按實際執(zhí)行標準的50%收取。
其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。
第十八條 普通住宅尚未出售、出租或者因建設(shè)單位的原因未按時交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務(wù)費由建設(shè)單位交納。
符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費自建設(shè)單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。
第三章 機動車停放費
第十九條 本辦法所稱機動車停放費，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)租賃建設(shè)單位的車位、使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫(場)內(nèi)的車位、占用業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務(wù)費、車位場地使用費。
第二十條 普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業(yè)的機動車停放費實行市場調(diào)節(jié)價。
第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人以及其他承租人租賃建設(shè)單位的車位，應(yīng)當交納車位租賃費。
普通住宅的車位租賃費標準，由承租人與建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)約定;其他物業(yè)管理區(qū)域的車位租賃費標準，由承租人與建設(shè)單位或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第二十二條 車位租賃費由建設(shè)單位收取。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理并收取車位租賃費的，應(yīng)當簽訂書面委托合同;未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取。
第二十三條 使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫(場)內(nèi)的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)的，車位使用人應(yīng)當交納停車服務(wù)費。
普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費標準，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)約定;其他物業(yè)管理區(qū)域的停車服務(wù)費標準，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
車位未停放機動車一個月以上的，應(yīng)由車位使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與車位使用人雙方共同確認后，免收停車服務(wù)費。
第二十四條 對占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。
普通住宅前期物業(yè)收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導價范圍內(nèi)確定;其他物業(yè)管理區(qū)域收取車位場地使用費的，其收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會確定。
第二十五條 停車服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，車位場地使用費可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。
長期使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車庫(場)內(nèi)的車位，或者長期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機動車的，可以按月收取停車服務(wù)費或者車位場地使用費;臨時停放機動車的，停放未超過2小時的免費;超過2小時的部分，具體收費標準由市、縣價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。
第二十六條 對進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的機動車，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、安裝和物品配送等服務(wù)臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。
第四章 其他服務(wù)收費
第二十七條 本辦法所稱其他服務(wù)收費，是指除物業(yè)公共服務(wù)費、機動車停放費之外，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務(wù)并收取相應(yīng)的費用，以及涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主或者物業(yè)使用人的其他收費。
第二十八條 其他服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人以及其他有關(guān)單位、人員協(xié)商約定;國家、省對其他服務(wù)收費規(guī)定實行政府指導價或者實行其他管理方式的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
第二十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費、臨時停車收費等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定其使用方式和用途;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費。屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應(yīng)的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費可按20%的比例扣除。
第三十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生建筑垃圾的，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點存放，并承擔清運費用，清運方式及具體收費標準由雙方協(xié)商確定。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、機動車實行出入證(卡)管理的，應(yīng)當為每戶家庭免費配置四張出入證(卡)，對有車位(車庫)的業(yè)主應(yīng)按一車一證免費配置車輛出入證(卡)。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前款之外的其他通行設(shè)備的，可以收取適當?shù)馁M用，但應(yīng)當由業(yè)主、物業(yè)使用人自愿選擇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制收取費用。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照與業(yè)主或者物業(yè)使用人的約定，提供機動車看管、家政服務(wù)等特約服務(wù)并收取相應(yīng)的費用。具體收費標準由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。
第三十四條 供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位以及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第三十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期限內(nèi)的，維修養(yǎng)護費用由建設(shè)單位負擔;超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應(yīng)當通過專項維修資金予以列支。
第五章 監(jiān)督管理
第三十六條 縣級以上人民政府價格主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)收費成本調(diào)查和價格監(jiān)測制度，及時查處物業(yè)服務(wù)收費違法行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他資料，不得弄虛作假。
第三十七條 縣級以上人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當會同價格主管部門和其他有關(guān)部門，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系和服務(wù)等級動態(tài)調(diào)整機制，對投訴率高、問題反映集中和達不到服務(wù)標準的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行重點監(jiān)督檢查，并可以采取限期整改、降低收費標準等措施。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格遵守價格法律、法規(guī)，全面履行物業(yè)服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量與收費標準質(zhì)價相符。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據(jù)、舉報投訴電話等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督，并不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)保證金、押金等應(yīng)當符合有關(guān)規(guī)定，不得以保證金、押金等形式變相收費。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費、臨時停車收費等收益資金，應(yīng)當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月，公示記錄留存?zhèn)洳椤?/p>
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同和本辦法規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按照合同約定交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當督促其交納;拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式依法追繳。
第四十一條 建立物業(yè)服務(wù)收費糾紛調(diào)處機制。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以向縣級以上人民政府價格主管部門申請調(diào)解處理。價格主管部門接到申請后，應(yīng)當及時進行調(diào)解處理。
第四十二條 建立物業(yè)服務(wù)收費信用管理體系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務(wù)等級提供服務(wù)等行為的，納入失信企業(yè)名單并給予相應(yīng)懲戒;業(yè)主或者物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費用等行為的，納入其個人誠信記錄,并對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第四十三條 建立物業(yè)服務(wù)收費投訴舉報處理機制。對因物業(yè)服務(wù)收費引起的投訴舉報，由縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關(guān)部門按照各自職責依法處理。
第六章 附則
第四十四條 違反本辦法規(guī)定的，依照《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(省政府令第317號)及其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定實施處罰。
第四十五條 既有多層增設(shè)電梯的, 按未配電梯收費標準執(zhí)行;對于增設(shè)電梯的管理維護費用，由相關(guān)業(yè)主共同承擔，具體分攤方案按照相關(guān)業(yè)主的約定執(zhí)行。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，其收費參照本辦法執(zhí)行。
第四十七條 本辦法自2019年 1 月 1 日起施行，有效期至 2023年12月31日。
