第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《福建省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條 漳州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本規(guī)定。
第三條 漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)有：
（一）負責(zé)宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范性文件；
（二）指導(dǎo)、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；
（三）負責(zé)三級（含暫定三級）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核發(fā)證和資質(zhì)檢查工作；
（四）負責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)住宅專項維修資金的監(jiān)管工作；
（五）負責(zé)物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理工作；
（六）負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管；
（七）指導(dǎo)、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會開展工作，促進市物業(yè)管理協(xié)會加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律。
第四條 各縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)有：
（一）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會物業(yè)管理工作；
（二）指導(dǎo)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉的備案工作；
（三）負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級（含暫定三級）資質(zhì)初審和資質(zhì)檢查的復(fù)審工作；
（四）建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理物業(yè)管理矛盾糾紛；
（五）負責(zé)對物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主大會和業(yè)主委員會行為的日常監(jiān)管工作；
（六）負責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約的備案工作。
各縣（市）住房保障與房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的監(jiān)管工作。
第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)監(jiān)督管理和社區(qū)建設(shè)之間的協(xié)調(diào)工作，并指定專人負責(zé)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)有：
（一）負責(zé)檢查、監(jiān)督居（村）民委員會物業(yè)管理工作；
（二）負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會，并組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的選舉及換屆工作，負責(zé)業(yè)主大會解散后的財產(chǎn)清算工作；
（三）負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常監(jiān)管，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛投訴；
（四）積極引導(dǎo)舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理；
（五）負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級（含暫定三級）資質(zhì)檢查的初審工作。
（六）負責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接等物業(yè)管理中的重大問題。
第六條 社區(qū)居（村）民委員會負責(zé)配合有關(guān)部門共同做好轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查工作，并明確具體人員負責(zé)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)有：
（一）負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；
（二）負責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)合同終止的物業(yè)及資料移交工作；
（三）負責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會解散后的財產(chǎn)清算工作；
（四）對已經(jīng)自然形成且無爭議的區(qū)域，負責(zé)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門書面提議確認物業(yè)管理區(qū)域；
（五）協(xié)調(diào)處理業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；
（六）在業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第七條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及各縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理信息化體系建設(shè)，建立物業(yè)管理信息平臺。
第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。
建設(shè)單位或業(yè)主需要對物業(yè)管理區(qū)域進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向縣(市、區(qū))住房保障與房地產(chǎn)管理部門書面提議，縣(市、區(qū))住房保障與房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)首次業(yè)主大會的成立。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)首次業(yè)主大會成立所需的經(jīng)費，并協(xié)助組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準(zhǔn)業(yè)主委員會工作規(guī)則等。
首屆業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主自薦和推薦產(chǎn)生，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)在100戶以上的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表，并由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的各業(yè)主意見，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，由5至11人單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。
業(yè)主委員會委員應(yīng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間；
（七）本人及其近親屬不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。
第十一條 業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，應(yīng)當(dāng)一次性選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)按照不超過委員人數(shù)的百分之三十設(shè)置；候補委員實行差額選舉，按照預(yù)定名額和候選人得票多少順序當(dāng)選。
候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十二條 業(yè)主委員會組成人員發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法辦理備案手續(xù)并及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條 采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，逾期不參加投票業(yè)主的表決意見按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定，但首次業(yè)主大會會議不參加投票業(yè)主的表決意見視為棄權(quán)。
召開業(yè)主大會會議，與會業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)，且與會業(yè)主占專有部分面積應(yīng)當(dāng)超過本物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積的半數(shù)，業(yè)主大會會議方為有效。
前款所稱與會，是指業(yè)主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。
第十四條 業(yè)主大會會議表決事項經(jīng)與會業(yè)主表決多數(shù)通過，但不足法定票數(shù)的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業(yè)主。未與會業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)作出決定并書面回復(fù)。未書面回復(fù)的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定其表決意見，業(yè)主大會議事規(guī)則未明確規(guī)定的則視為同意與會多數(shù)業(yè)主表決意見。規(guī)定期滿，應(yīng)當(dāng)將未與會業(yè)主回復(fù)情況進行公告。
第十五條 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及決定物業(yè)服務(wù)合同期限，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會按照法定要求表決通過，不得授權(quán)業(yè)主委員會決定。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時受理和處理業(yè)主投訴，并將處理情況及時反饋業(yè)主。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會會議或者全體業(yè)主報告上一年度的工作情況。
第十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：
（一）任期屆滿的；
（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；
（四）因犯罪被依法限制人身自由的；
（五）收受有利害關(guān)系人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益的；
（六）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦利害關(guān)系人就業(yè)的；
（七）無正當(dāng)理由拒不繳納物業(yè)管理費或者專項維修資金等不履行業(yè)主法定義務(wù)的；
（八）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員有前款第（一）至（四）項所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第（五）至（八）項所列情形之一的，須經(jīng)業(yè)主大會會議決定。終止委員資格的事項應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，并向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和所在地縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照規(guī)定取得相應(yīng)資質(zhì)等級。
物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對其履行物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督。
第二十條 外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的，需按照規(guī)定到所在地工商行政管理局辦理有關(guān)手續(xù)，同時到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理備案登記手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督，自愿加入行業(yè)協(xié)會，遵循行業(yè)協(xié)會章程及其他自律規(guī)定。
第二十一條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立健全全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責(zé)人及從業(yè)人員信用檔案制度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員各類違法違規(guī)、不講誠信、損害業(yè)主權(quán)益的不良行為應(yīng)記入企業(yè)信用檔案記錄。
第二十二條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門以及各縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行信用檔案和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查，并將檢查結(jié)果向社會公布。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案。
若投標(biāo)人少于3人的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡其他建設(shè)項目的建設(shè)單位采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
第二十四條 建設(shè)單位是前期物業(yè)管理的招標(biāo)單位，應(yīng)當(dāng)在所在地住房保障與房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督下負責(zé)前期物業(yè)管理的招投標(biāo)工作，并在以下時限完成招投標(biāo)工作：
（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日內(nèi)；
（二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前；
（三）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日內(nèi)。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)依法在建設(shè)工程設(shè)計方案和施工圖件中明確物業(yè)管理用房、公共停車場、公建配套用房及設(shè)備用房的具體位置及相應(yīng)面積。
城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)依法對建設(shè)項目規(guī)劃方案進行審核。在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，對物業(yè)管理用房、公共停車場、公建配套用房及設(shè)備用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)予以審查。
分期開發(fā)建設(shè)的項目，物業(yè)管理用房規(guī)劃位置位于后期樓盤的，建設(shè)單位應(yīng)先行提供相應(yīng)面積和標(biāo)準(zhǔn)的房屋，暫時作為物業(yè)管理用房使用。
物業(yè)管理用房、共用設(shè)備用房建筑面積，按照國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》計算，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售、安置物業(yè)之前，依法制定臨時管理規(guī)約，臨時管理規(guī)約要在制定后30日內(nèi)向縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案。
第二十七條 建設(shè)單位在與買受人簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)與物業(yè)買受人簽訂經(jīng)住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等物權(quán)關(guān)系。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售、安置之前，將臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)向買受人、被拆遷安置人明示和說明，并在銷售或安置辦理場所公示。物業(yè)買受人、被拆遷安置人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣、拆遷安置合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十九條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)服務(wù)費用。
第三十條 建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房、公共停車場、公建配套用房及設(shè)備用房的位置、面積等相關(guān)資料。權(quán)屬登記部門在辦理房屋權(quán)屬登記時，在房屋登記簿上載明物業(yè)管理用房、公共停車場、公建配套用房及設(shè)備用房的位置、面積等事項。業(yè)主委員會有權(quán)向權(quán)屬登記部門查詢物業(yè)管理用房、公共停車場、公建配套用房及設(shè)備用房的有關(guān)情況，并將查詢情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，查驗中發(fā)現(xiàn)不符合要求的配套設(shè)施、設(shè)備、工程質(zhì)量等問題，由建設(shè)單位負責(zé)整改，并在完成物業(yè)承接查驗工作30日內(nèi)，將符合驗收要求的相關(guān)手續(xù)報所在地市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或縣（市）住房保障與房地產(chǎn)管理部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理所需相關(guān)資料、物業(yè)管理用房、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用及其收支帳目等。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收��；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收��；公共使用的由業(yè)主按實分攤，具體分攤辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費。
未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費用。
供水、供電、供氣等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任。
第三十四條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)城市管理、治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)。未按約定或者規(guī)定提供的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供并可以向縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）投訴；縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時予以處理。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按時足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。
第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同解除前60日須書面告知對方，并將解約原因、解約時間等書面報告物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會。同時，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。
縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同解除前，依法召開業(yè)主大會決定對建筑物及其附屬設(shè)施的管理進行自主管理或委托管理。
第三十八條 縣（市、區(qū)）住房保障與房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同解除或終止之日起10日內(nèi)，按照相關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會或業(yè)主委員會移交物業(yè)管理所需相關(guān)資料、物業(yè)管理用房、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用及其收支帳目等。
未能成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出服務(wù)項目時應(yīng)當(dāng)向社區(qū)居民委員會辦理移交手續(xù)。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第三十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）等規(guī)定，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理費用后的經(jīng)營收益歸業(yè)主所有，主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護、維修以及補充住宅專項維修資金，該收益應(yīng)單獨建賬，每半年至少公布一次收支情況。
第四十條 業(yè)主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、一套改多套和改變建筑設(shè)計使用功能。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定的違法行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止，并在二十四小時內(nèi)報告相關(guān)行政主管部門。相關(guān)行政主管部門接到相關(guān)報告后，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)調(diào)查核實，并將正在實施的上述違法行為的情況書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到相關(guān)行政主管部門的通知后，可以根據(jù)與業(yè)主或者使用人簽訂的書面約定暫時停止供水、供電。業(yè)主或者使用人改正違法行為后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)供水、供電，并報告相關(guān)行政主管部門。
第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開挖、埋設(shè)或者維修供電、給排水、排污、燃氣、通信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀的事項簽訂協(xié)議后方可施工，并就協(xié)議內(nèi)容及其履行情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。施工單位擅自進入小區(qū)施工的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并向所在地住房保障與房地產(chǎn)管理部門報告，由所在地住房保障與房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，并按相關(guān)規(guī)定依法處罰。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃建設(shè)的機動車、非機動車位能夠滿足業(yè)主停車需求的，不得施劃新的機動車、非機動車位。
物業(yè)管理區(qū)域機動車、非機動車位不足時，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。
物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)成立業(yè)主大會的，機動車、非機動車位施劃方案以及相關(guān)收費管理事項由業(yè)主大會決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；尚未成立業(yè)主大會已經(jīng)實行物業(yè)管理的，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)臨時管理規(guī)約征求業(yè)主意見后組織實施；未實行物業(yè)管理的，由社區(qū)居民委員會征求相關(guān)業(yè)主意見后施劃。
施劃機動車、非機動車位涉及改變公共場地的性質(zhì)或者用途需要辦理相關(guān)審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理。
規(guī)劃、消防、公安機關(guān)交通管理等行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理區(qū)域機動車、非機動車位施劃的指導(dǎo)。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生損害公共利益或者他人合法權(quán)益的行為時，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理。
第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安全安裝規(guī)定等注意事項。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、改變住宅使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以制止，向有關(guān)行政主管部門報告，并有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第四十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第四十六條 住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
住宅專項維修資金的管理和使用應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、�？顚Ｓ谩⒐_透明、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。
第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的專項維修資金由業(yè)主交納。
第四十八條 應(yīng)當(dāng)建立而未建立，或未完全建立住宅專項維修資金的住宅，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過成立業(yè)主大會，就補建本區(qū)域住宅專項維修資金及資金管理制度作出決定，并按照商品住宅、公有住房的不同性質(zhì)，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或各縣（市）住房保障與房地產(chǎn)管理部門申請補建，按繳交標(biāo)準(zhǔn)足額交存首期住宅專項維修資金。
第四十九條 專項維修資金的使用報告由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或各縣（市）住房保障與房地產(chǎn)管理部門提出。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，須經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過。
第七章 相關(guān)執(zhí)法主體工作職責(zé)
第五十條 各有關(guān)單位要按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的管理和執(zhí)法監(jiān)督工作。
第五十一條 有下列違法行為之一的由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門委托的單位負責(zé)依法查處：
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（二）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；
（三）裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的；
（四）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的；
（五）擅自變動建筑承重結(jié)構(gòu)、原設(shè)計立面、色彩、外觀格式的；
（六）住宅小區(qū)工程未經(jīng)竣工驗收備案或者驗收不合格，擅自投入使用的；
（七）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的；
（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的；
（九）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。
第五十二條 有下列違法行為之一的由城市管理行政執(zhí)法部門或城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負責(zé)依法查處：
（一）建設(shè)單位或者個人未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進行建設(shè)的以及臨時建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的；
（二）在物業(yè)管理區(qū)域沿市區(qū)道路的建筑物、設(shè)施及在樹木上涂寫、刻畫或者未經(jīng)批準(zhǔn)懸掛、張貼宣傳品的；
（三）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜家禽影響市容和環(huán)境衛(wèi)生的；
（四）在物業(yè)管理區(qū)域沿市區(qū)規(guī)定街道的臨街建筑物的陽臺和窗外堆放吊掛物品，或在市區(qū)道路沖洗機動車輛；搭建、封閉陽臺、破墻開店、設(shè)置大型戶外廣告，影響市容的；
（五）未經(jīng)同意擅自占用城市綠化用地的；
（六）城市飲食服務(wù)業(yè)的經(jīng)營者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙對附近居民的居住環(huán)境造成污染的；
（七）住宅室內(nèi)裝修活動未限制作業(yè)時間并采取有效措施，對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染的；
（八）使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內(nèi)娛樂活動時，未采取有效措施，對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染的；
(九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。
第五十三條 有下列違法行為之一的由公安部門負責(zé)依法查處：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法銷售、燃放煙花爆竹等行為；
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的寵物擾民行為；
(三)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的安防工作，加大對盜竊等違法行為的查處力度；
(四)擅自損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材；違法埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距；違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。
第五十四條 有下列違法行為之一的由工商行政管理部門負責(zé)依法查處：
(一)依照相關(guān)規(guī)定自行或者配合其他相關(guān)職能部門，查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動的違法行為；
(二)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，將住宅、車庫或其他非經(jīng)營性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房，申請人未能提交利害關(guān)系人書面同意材料的，不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照；現(xiàn)有已將住宅、車庫或其他非經(jīng)營性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房并取得營業(yè)執(zhí)照的，在從事經(jīng)營活動期間，若有利害關(guān)系人提出異議，辦理營業(yè)執(zhí)照年檢時應(yīng)提交利害關(guān)系人書面同意材料；
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他依法應(yīng)由該部門查處的行為。
第五十五條 其他職能部門應(yīng)依據(jù)職責(zé)查處與物業(yè)管理活動相關(guān)的違法違規(guī)行為。市級行政主管部門要加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，促進縣級物業(yè)管理工作有效開展。各縣(市)人民政府要在部門機構(gòu)設(shè)置中明確相關(guān)部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)。
第八章 法律責(zé)任
第五十六條 業(yè)主委員會不履行或者不完全履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。
第五十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十八條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第五十九條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再符合原資質(zhì)等級條件的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，重新核定其資質(zhì)等級，其中原資質(zhì)等級為二級或以上的，報上一級房地產(chǎn)行政主管部門處理。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照法律、法規(guī)和規(guī)章以及物業(yè)服務(wù)合同的約定做好安全防范工作，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)服務(wù)項目管理的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將其記入企業(yè)信用檔案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在整改期間暫停其承接本市物業(yè)服務(wù)項目，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第六十三條 房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十四條 違反本管理規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第九章 附則
第六十五條 本規(guī)定自2013年4月1日起施行，有效期五年。2008年5月1日起施行的《漳州市物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止。
