佳木斯市物業(yè)管理條例
(2019年9月19日佳木斯市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過 2019年12月18日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準）
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。
第三條 市、縣（市）區(qū)人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制和目標責任制，建立與之相適應的資金投入與保障機制，制定和落實物業(yè)服務扶持政策。
第四條 市、縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
市、縣（市）區(qū)其他相關(guān)部門按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第五條 建立健全居民區(qū)黨組織領(lǐng)導下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主等共同參與的小區(qū)治理架構(gòu)，推動物業(yè)管理創(chuàng)新。
第六條 建立健全物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解機制，加強人民調(diào)解與行政調(diào)處、仲裁、司法裁判的有效銜接，妥善解決物業(yè)管理產(chǎn)生的矛盾糾紛。
第七條 物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門開展有關(guān)信用信息管理工作，組織技能培訓，調(diào)解物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，促進行業(yè)健康發(fā)展。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)管理協(xié)會。
第八條 推進建立物業(yè)服務第三方評估機制。物業(yè)管理行政主管部門、居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當有利于實施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)、自然界線等因素。
物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險、燃氣、電梯及其他共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應當在申請辦理商品房預售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并在房屋買賣合同中明示，在商品房銷售現(xiàn)場公示。
本條例施行前已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域，但尚未備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
本條例施行前已經(jīng)建成并交付，但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在征求城鄉(xiāng)規(guī)劃部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會和業(yè)主意見后，根據(jù)本條例規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積2‰的比例且不少于建筑面積100平方米的標準，無償配置物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房應當是地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通水、通電、通暖、通風、采光等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電、暖等計量裝置；物業(yè)管理辦公用房所在樓層不得高于4層；分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配置。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，任何單位和個人不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得擅自改變用途。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理辦公用房中安排，最低不少于建筑面積20平方米。
城鄉(xiāng)規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應當在附圖中注明物業(yè)管理用房的位置和建筑面積。
第十二條 新建住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應當符合國家技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)范，所需費用由建設(shè)單位承擔。
建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應當通知專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理，并提供相關(guān)配套資料。專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任。
本條例施行前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應當有計劃的移交給專業(yè)經(jīng)營單位。具體移交辦法由市人民政府制定。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十三條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主。
業(yè)主依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，享有權(quán)利，履行義務，共同決定有關(guān)事項。
業(yè)主應當與物業(yè)使用人約定在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。
第十四條 符合下列條件之一的，建設(shè)單位或者10人以上業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面申請：
（一）已出售并交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的；
（二）已出售并交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)50%以上的；
（三）首套房屋已出售并交付使用滿兩年，且已出售并交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)25%以上的。
建設(shè)單位應當及時報送籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料。
第十五條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當在收到召開首次業(yè)主大會會議書面申請后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十六條 首次業(yè)主大會會議籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)按照國家有關(guān)規(guī)定完成會議籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立后，首次業(yè)主大會會議籌備組應當在5日內(nèi)向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。
第十七條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十八條 業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效證件為依據(jù)。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取以樓（幢）、單元、樓層等為單位的方式推舉1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選以及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第十九條 業(yè)主大會會議表決一般采用紙質(zhì)方式實名投票;在確保業(yè)主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結(jié)果和決定應當以書面形式向全體業(yè)主公告。
第二十條 業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會會議召開15日前，業(yè)主委員會應當將會議時間、地點和內(nèi)容通知全體業(yè)主，同時告知街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會，并接受其指導和監(jiān)督。
第二十一條 業(yè)主委員會一般由5至11人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，委員可以連選連任。具體選舉辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主委員會委員候選人應當奉公守法、品行良好、熱心公益、責任心強、有一定組織能力和必要的工作時間。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當對業(yè)主委員會委員候選人的任職條件和提名進行審查，并向業(yè)主公開。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員；已經(jīng)擔任的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免：
（一）本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)有利害關(guān)系的；
（二）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建或者破壞房屋外貌的；
（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者違法出租房屋的；
（四）拖欠物業(yè)服務費、未交納住宅專項維修資金的；
（五）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)利益的；
（六）其他違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及有不良社會誠信記錄的。
業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生后將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。
第二十二條 縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織業(yè)主委員會委員、候補委員崗前培訓和定期培訓，提高相關(guān)人員的法律意識、業(yè)務能力及職業(yè)道德。
第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
第二十四條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)憑證、檔案、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會未產(chǎn)生的，移交給居（村）民委員會代管。物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當進行指導和監(jiān)督。
第二十五條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會不履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責或者實施超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)、侵害業(yè)主合法權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令限期改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導、監(jiān)督居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會會議，選舉新的業(yè)主委員會。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十七條 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之前的物業(yè)管理。
建設(shè)單位負責選聘物業(yè)服務企業(yè)實行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。
第二十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務，并簽訂前期物業(yè)服務合同；投標人少于3個或者總建筑面積不超過20000平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
市物業(yè)管理行政主管部門負責制定物業(yè)服務企業(yè)招投標監(jiān)督管理辦法，建立統(tǒng)一的招投標平臺，為建設(shè)單位、業(yè)主和業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。
第二十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。物業(yè)服務企業(yè)應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，將前期物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十條 物業(yè)交付時，建設(shè)單位應當向物業(yè)買受人提供使用說明書和質(zhì)量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)保修責任。
第三十一條 物業(yè)承接查驗應當按照國家規(guī)定的程序進行。
物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和物業(yè)管理行政主管部門參加。建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托第三方評估機構(gòu)參與物業(yè)承接查驗，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。
物業(yè)承接查驗費用由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔。
第三十二條 物業(yè)承接現(xiàn)場查驗前20日，建設(shè)單位應當按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交相關(guān)資料。
未能全部移交的，建設(shè)單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
物業(yè)服務企業(yè)應當對建設(shè)單位移交的共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件等資料進行清點和核查，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收，對數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應當及時整改并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。
物業(yè)服務企業(yè)應當自新建物業(yè)交接后30日內(nèi)向縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依法辦理備案，并于備案后15日內(nèi)將備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告時間不少于7日。
物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗的有關(guān)文件、資料和記錄及時歸檔，建立物業(yè)承接查驗檔案，并妥善保管。
第五章 物業(yè)管理服務
第三十三條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，具有相應的專業(yè)技術(shù)人員、設(shè)備和提供專業(yè)物業(yè)管理服務的能力，營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍應當包含物業(yè)管理。物業(yè)服務企業(yè)應當為一個物業(yè)管理區(qū)域指派項目負責人，更換項目負責人的，應當及時告知全體業(yè)主。
第三十四條 市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，完善物業(yè)服務企業(yè)信用信息的采集、記錄、公開，根據(jù)信用信息實施信用監(jiān)管。
第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中服務行為不規(guī)范，違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定或者強制性標準，被行政機關(guān)作出行政處罰或者其他行政處理決定，或者經(jīng)司法機關(guān)認定違法的行為，應當認定為失信行為，由市物業(yè)管理行政主管部門記入企業(yè)信用檔案。
第三十六條 物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；
（二）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；
（三）公共區(qū)域秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
（四）公共綠化的養(yǎng)護；
（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；
（六）物業(yè)檔案的保管；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他物業(yè)服務事項。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠交物業(yè)服務費為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣、用熱、使用電梯、通信、有線電視信號；對擅自中斷用戶正常用水、用電、用氣、用熱、使用電梯、通信、有線電視信號的，相關(guān)行政主管部門應當及時處理。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照下列要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相應顯著位置公開有關(guān)信息并及時更新：
（一）在樓宇的大堂或者入口處張貼服務機構(gòu)名稱和服務電話；
（二）在收費地點張貼企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務的內(nèi)容和標準，收費的項目、標準和方式；
（三）在電梯內(nèi)張貼電梯維護保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應急處置措施等；
（四）在消防、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備顯著位置張貼安全警示標志和應急處置聯(lián)系電話；
（五）其他應當公示的信息。
第三十九條 前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同期限屆滿前3個月，原物業(yè)服務企業(yè)應當將是否續(xù)簽合同的決定，書面告知業(yè)主委員會和居（村）民委員會，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，依法對續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同期限未滿物業(yè)服務企業(yè)嚴禁擅自撤出。
未成立業(yè)主大會但需要續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)的，居（村）民委員會可以按照本條前款規(guī)定執(zhí)行。
第四十條 前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)，并移交下列資料：
（一）建設(shè)單位按照物業(yè)承接查驗規(guī)定移交給前期物業(yè)服務企業(yè)的資料；
（二）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；
（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共有區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備資料；
（四）物業(yè)管理服務期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；
（五）物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修和養(yǎng)護資料；
（六）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的賬冊和預收的物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（七）其他應當移交的資料。
第四十一條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
對拒不退出或者拒不移交資料的，業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決；協(xié)調(diào)不成的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織相關(guān)部門召開物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第四十二條 原物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。
原物業(yè)服務企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、衛(wèi)生、市場監(jiān)督等部門組織提供應急服務。應急服務內(nèi)容僅限于垃圾清運、二次供水、電梯運行等維持業(yè)主基本生活秩序的服務事項。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在3個月內(nèi)，指導或者組織業(yè)主依法選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十三條 物業(yè)服務收費應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導價的，由市、縣（市）人民政府依法制定收費標準，并向社會公布；每3年進行重新測算調(diào)整。
實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及質(zhì)價相符的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同約定以外的其他服務事項，服務報酬由雙方協(xié)商確定。
第四十四條 業(yè)主應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定履行交費義務。
業(yè)主欠交物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當結(jié)清物業(yè)服務相關(guān)費用。物業(yè)受讓人應當將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況及時告知物業(yè)服務企業(yè)。
第六章 物業(yè)使用與維護
第四十五條 任何單位和個人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損毀花、草、樹木，侵占綠地；
（三）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，擅自開挖、擴建地下室；
（四）損壞或者擅自占用、改動共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自設(shè)置煙道、排風、排水管道；
（五）擅自拆改燃氣等管道和設(shè)施；
（六）侵占、損壞消防設(shè)施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口以及在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區(qū)域停放電動車或者為電動車充電等；
（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（八）賭博、利用封建迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務合同，或者依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應當依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極予以配合。
第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列車輛停放行為：
（一）占用公共綠地、公共健身娛樂場地；
（二）堵塞安全出口、疏散通道、消防車通道和其他機動車通道；
（三）影響其他車輛和行人通行；
（四）停放工程車輛和大中型客貨車輛，但因公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行公務以及工程建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的臨時停車除外。
物業(yè)服務企業(yè)應當履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告有關(guān)行政主管部門，相關(guān)部門應當及時依法處理。
第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約有關(guān)裝飾裝修的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)服務企業(yè)申報登記。
業(yè)主或者物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應的服務，就裝飾裝修廢棄物的清運、處置及費用達成協(xié)議。
第四十八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。
因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車庫、車位所有權(quán)和使用權(quán)歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定，并優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需求。
第五十條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地增設(shè)車位，應當征得業(yè)主大會同意，并確保消防通道和道路暢通。增設(shè)的車位歸全體業(yè)主所有。
占用共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準、用途以及是否向社會開放等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費歸全體業(yè)主所有，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收。場地占用費的收取和使用情況應當單獨設(shè)賬并向業(yè)主公布。
車庫、車位使用人對停放的機動車輛有保管要求的，由車庫、車位使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同，約定保管費用。
第五十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當事前向全體業(yè)主公示，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
經(jīng)營性收益去除成本后，歸全體業(yè)主所有。所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費等。
經(jīng)營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督；由業(yè)主委員會自行管理的，應當接受業(yè)主和居（村）民委員會的監(jiān)督。經(jīng)營性收益的收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
前期物業(yè)服務期間，經(jīng)營性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務合同中約定。前期物業(yè)服務結(jié)束時，物業(yè)服務企業(yè)應當委托相關(guān)機構(gòu)對經(jīng)營性收益收支情況進行審計，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示審計結(jié)果。
第五十二條 建立住宅專項維修資金管理制度。住宅專項維修資金的管理，應當遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲、業(yè)主決策、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則，保障物業(yè)保修期屆滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金增值部分可以設(shè)立房屋應急解危專項資金，用于房屋應急解危支出。房屋應急解危資金管理辦法由市人民政府制定。
第七章 監(jiān)督管理
第五十三條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
（一）研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范；
（二）指導和監(jiān)督縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門物業(yè)管理工作；
（三）負責物業(yè)服務企業(yè)信用管理，開展物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人的信用信息征集、核查、監(jiān)管和發(fā)布；
（四）負責對住宅專項維修資金的管理進行指導和監(jiān)督；
（五）負責對物業(yè)管理招投標活動進行監(jiān)管；
（六）負責調(diào)處重大物業(yè)管理矛盾糾紛；
（七）依法承擔的其他職責。
第五十四條 縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
（一）負責物業(yè)服務企業(yè)的日常指導和監(jiān)督工作，指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責；
（二）負責物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人物業(yè)管理工作考核、評價和信用信息采集工作；
（三）負責物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)承接查驗備案、業(yè)主委員會備案、物業(yè)服務合同備案和物業(yè)服務招投標備案；
（四）負責新建住宅小區(qū)物業(yè)服務用房驗收；
（五）負責調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）負責受理物業(yè)管理方面的行政處罰案件；
（七）依法承擔的其他職責。
第五十五條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當設(shè)置專門機構(gòu)或者配備專職人員，履行下列職責：
（一）指導和監(jiān)督業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、備案；
（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作；
（三）組織業(yè)主表決，聘請專業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人為老舊小區(qū)提供服務；
（四）協(xié)助縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)承接查驗備案、物業(yè)項目交接、物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人信用信息采集等工作；
（五）召集物業(yè)管理聯(lián)席會議、協(xié)調(diào)解決應急維修等重大物業(yè)管理問題和調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）協(xié)調(diào)居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)相互之間的關(guān)系；
（七）依法承擔的其他職責。
居（村）民委員會應當配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府履行前款規(guī)定職責。
第五十六條 市、縣（市）區(qū)各有關(guān)部門履行下列職責：
（一）城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋工程質(zhì)量驗收的監(jiān)督管理，督促建設(shè)單位履行保修義務，及時處理居民有關(guān)保修期內(nèi)房屋工程質(zhì)量方面的投訴，查處損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違法行為；
（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負責查處改變住宅外立面，在非承重外墻開門、窗，擅自開挖、擴建地下室的違法行為；
（三）城市管理部門負責查處私搭亂建，占用和損毀花、草、樹木和侵占綠地，私自張貼廣告等違法違規(guī)行為；
（四）公安部門負責指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范工作，依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監(jiān)控安防、車輛停放等開展監(jiān)督檢查；
（五）市場監(jiān)督部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理，依法查處各類價格違法行為；查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供虛假資料取得工商登記或者無照經(jīng)營等違法行為；
（六）生態(tài)環(huán)境部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境監(jiān)督管理，依法查處除建筑施工揚塵污染、城市焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染以外的煙塵污染和具有經(jīng)營性質(zhì)的生產(chǎn)加工類噪聲擾民等違法行為；
（七）衛(wèi)生健康部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水的監(jiān)督工作；
（八）人防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程維護管理的監(jiān)督檢查工作。
第五十七條 本條例所列各有關(guān)部門應當向社會公布投訴、舉報方式。相關(guān)單位和個人可以通過市政務服務熱線或者各有關(guān)部門公布的投訴、舉報受理方式，針對物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為投訴、舉報。
第八章 老舊小區(qū)改造和管理
第五十八條 本條例所稱老舊小區(qū)，是指交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損嚴重的小區(qū)。具體范圍由市、縣（市）區(qū)人民政府確定并公布。
第五十九條 市、縣（市）區(qū)人民政府應當制定老舊小區(qū)改造提升計劃和后期管理辦法，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施，改善居住綜合環(huán)境，及時處置危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，逐步實施物業(yè)管理。
老舊小區(qū)改造提升資金，實行居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補和社會捐助等多渠道資金籌措機制。
第六十條 改造老舊小區(qū)時，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照法定程序批準，可以建設(shè)物業(yè)管理用房和停車場等經(jīng)營設(shè)施。經(jīng)營設(shè)施的收益可以用于補充老舊小區(qū)的維護管理費用。
第六十一條 建立老舊小區(qū)改造項目公示制度。建設(shè)單位應當在小區(qū)顯著位置設(shè)置公示欄（板），及時公示改造設(shè)計圖紙、改造內(nèi)容、施工單位等內(nèi)容，接受群眾監(jiān)督。
第六十二條 老舊小區(qū)改造項目竣工后，建設(shè)單位應當組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主代表等對改造內(nèi)容進行驗收，詳細查驗隱蔽工程施工記錄，簽署驗收意見。
老舊小區(qū)改造項目驗收合格后，建設(shè)單位應當及時向該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會移交相關(guān)資料，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會應當及時接收并建立檔案。
第六十三條 市、縣（市）區(qū)人民政府負責制定經(jīng)營收益補貼、財政資金補貼等方面的扶持政策，引導物業(yè)服務企業(yè)為老舊小區(qū)提供物業(yè)服務。
第六十四條 未達到引入市場化物業(yè)管理條件的老舊小區(qū)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務，所需費用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔；也可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主表決，聘請專業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人為老舊小區(qū)提供服務。
第九章 法律責任
第六十五條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列情形之一的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定進行處罰：
（一）未履行承接查驗義務的，責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下罰款；
（二）未移交物業(yè)服務相關(guān)資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處1萬元以上10萬元以下罰款；
（三）擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房的，責令限期改正，并處5萬元以上20萬元以下罰款。
第六十六條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會未報送備案或者變更備案事項的，由備案實施機關(guān)責令限期報送備案，給予警告，可以并處2000元以上5000元以下罰款。
建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會違反本條例規(guī)定，隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報送備案的，由備案實施機關(guān)責令限期提供真實材料，給予警告，可以并處5000元以上10000元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并按照下列規(guī)定進行處罰：
（一）未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下罰款；
（二）未履行承接查驗義務的，處5萬元以上10萬元以下罰款；
（三）未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)信息或者公示的相關(guān)信息失實的，處2萬元以上5萬元以下罰款。
第六十八條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，由有關(guān)部門責令限期改正，并按照下列規(guī)定進行處罰：
（一）通過中斷供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視信號等方式損害業(yè)主合法權(quán)益的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門處2萬元以上5萬元以下罰款；通過中斷使用電梯損害業(yè)主合法權(quán)益的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門處5000元以上３萬元以下罰款；
（二）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務活動的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門處5萬元以上10萬元以下罰款；
（三）違反物業(yè)服務合同中關(guān)于物業(yè)服務價格的約定，重復收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的，由縣（市）區(qū)市場監(jiān)督行政主管部門按照法律法規(guī)的規(guī)定處罰。
物業(yè)服務企業(yè)有前款規(guī)定情形之一的，由市物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。
第六十九條 業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例第四十五條第一款第一項規(guī)定的，由市、縣（市）城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。
違反本條例第四十五條第一款第二項規(guī)定的，由市、縣（市）區(qū)城市管理行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上10000元以下罰款。
違反本條例第四十五條第一款第三項規(guī)定的，由市、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上10000元以下罰款。
違反本條例第四十五條第一款第四項至第五項規(guī)定的，由市、縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上10000元以下罰款。
違反本條例第四十五條第一款第六項至第八項規(guī)定的，由縣（市）區(qū)公安機關(guān)責令改正，逾期不改正的，處5000元以上10000元以下罰款。
第七十條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其他有關(guān)部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，利用職務便利，獲取不正當利益或者玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權(quán)的，由其主管機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
第七十一條 對違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、行政法規(guī)和本省的地方性法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
