七臺河市物業(yè)服務管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為進一步規(guī)范我市物業(yè)服務企業(yè)的經營行為，提升物業(yè)企業(yè)服務水平，完善服務標準規(guī)范，切實保障廣大業(yè)主合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本暫行辦法。
第二條 本暫行辦法所稱物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 本辦法適用于七臺河市區(qū)范圍所有物管小區(qū)及老舊單散棄管小區(qū)(不含勃利縣)。
第二章 物業(yè)管理服務
第四條 物業(yè)服務內容主要包括下列事項：
（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；
（三）公共區(qū)域秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
（四）公共綠化的養(yǎng)護；
（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；
（六）物業(yè)檔案的保管；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他物業(yè)服務事項。
第五條 業(yè)主大會可以通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主委員會應當擬定選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的誠信情況、為抵御風險采取的保險等保障措施、物業(yè)服務內容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內容。
選聘方案經業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第六條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應當將備案的物業(yè)服務合同及時轉告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同約定，提供相應的服務，不得擅自終止合同。未提供相應服務的，按照企業(yè)信用信息有關規(guī)定錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
第八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當按照法律法規(guī)和國家有關規(guī)定與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保管物業(yè)檔案，保證檔案資料齊全，不得損毀檔案資料，不得泄露業(yè)主信息。
第九條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，實行項目經理責任制，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示項目經理姓名和聯系方式。
業(yè)主委員會根據業(yè)主意見，要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目經理的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第十條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開以及收費價格與服務水平相適應的原則，原則實行市場調節(jié)價，市行業(yè)主管部門負責指導監(jiān)督，具體以物業(yè)服務合同中約定的收費標準執(zhí)行并進行公示。
第十一條 物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容及項目構成、服務標準及構成、物業(yè)服務合同約定的收費標準、收費依據以及監(jiān)督舉報電話，接受業(yè)主和物業(yè)使用人監(jiān)督。
第十二條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向街道（社區(qū)）辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或縣級以上物業(yè)行政主管部門投訴或申請調解，也可以依法提起訴訟或根據仲裁約定申請仲裁。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由，限制或者變相限制專業(yè)經營單位的服務。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現應由自己負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應當設置警示標識，采取具體防范措施，并及時消除安全隱患；發(fā)現應由其他責任主體負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應當及時通知責任主體消除隱患。
第十五條 物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前三十日內與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出續(xù)聘或者重新選聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同對雙方仍具有約束力。
第十六條 業(yè)主大會決定解除物業(yè)服務合同的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同依法解除后十五日內辦理完畢交接手續(xù)后，退出物業(yè)管理區(qū)域；退出物業(yè)管理區(qū)域前，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。
對被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門應當責令限期退出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或根據仲裁約定申請仲裁。
第十七條 被解聘的物業(yè)服務企業(yè)或者不再續(xù)簽合同的物業(yè)服務企業(yè)，應當與業(yè)主委員會，或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務：
（一）移交物業(yè)檔案；
（二）移交物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等資產；
（三）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業(yè)所在地的物業(yè)主管部門備案。電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。
物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接的指導和監(jiān)督。
第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三章 老舊單散棄管小區(qū)綜合管理
第十九條 老舊單散棄管小區(qū)主要是指房屋建筑時間早的集資樓、原開發(fā)建設單位解體或者是無能力承擔維修費用和無物業(yè)企業(yè)管理的老舊單散棄管樓。
由各區(qū)行政部門負責對本轄區(qū)內的老舊單散棄管小區(qū)實施棄管住宅區(qū)綜合管理工作，并建立健全老舊住宅改造管理的補貼機制，徹底改善棄管區(qū)域的居住環(huán)境。
第二十條 采取市場化運作方式，由各區(qū)行政部門牽頭，指導所在管轄區(qū)域內的老舊單散棄管小區(qū)成立業(yè)主委員會，協助選聘物業(yè)服務企業(yè)對其進行基礎管理或進行自行管理。
對未選聘物業(yè)服務企業(yè)管理或未實施自行管理的老舊住宅，由所在區(qū)行政部門選取信譽良好的物業(yè)服務企業(yè)，臨時提供包括小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、樓層樓道衛(wèi)生等基本服務。
第二十一條 根據老舊住宅改造管理補貼機制，實施老舊住宅和棄管樓改造計劃，有計劃地對已交付且年久失修、配套設備不齊全、環(huán)境質量差的老舊棄管樓進行改造。對破損嚴重的老舊單散棄管小區(qū)公共基礎設施進行維修。
（一）修繕房屋本體。對屋面進行防水處理，對房屋外墻進行維修和粉刷，對破損的臺階、散水坡和雨搭進行修繕。
（二）維修共用下水、庭院排水管線。修繕或更換室內滲水的共用下水管線；疏通庭院內下水井、化糞池。
（三）增設安全防范設施。維修或更換破損的樓道燈。
（四）完善配套設施。增設公示板、休閑椅、體育器材等便民設施。
（五）清理亂堆雜物，維修或更換破損的單元門窗，粉刷樓道墻面，維修損壞的樓梯扶手等。
（六）清理違法建設。拆除庭院內的亂搭亂建及侵占綠地、道路的違法建設。
第二十二條 市物業(yè)行業(yè)主管部門指導，各街道（社區(qū)）組織老舊單散棄管樓成立業(yè)主委員會,對綜合治理后的老舊單散棄管樓實施物業(yè)管理、或實行業(yè)主自治管理、或由社區(qū)棄管樓物業(yè)服務站管理。
建立健全長效管理機制，積極推進物業(yè)進社區(qū)活動，把物業(yè)服務、社區(qū)服務和居民自治有機結合起來，從根本上保障老舊單散棄管小區(qū)綜合改造后的管理和維護，使棄管小區(qū)管理工作步入良性循環(huán)。
第四章 監(jiān)督管理
第二十三條 各區(qū)應當將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協調與目標責任機制、部門合作與聯動機制、資金投入與保障機制。
第二十四條 物業(yè)管理、建設、價格、公安、城管、環(huán)保、市場監(jiān)管等管理部門，應當建立物業(yè)管理區(qū)域內違法行為投訴登記制度，公布執(zhí)法人員姓名和聯系方式，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主自治組織應當為執(zhí)法單位開展執(zhí)法工作提供便利。
各部門執(zhí)行守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度，促進物業(yè)企業(yè)依法誠信經營，維護市場正常秩序，營造誠信社會環(huán)境。
第二十五條 市、區(qū)有關行政主管部門應當按照下列項目對物業(yè)管理區(qū)域內的有關事項進行監(jiān)督管理：
（一）物業(yè)管理主管部門負責對物業(yè)企業(yè)管理、招投標、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務質量監(jiān)督；
（二）社區(qū)負責對業(yè)主委員會成立、改選增補、履行職責等情況的監(jiān)督管理；
（三）建設行政主管部門負責對履行基本建設程序的建設項目配套設施建設的監(jiān)督管理，監(jiān)督建設單位履行房屋及設施設備在維修期間的保修責任；
（四）規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域劃分等規(guī)劃行政許可執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；
（五）公安機關負責治安、消防、技防、車輛停放及社會生活噪聲擾民等的監(jiān)督管理；
（六）城市管理行政主管部門按照法定分工負責生產營業(yè)噪聲超標、違法違規(guī)建設、損害綠地等的監(jiān)督管理；
（七）環(huán)境保護及其他相關行政主管部門按職責負責污水、煙塵、廢氣超標排放等的監(jiān)督管理；
（八）房產及其他相關行政主管部門根據各自職責負責住宅室內裝飾裝修等的監(jiān)督管理；
（九）市場監(jiān)管行政主管部門負責侵害消費者合法權益、不正當競爭、格式合同、廣告、電梯等特種設備安全運行等的監(jiān)督管理；
（十）衛(wèi)計委行政主管部門負責供水衛(wèi)生、防疫等的監(jiān)督管理；
（十一）人力資源和社會保障行政主管部門負責物業(yè)服務企業(yè)勞動法律法規(guī)履行情況等的監(jiān)督管理；
（十二）供水行政主管部門負責供水設施建設及供水設備運行等的監(jiān)督管理；
（十三）園林管理部門負責指導園林綠化工作；
（十四）司法行政主管部門負責指導物業(yè)服務糾紛人民調解工作；
（十五）物價部門負責指導企業(yè)用好市場調節(jié)商品價格的定價權，減少價格失誤，提高經濟效益，指導行業(yè)組織價格自律工作；
（十六）其他行政主管部門按照各自職責分工做好物業(yè)管理相關工作。
第五章 物業(yè)企業(yè)服務考評
第二十六條 物業(yè)考評標準由市行業(yè)主管部門制定并負責組織實施。邀請業(yè)主委員會成員代表、社區(qū)工作人員、人大政協委員以及物業(yè)服務企業(yè)代表參與考評，確保考評公平、公正、公開。
第二十七條 檢查考核對象為全市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十八條 檢查考核內容包括物業(yè)服務企業(yè)內部管理、物業(yè)服務企業(yè)服務項目、物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)優(yōu)等內容。
第二十九條 監(jiān)督考核得分作為評選優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)、示范物業(yè)小區(qū)項目的重要依據。對于年度考核前五名的物業(yè)服務企業(yè)，由市政府或市行業(yè)主管部門授予“優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)”稱號，并給予物質獎勵，對服務企業(yè)及其負責人給予表彰。并將年度考核結果在七臺河日報、七臺河電視臺、新媒體進行公示。
