杭州市物業(yè)管理條例（修訂草案）
第一章 總 則
第一條[目的和依據(jù)] 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合實際，制定本條例。
第二條[適用范圍] 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)，是指建成并投入使用的房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地；本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者業(yè)主以自行管理方式，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條[導(dǎo)向及引領(lǐng)] 本市各級人民政府將物業(yè)管理工作納入城市基層治理體系，建立物業(yè)綜合管理協(xié)調(diào)機制，運用杭州城市大腦賦能物業(yè)管理，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。
社區(qū)黨組織依法依規(guī)領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)管理活動，組建多方議事協(xié)調(diào)機制。
第四條 [部門職責] 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，建設(shè)與維護物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
各區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門按照規(guī)定的職責分工，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
其他相關(guān)行政管理部門按照職責分工，履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理職責。
第五條[基層政府職責] 區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的領(lǐng)導(dǎo)，組織本級相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府統(tǒng)籌推進物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當明確機構(gòu)，配備人員，落實經(jīng)費，具體負責指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建、換屆和日常工作，并協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)。
居民委員會依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理活動相關(guān)工作。
第六條[糾紛治理] 本市建立人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等相銜接的物業(yè)管理活動糾紛多元調(diào)處、化解機制，加強糾紛源頭治理。
第七條[公共事件應(yīng)對] 區(qū)、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人納入相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機制。
發(fā)生突發(fā)事件時，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當組織落實上級政府的應(yīng)急措施，指導(dǎo)、督促業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人配合居民委員會開展工作。
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會
第八條[業(yè)主] 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
未辦理房屋所有權(quán)登記，但是基于人民法院或者仲裁機構(gòu)的生效法律文書、人民政府的征收決定、合法建造、繼承等取得房屋所有權(quán)，或者與建設(shè)單位訂立買賣合同取得建筑物專有部分所有權(quán)并占有的，可以認定為業(yè)主。
業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會換屆選舉工作組需要確認業(yè)主身份的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以通過杭州城市大腦相關(guān)應(yīng)用場景予以查詢并回復(fù), 相關(guān)職能部門應(yīng)當予以協(xié)助。
第九條[業(yè)主的權(quán)利] 業(yè)主依法享有下列權(quán)利：
（一）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，并就制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同及其他物業(yè)管理事項提出意見和建議；
（二）選舉業(yè)主委員會委員、候補委員，并依法享有被選舉權(quán)；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同的情況；
（四）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有資金使用管理的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十條[首次業(yè)主大會籌備] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋銷售并交付的建筑物面積達到物業(yè)建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付滿兩年、且房屋出售并交付的建筑面積達到物業(yè)建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當在兩個月內(nèi)向房屋所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照杭州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則報送首次業(yè)主大會會議籌備資料，具體規(guī)則由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照建筑物總面積每平方米一點二元且不低于六萬元不高于六十萬元的標準承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在提交籌備資料的同時，向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府交納籌備經(jīng)費�；I備經(jīng)費有結(jié)余的，統(tǒng)一納入該物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性收益。
第十一條[首次業(yè)主大會] 首次業(yè)主大會會議由物業(yè)管理委員會組織召開，表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。未表決通過上述事項的，業(yè)主大會視為不成立。
分期開發(fā)的建設(shè)項目為一個物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的建筑物面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。建設(shè)單位出售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋時，應(yīng)當向買受人明示業(yè)主大會決定的事項。
第十二條[會議類型] 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占物業(yè)建筑物總面積百分之二十以上且占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）法律、法規(guī)，管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第十三條[禁止授權(quán)事項] 以下事項應(yīng)當由全體業(yè)主或者業(yè)主大會決定，不得授權(quán)業(yè)主委員會：
（一）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當由業(yè)主共同決定的事項；
（二）業(yè)主委員會運行經(jīng)費的籌集、使用和管理；
（三）業(yè)主委員會委員工作津貼標準、業(yè)主委員會所聘請人員的工作職責和薪酬標準；
（四）使用屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)經(jīng)營性收益或者其他資金，但用于物業(yè)管理的緊急需要，且在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的次數(shù)和總額限制內(nèi)的除外；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十四條[議題與表決] 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開十五日前將時間、地點、議題通知全體業(yè)主。會議不得對已公示議題以外的事項進行表決。會議決定應(yīng)當以書面形式向全體業(yè)主公示。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)符合《中華人民共和國民法典》規(guī)定人數(shù)的業(yè)主同意方為有效。業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，專有部分面積和建筑物總面積的計算按照杭州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則確定。
第十五條[會議方式]業(yè)主大會會議可以采用書面征求意見、集體討論等形式。鼓勵采用信息網(wǎng)絡(luò)會議等互聯(lián)網(wǎng)方式召開業(yè)主大會。業(yè)主大會按照書面、互聯(lián)網(wǎng)簽到等方式確認業(yè)主參加會議。
業(yè)主大會會議投票表決通過物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等互聯(lián)網(wǎng)方式進行的，業(yè)主大會應(yīng)當同時提供書面投票途徑。
第十六條[會議監(jiān)督] 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開十五日前書面告知所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會的會議表決進行指導(dǎo)、監(jiān)督。未告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的議題，業(yè)主大會不得進行投票表決。
業(yè)主按照規(guī)定提議罷免業(yè)主委員會委員的，或者業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會在三十日內(nèi)組織召開；逾期未召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主召開。
第十七條[業(yè)主監(jiān)督委員會] 業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會，監(jiān)督業(yè)主委員會履職情況，其職責、組成、選舉、工作規(guī)則等由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主監(jiān)督委員會不得行使屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職權(quán)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第十八條[任職資格] 業(yè)主委員會委員應(yīng)當為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，遵守法律、法規(guī)，管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，具有完全民事行為能力，熱心公益，有責任心和組織協(xié)調(diào)能力。
鼓勵黨（團）員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員、勞動模范以及具有專業(yè)技術(shù)特長的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會委員。
鼓勵符合條件的社區(qū)黨組織、居民委員會成員或者居民小區(qū)黨支部書記、黨小組組長通過法定程序擔任業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)督委員會主任、副主任。
法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定對業(yè)主不得擔任業(yè)主委員會成員的情形作出規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十九條[候選人審查] 業(yè)主委員會委員候選人資格經(jīng)物業(yè)管理委員會或者業(yè)主委員會換屆選舉工作組初步審查后，提交街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行資格審查。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行資格審查時，可以向相關(guān)部門進行核實，相關(guān)部門應(yīng)當在五日內(nèi)予以書面回復(fù)。
候選人經(jīng)資格審查后，物業(yè)管理委員會或者業(yè)主委員會換屆選舉工作組應(yīng)當將候選人的簡歷、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等業(yè)主基本義務(wù)履行情況，以及其本人及其近親屬是否為本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)人的工作人員等情況向全體業(yè)主公示。
第二十條[業(yè)委會組成及備案] 業(yè)主委員會委員人數(shù)為五人以上十一人以下的單數(shù)；戶數(shù)在一百戶以下的，可以由三人組成。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的委托出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會的備案事項發(fā)生變動的，應(yīng)當自變動之日起十五日內(nèi)辦理變更備案。
業(yè)主委員會應(yīng)當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)人，向全體業(yè)主公示備案證明，并向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、本屆業(yè)主委員會印章。
第二十一條[候補委員] 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)為二人以上五人以下，一般不得超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的二分之一。
業(yè)主委員會委員缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)二分之一的，可以從候補委員中按照得票數(shù)順位自動遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會缺額超過正式委員總?cè)藬?shù)二分之一的，應(yīng)當重新選舉業(yè)主委員會。
第二十二條[業(yè)委會職責] 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：
（一）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的執(zhí)行；了解物業(yè)服務(wù)信息并及時將重大事項告知全體業(yè)主；處理因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會履職情況；制作保存業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議記錄；執(zhí)行業(yè)主大會的決定并處理日常事務(wù)；
（三）擬訂物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主大會決定，與物業(yè)服務(wù)人訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同；擬定物業(yè)管理用房，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方案，并向業(yè)主報告；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。
市、區(qū)縣（市）人民政府，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會在推選先進典型時對于業(yè)主委員會成員可以優(yōu)先考慮。
第二十三條[業(yè)委會會議] 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主大會決定召開會議。三分之一以上業(yè)主委員會委員提議的，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)委會會議應(yīng)當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會委員不得委托他人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會會議決定使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并簽字。印章使用情況應(yīng)當每季度在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，同時抄告所在地的居民委員會。業(yè)主委員會印章可以委托所在地的居民委員會保管。
第二十四條[委員罷免] 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主，可以根據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則，提議業(yè)主大會會議審議決定罷免其委員資格：
（一）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，情節(jié)嚴重的；
（二）收受物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；
（三）向物業(yè)服務(wù)人銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
（五）杭州業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作有關(guān)指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定的其他行為。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定情形的，可以責令其暫停履行職責，并提請業(yè)主大會會議決定罷免其委員資格。
業(yè)主大會會議在審議罷免業(yè)主委員會委員提議時，應(yīng)當允許其申辯，并書面記錄。
第二十五條[自行去職] 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；
（三）向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出書面辭職的；
（四）被依法追究刑事責任的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十六條[決策監(jiān)督] 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會作出的決定違反業(yè)主大會議事規(guī)則的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當向業(yè)主提出召開業(yè)主大會臨時會議的建議。業(yè)主大會臨時會議可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢，撤銷業(yè)主委員會的決定或者改選業(yè)主委員會。
業(yè)主向人民法院請求撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定的，區(qū)、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當終止撤銷程序。
第二十七條[業(yè)主實時監(jiān)督] 業(yè)主委員會應(yīng)當通過物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等多種方式，接受業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人的人員配備、服務(wù)質(zhì)量等履行物業(yè)服務(wù)合同情況的實時評價。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人的否定性評價達到業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的解聘程序啟動要件的，業(yè)主委員會應(yīng)當依照規(guī)定啟動解聘程序，由業(yè)主大會作出決定。
第二十八條[任期及換屆] 業(yè)主委員會任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會委員可以連選連任。
業(yè)主委員會在任期屆滿五個月前，書面向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報告。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當自收到報告之日起兩個月內(nèi)組建業(yè)主委員會換屆選舉工作組。
業(yè)主委員會換屆選舉工作組應(yīng)當在業(yè)主委員會任期屆滿前，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會換屆選舉工作組的組成和工作規(guī)則參照物業(yè)管理委員會的規(guī)定執(zhí)行。
第二十九條[換屆期間權(quán)力限制] 業(yè)主委員會換屆選舉工作組成立至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定，確有必要召開的，應(yīng)當由換屆選舉工作組組織召開：
（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；
（二）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準；
（三）除管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項；
（四）物業(yè)管理用房，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方案；
（五）使用物業(yè)經(jīng)營性收益；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他重大事項。
第三十條[資料移交] 新一屆業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當自終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交前款規(guī)定資料及財物；新一屆業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生的，應(yīng)當向所在地的居民委員會移交。
業(yè)主委員會及其委員未按照本條第一款、第二款規(guī)定移交的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以責令其移交；拒不移交的，所在地的公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。
第三十一條[運行經(jīng)費] 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運行經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有物業(yè)經(jīng)營性收益的，運行經(jīng)費可以在收益中列支，具體額度由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會可以給予業(yè)主委員會委員適當?shù)墓ぷ鹘蛸N，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書和財務(wù)工作人員，負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作，以提高業(yè)主委員會履職水平，其工作職責和薪酬標準由業(yè)主大會決定。
第三十二條[財務(wù)管理] 業(yè)主委員會應(yīng)當建立財務(wù)管理制度。物業(yè)經(jīng)營性收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行經(jīng)費應(yīng)當按照會計準則建立賬簿，并依法享受非盈利性組織稅收減免政策。
業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會計資料。原始憑證、會計資料的保存期限不短于本屆業(yè)主委員會的任期。業(yè)主委員會應(yīng)當至少每半年公布一次物業(yè)經(jīng)營性收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行經(jīng)費的使用情況。
第三十三條[審計監(jiān)督] 有下列情形之一的，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)經(jīng)營性收益、業(yè)主委員會運行經(jīng)費等進行審計：
（一）經(jīng)專有部分面積占物業(yè)建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；
（二）業(yè)主委員會任期屆滿的；
（三）業(yè)主委員會主任在任期內(nèi)去職的；
（四）街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)監(jiān)督情況或者居民委員會的提議認為需要審計的；
（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會拒絕按照前款規(guī)定進行審計的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以代為委托審計。
審計結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公示，審計費用可以在經(jīng)營性收益中列支。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會
第三十四條[物業(yè)管委會] 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組建物業(yè)管理委員會：
（一）未成立業(yè)主大會的；
（二）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；
（三）業(yè)主委員會委員缺額半數(shù)以上，未能重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。
新交付物業(yè)且具備召開首次業(yè)主大會會議條件，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出的籌備業(yè)主大會書面申請的，應(yīng)當在兩個月內(nèi)通過物業(yè)管理委員會，籌備首次業(yè)主大會。
第三十五條[人員組成及公示] 物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、轄區(qū)公安派出所、居民委員會、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)且不超過十一人，其中，業(yè)主代表的人數(shù)不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一；已經(jīng)成立業(yè)主大會的，建設(shè)單位可以不再指派人員參加物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派代表擔任。物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式向全體業(yè)主公示。
物業(yè)管理委員會組建、運行的具體辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門制定。
第三十六條[物管委職責] 物業(yè)管理委員會是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的臨時機構(gòu)。
未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會或者按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責，辦理移交手續(xù)后解散。
第三章 物業(yè)服務(wù)
第三十七條[劃分規(guī)則與程序] 建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域范圍通過合同約定方式向買受人明示。物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定劃分：
（一）新建物業(yè)，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（二）商品住房配建的公共保障性住房和所在區(qū)域商品住房共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（三）城市建成區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)的建設(shè)項目，與周邊原有房屋毗連的，經(jīng)各自業(yè)主大會同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當自取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向建設(shè)項目所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門提交建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖、相關(guān)業(yè)主大會決議等材料。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)，會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及居民委員會作出決定，并書面告知建設(shè)單位。
第三十八條[區(qū)域調(diào)整] 有下列情形之一的，業(yè)主委員會可以向所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房使用方案、共用設(shè)施設(shè)備維護管理責任承擔方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料：
（一）因河道、城市道路等物理分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責任，并經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主大會決定，劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會決定，歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自收到材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及居民委員會作出決定。
第三十九條[物業(yè)管理用房] 物業(yè)管理用房的坐落和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明。建設(shè)單位在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證前，應(yīng)當對物業(yè)管理用房進行確認，并將其排除在可銷售房屋之外。建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋不動產(chǎn)首次登記前，按照不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實測地上建筑物總面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)均為非住房的，只需按照不少于實測地上建筑物總面積千分之三的比例提供辦公用房。批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑物面積，計入計算物業(yè)管理用房面積比例的建筑物總面積。
物業(yè)管理用房屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓或者抵押，不得擅自改變用途。
物業(yè)管理用房應(yīng)當位于地上且獨立成套。物業(yè)辦公用房不少于一百平方米，其中業(yè)主委員會辦公用房不少于二十平方米。物業(yè)辦公用房應(yīng)當相對集中，具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件。
物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，移交前期物業(yè)服務(wù)人使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)人出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限不得超過業(yè)主大會成立后十二個月，并在合同中作出明確約定。
第四十條[前期物業(yè)] 含有住房物業(yè)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當在房屋銷售前，通過招標投標選聘物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù)，訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。
含有住房物業(yè)的建設(shè)項目，物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積超過十萬平方米的，應(yīng)當在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人；投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積小于五萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住房建筑物面積計入物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積。
第四十一條[承接查驗] 物業(yè)交付前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其委托的專業(yè)機構(gòu)監(jiān)督下，共同查驗新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，訂立物業(yè)承接查驗協(xié)議，并按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料。
物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)或者在約定期限內(nèi)整改。
業(yè)主委員會應(yīng)當在訂立物業(yè)服務(wù)合同后，與物業(yè)服務(wù)人進行既有物業(yè)承接驗收，訂立承接查驗協(xié)議，并按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料。
第四十二條[企業(yè)義務(wù)] 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
（一）符合國家、省和本市的技術(shù)標準、規(guī)范；
（二）依法維護、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防等共用設(shè)施；
（三）協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)緊急事務(wù)；
（四）建立日常管理檔案及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等資料檔案；
（五）配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將合同副本及相關(guān)資料報送所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十三條[選聘續(xù)聘] 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商合同續(xù)訂，并組織召開業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當在原合同屆滿前重新訂立物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，選聘方案需經(jīng)業(yè)主大會表決通過后以書面形式向全體業(yè)主公示。
鼓勵業(yè)主大會采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主大會根據(jù)選聘方案、報名情況和業(yè)主委員會的審查意見，對選聘物業(yè)服務(wù)人事項進行投票表決。
第四十四條[退出移交] 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當自合同終止之日起十五日內(nèi)或者合同約定的期限內(nèi)，向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的對象移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理檔案資料，以及預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、受委托管理的物業(yè)經(jīng)營性收益等相關(guān)財物。
物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、其他糾紛未解決、階段工作未完成、物業(yè)服務(wù)合同未履行完畢等理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)人已退出本物業(yè)管理區(qū)域為由，拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。
第四十五條[應(yīng)急管理] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)緊急狀況時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時協(xié)調(diào)處理，并報告業(yè)主和業(yè)主委員會。相關(guān)處理費用屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的，按照約定支付；屬于專項維修資金使用范圍的，由專項維修資金支付；需全體業(yè)主承擔的，應(yīng)當通過業(yè)主大會決定支付。
物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織有關(guān)單位確定緊急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的物業(yè)管理服務(wù)。緊急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主共同承擔。
第四十六條[物業(yè)收費] 物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價適用范圍和收費標準由價格行政主管部門制定，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進行調(diào)整。住宅和商業(yè)及辦公用房的物業(yè)服務(wù)費可以實行不同收費標準，但是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、共用同一配套設(shè)施設(shè)備且物業(yè)服務(wù)標準相同的，鼓勵采用同一收費標準。
物業(yè)服務(wù)費的具體收費標準根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定確定，地下車位服務(wù)費的具體收費標準由有車位業(yè)主共同與物業(yè)服務(wù)人約定確定，作為物業(yè)服務(wù)合同的附件。
本市各級人民政府及其組成部門、居民委員會委托物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)服務(wù)合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定以外的公共服務(wù)事項的，應(yīng)當采用購買服務(wù)方式進行。
第四十七條[費用收交] 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費；物業(yè)交付后，物業(yè)費由業(yè)主承擔。
業(yè)主應(yīng)當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)費的，預(yù)收期限最長不得超過十二個月，且不得超過合同存續(xù)的剩余期限。
物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費為由，實施停止供電、供水、供熱、供氣和禁止車輛進入小區(qū)和車庫等行為。
第四十八條[經(jīng)營性收支] 物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，收益在扣除合理成本之后歸業(yè)主共有。
屬于業(yè)主共有的物業(yè)經(jīng)營性收益可以用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要，但是不得直接分配給業(yè)主。
物業(yè)經(jīng)營性收益委托物業(yè)服務(wù)人管理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位在銀行開設(shè)經(jīng)營性收益專門賬戶，不得與物業(yè)服務(wù)人其他收支合用賬戶。物業(yè)經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義在銀行開設(shè)一個專門賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義開設(shè)賬戶。
第四十九條[收支公示] 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用、管理事項，并向全體業(yè)主公示。物業(yè)服務(wù)人代為管理物業(yè)經(jīng)營性收益的，業(yè)主委員會應(yīng)當每年以及在續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)人時，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況進行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公示。審計費用可以在物業(yè)經(jīng)營性收益中列支。
本市推行物業(yè)經(jīng)營性收益通過物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)公示制度。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當向全體業(yè)主公示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有經(jīng)營性收支項目清單，并每月定期將上月物業(yè)經(jīng)營性收支項目、金額、摘要等錄入物業(yè)信息管理系統(tǒng)，并授權(quán)開戶銀行向物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)推送物業(yè)經(jīng)營性收益賬戶流水等信息，以供業(yè)主查詢、監(jiān)督。
第五十條[自行管理] 經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會的監(jiān)督、指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的，應(yīng)當將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
物業(yè)管理區(qū)域由業(yè)主自行管理的，管理區(qū)域內(nèi)安全防范和消防安全職責由業(yè)主大會或者全體業(yè)主履行，業(yè)主委員會主任為安全管理責任人。電梯、消防救援、治安防范等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維護。采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務(wù)的，應(yīng)當為其提供相應(yīng)的安全生產(chǎn)條件和設(shè)施設(shè)備，并支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。
業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者居民委員會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證，憑臨時稅務(wù)登記證申請領(lǐng)用發(fā)票。業(yè)主自行管理，需要有關(guān)部門予以協(xié)助的，應(yīng)當依法予以支持。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進行財務(wù)管理和審計。管理賬目應(yīng)當每年向業(yè)主公布一次。
第四章 物業(yè)的使用和維護
第五十一條[禁止行為] 物業(yè)的使用應(yīng)當遵守法律、法規(guī)，臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途合理、安全的使用，不得實施下列行為：
（一）違法拆除、變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)；
（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；違法挖掘房屋地下空間；擅自改變建筑物外立面；
（四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用；
（五）擅自占用綠地實施種菜、施肥等影響其他業(yè)主生活的行為；
（六）損壞、挪用消防設(shè)施、器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地；違反消防安全管理規(guī)定進行電動自行車充電；
（七）違法飼養(yǎng)動物影響其他業(yè)主生活；
（八）違反生活垃圾分類管理規(guī)定投放垃圾；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當進行勸阻、制止；經(jīng)勸阻、制止無效的，向相關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會應(yīng)當公布報告聯(lián)系方式，并按照相關(guān)規(guī)定及時處理。
發(fā)現(xiàn)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地等嚴重危害公共安全的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時勸阻、制止，或者依照物業(yè)服務(wù)合同約定、管理規(guī)約規(guī)定予以清理。勸阻、制止無效或者無法清理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時向消防救援機構(gòu)報告，消防救援機構(gòu)應(yīng)當依法給予處罰。經(jīng)責令改正拒不改正的，強制執(zhí)行所需費用由違法行為人承擔。
第五十二條[裝修管理] 業(yè)主、非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝飾裝修的，應(yīng)當遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人訂立裝飾裝修管理協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運、施工時間、公共部位保護等。
物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合。
第五十三條[停車管理] 業(yè)主大會成立前，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路等共用部位停放機動車的，停放、收費等管理制度由物業(yè)服務(wù)人在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下制定，收費標準按照價格行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行，并在出入口處明示。
業(yè)主大會成立后，車輛停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應(yīng)當確定收費標準。
停車費屬于物業(yè)經(jīng)營性收益，歸全體業(yè)主所有。
第五十四條[專項設(shè)施管理] 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當及時接收。物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當承擔分戶計量表和表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)人代收代交有關(guān)費用、進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，應(yīng)當訂立委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責相關(guān)工作。
第五十五條[加裝電梯] 既有住宅需要加裝電梯的，應(yīng)當經(jīng)本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
加裝電梯設(shè)計方案應(yīng)當由相關(guān)業(yè)主報送區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審查。加裝電梯的既有住宅應(yīng)當同時滿足下列條件：
（一）具有合法權(quán)屬證明；
（二）屬已建成投入使用的無電梯住宅；
（三）未被列入房屋征收范圍和計劃；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門受理申請后，應(yīng)當負責召集規(guī)劃和自然資源、城市管理、市場監(jiān)管、城市綠化等行政主管部門聯(lián)合審查，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當依據(jù)本部門的法定職權(quán)出具書面意見。經(jīng)聯(lián)合審查同意加裝電梯的，業(yè)主可以依法組織實施加裝電梯。既有住房加裝電梯的具體辦法由市人民政府制定。
既有住宅加裝電梯項目符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的無需辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的條件的，不再辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。
既有住宅加裝電梯的物業(yè)管理、維護費用由電梯所有人與物業(yè)服務(wù)人另行約定。
第五十六條[維護費用承擔] 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：
（一）專用部位和專用設(shè)施設(shè)備，包括在構(gòu)造及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔；
（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外），包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造鼓勵通過公開招標投標方式選聘施工方，費用由相關(guān)業(yè)主按照各自所有專有部分面積比例共同承擔；屬人為損壞的，由責任人承擔。
物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將收費標準在顯著位置進行明示，并在維修、更新前告知業(yè)主、非業(yè)主使用人。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位需要進入物業(yè)管理區(qū)域作業(yè)的，物業(yè)服務(wù)人和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當配合。
第五十七條[保修金交存] 物業(yè)用于銷售的，建設(shè)單位應(yīng)當在不動產(chǎn)首次登記之前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例，向市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門指定的物業(yè)保修金管理機構(gòu)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。
物業(yè)建筑安裝總造價可以以建筑工程施工許可證中明確的合同造價或者工程決算金額為準。建設(shè)單位已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，物業(yè)建筑安裝總造價可以扣除已投保工程部分的造價。
第五十八條[保修金使用] 在物業(yè)保修期內(nèi)，經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題需要維修，但建設(shè)單位不履行保修責任或者因注銷、清算等原因無法履行保修責任的，業(yè)主或業(yè)主委員會可以申請使用物業(yè)保修金。
建設(shè)單位、業(yè)主對確定鑒定機構(gòu)不能達成一致的，由區(qū)、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門確定鑒定機構(gòu)。
第五十九條[保修金計息和退還] 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于同期銀行一年期定期存款利率計息。
建設(shè)單位因注銷、清算等原因無法繼續(xù)履行保修責任的，應(yīng)當確定繼續(xù)履行保修責任的單位，并辦理變更手續(xù)。
物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當在物業(yè)保修金存儲期限屆滿前一個月內(nèi)，將擬退還物業(yè)保修金事項在相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，期限為三十日。公示期內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人未提出異議的，物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位。公示期內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人提出異議的，建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位與異議提出人應(yīng)當在六個月內(nèi)解決爭議。逾期未解決爭議，且異議提出人未就爭議事項提起訴訟或者申請仲裁的，物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位。
物業(yè)保修金符合退還條件，但建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位已注銷的，且自物業(yè)保修金存儲期屆滿之日起三年內(nèi)，無相關(guān)權(quán)利承繼人提出退還申請的，物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當予以公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，業(yè)主委員會可以申請將物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)應(yīng)急維修專項資金。
第六十條[維修資金交存] 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上專有部分所有權(quán)人的，建設(shè)單位應(yīng)當在不動產(chǎn)首次登記之前，按照建筑物總面積和交存標準向市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門指定的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當按照專有部分面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔。
前款所稱建筑物總面積以具有資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)提供的房產(chǎn)測繪成果為準；交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)本級人民政府批準后公布。
建設(shè)單位在申請辦理不動產(chǎn)首次登記時，提供物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金的交存憑證，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)核驗資金交存情況。
第六十一條[維修資金續(xù)交] 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
業(yè)主未按照管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定續(xù)交資金的，由業(yè)主委員會催告。經(jīng)催告后仍不交納的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟，并可以提請有關(guān)部門記入業(yè)主個人的信用記錄。
物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)營性收益應(yīng)當按季度用于補充物業(yè)專項維修資金，補充比例不低于經(jīng)營性收益結(jié)余部分的百分之五十，補充后達到首期交存金額的，可以停止補充。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或受其委托的居民委員會應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)專項維修資金續(xù)交工作。
第六十二條[維修資金使用] 物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。使用物業(yè)專項維修資金須經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分面積占三分之二以上且人數(shù)占三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或受其委托的居民委員會應(yīng)當對業(yè)主表決和物業(yè)專項維修資金使用情況進行監(jiān)督。
物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及公共安全或者嚴重影響業(yè)主居住使用的緊急情況的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時報告業(yè)主委員會，采取應(yīng)急防范措施，并自行或委托專業(yè)機構(gòu)編制維修方案：
（一）電梯嚴重故障；
（二）消防設(shè)施、設(shè)備嚴重損壞；
（三）建筑外立面存在脫落危險；
（四）圍墻、道路坍塌；
（五）屋面、外墻滲漏；
（六）排水設(shè)施嚴重堵塞或者損壞。
需要使用物業(yè)專項維修資金的，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會審核并經(jīng)有關(guān)行政主管部門或單位確認后，可以不經(jīng)業(yè)主表決同意，按照簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金。前款第一項至第三項規(guī)定的情形，維修方案分別由區(qū)、縣（市）市場監(jiān)管、消防救援機構(gòu)、城鄉(xiāng)建設(shè)等行政主管部門確認，其他情形由所在地的居民委員會確認。工程完工后，由相關(guān)行政主管部門、居民委員會出具驗收合格證明。
發(fā)生本條第二款第一項至第三項規(guī)定的危及公共安全的緊急情況，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人不及時組織維修的，由所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織代為維修，并可以按照簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金。
第六十三條[計息及應(yīng)急維修資金]物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于同期銀行一年期定期存款利率計息。
物業(yè)專項維修資金的利差余額等合法孳息可以按照收益分攤的原則，以幢為單位建立物業(yè)應(yīng)急維修專項資金。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生第六十二條第二款第三項至第六項規(guī)定的情形的，可以申請使用不超過五萬元的物業(yè)應(yīng)急維修專項資金。
第六十四條[代為申請] 未選聘物業(yè)服務(wù)人或者未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會或者所在地的居民委員代為申請使用物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金和物業(yè)應(yīng)急維修專項資金。
第五章 法律責任
第六十五條[建設(shè)單位法律責任] 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本條例第十條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的有關(guān)資料的，處一萬元以上三萬元以下罰款；違反第十條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第四十一條規(guī)定，未按照規(guī)定開展物業(yè)承接查驗的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
第六十六條[物業(yè)服務(wù)人法律責任] 物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定辦理備案的，處五千元以上五萬元以下罰款；
（二）違反本條例第四十四條第二款規(guī)定，無正當理由拒絕退出物業(yè)管理項目的，處十萬元以上三十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第四十七條第三款規(guī)定，以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由，實施停電、停水、停氣、禁止車輛進入物業(yè)管理區(qū)域和車庫等行為的，處一萬元以上五萬元以下罰款；
（四）違反本條例第四十八條第三款規(guī)定，未按照規(guī)定為物業(yè)管理區(qū)域開設(shè)經(jīng)營性收益專門賬戶的，處一萬以上三萬元以下罰款；
（五）違反本條例第四十九條規(guī)定，未按規(guī)定公示物業(yè)項目經(jīng)營性收支的，處五千以上一萬元以下罰款；
（六）違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，未對違反本條例第五十一條第一款規(guī)定的行為予以勸阻、制止，或者未向有關(guān)部門報告的，處五百元以下罰款。
第六十七條[業(yè)委會法律責任] 業(yè)主委員會委員未按照本條例的規(guī)定履行職責的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以責令其限期履行；逾期不履行的，向業(yè)主或者業(yè)主大會進行通報。
業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約的規(guī)定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十八條[違反資料管理法律責任] 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人拒不配合財務(wù)審計，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、損毀會計憑證、賬簿以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對相關(guān)責任人處一萬元以上五萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十九條[違反物業(yè)使用法律責任] 違反本條例第五十一條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責令改正、恢復(fù)原狀或者維修加固，并對業(yè)主、非業(yè)主使用人或者裝飾裝修企業(yè)處五萬元以上十萬元以下罰款；
違反本條例第五十一條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未勸阻、制止違法行為，或者未及時向消防救援機構(gòu)報告的，消防救援機構(gòu)可以給予警告，或者處五百元以上五千元以下罰款；
違反本條例第五十一條其他規(guī)定的，按照相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定由相關(guān)行政主管部門予以處罰。
第七十條[管理部門責任] 各級房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、其他有關(guān)行政管理部門、居民委員會等單位及其工作人員，在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位、主管部門、上級機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
