??2015年11月23日在湖北省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議上
湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長尹維真
主任、副主任、秘書長、各位委員:
我受省人民政府的委托,現(xiàn)就《湖北省物業(yè)管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)的有關問題,作如下說明:
一、制定條例的必要性
物業(yè)管理與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關,對于維護社會穩(wěn)定,全面建成小康社會,踐行創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念有著重要意義。隨著住房制度改革的不斷深化,城鎮(zhèn)化加快發(fā)展,物業(yè)管理在經(jīng)濟新常態(tài)下呈現(xiàn)出一些新情況、新問題。一方面,我省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快。物業(yè)管理類型從住宅延伸到非住宅。截止目前,我省已實施物業(yè)管理項目8015個、建筑面積5.18億平方米,其中住宅小區(qū)項目6068個、建筑面積4.16億平方米;非住宅小區(qū)項目1947個、建筑面積1.02億平方米。全省物業(yè)服務企業(yè)4142家,其中一級資質(zhì)57家、二級資質(zhì)216家、三級資質(zhì)2531家、暫定級別1338家,注冊物業(yè)管理師482人,從業(yè)人員總數(shù)18.21萬人。全省歸集住宅專項維修資金176.88億元,已使用9.63億元。我省物業(yè)管理取得了長足的發(fā)展,在改善人們生活和工作環(huán)境,解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題,促進地方經(jīng)濟社會發(fā)展等方面,發(fā)揮了積極的作用。
另一方面,廣大城鎮(zhèn)居民對物業(yè)管理的要求不斷提高與其存在的矛盾和問題比較突出。一是建設單位遺留問題比較多。有的配套設施設備不健全,有的權(quán)屬關系不明確,有的承諾事項不兌現(xiàn),這在很大程度上直接導致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。二是業(yè)主委員會成立難。雖然國務院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立作了規(guī)定,由于缺乏實施細則,操作性不強,導致多數(shù)小區(qū)都未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。三是物業(yè)服務不規(guī)范。物業(yè)服務企業(yè)亂收費、服務差的問題在一些地方還比較突出。四是舊住宅區(qū)設施設備年久失修,環(huán)境臟、亂、差等問題一直未能得到很好的解決。同時,物業(yè)管理體制、車位車庫的權(quán)屬劃分、專項維修資金的緊急使用等諸多問題需要規(guī)范明確,物業(yè)管理中政府與市場、業(yè)主和企業(yè)、管理與服務的關系問題也需要從地方立法層面上進一步確立。因此,為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益,促進物業(yè)服務業(yè)健康發(fā)展,根據(jù)上位法的規(guī)定,總結(jié)我省物業(yè)管理實踐經(jīng)驗,制定出臺《湖北省物業(yè)管理條例》顯得尤為迫切和重要。
目前,廣東、山東、江蘇、青海、上海等省、市相繼出臺了物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),為我省物業(yè)管理立法提供了豐富的可供學習的經(jīng)驗和做法。
二、《條例(草案)》起草過程
在省人大常委會和省政府的高度重視下,《湖北省物業(yè)管理條例》立法項目列入了省人大2013年至2017年五年立法規(guī)劃和2015年立法計劃項目。去年,我們就成立了由省住建廳、省人大城環(huán)委、省政府法制辦、市州物業(yè)主管部門及有關專家組成的協(xié)調(diào)小組和起草工作專班,有序有力的開展立法相關工作。
在省人大常委會王玲副主任的帶領下,省人大城環(huán)委還與我廳組成調(diào)研組,先后赴武漢、咸寧、黃岡等地就物業(yè)管理情況進行了專題調(diào)研,省人大常委會部分組成人員還先后到香港和澳門進行了學習考察,形成了物業(yè)管理專項調(diào)研報告,為加快推進我省物業(yè)管理立法工作提供了理論和實踐支撐。
按照科學立法、民主立法的要求,我們在認真學習上位法、充分借鑒兄弟省市相關立法經(jīng)驗的基礎上,先后多次召開專題座談會、立法論證會,充分吸收社會各界人士、專家學者、物業(yè)服務企業(yè)、廣大業(yè)主、以及政府相關部門的意見建議,經(jīng)過數(shù)易其稿,形成了《湖北省物業(yè)管理條例(草案)》送審稿,于今年年初上報到省政府。之后,省政府法制辦及時在政府法制網(wǎng)上公開征求了意見,并組織赴省內(nèi)外進行了專題調(diào)研。針對廣大業(yè)主和服務企業(yè)關注的熱點難點問題,10月中旬又組織召開了業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及建設單位代表和政府部門、律師、教授、媒體記者參加的立法聽證會。在充分聽取各方意見的基礎上,經(jīng)反復研究,十易其稿,形成了《條例(草案審議稿)》,于11月2日提請省政府常務會議審議通過,并按照審議意見修改完善,形成了本次省人大常委會審議的草案。
三、需要說明的幾個問題
《條例(草案)》共八章七十八條,包括總則,物業(yè)管理區(qū)域與相關配置,業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會,前期物業(yè)管理,物業(yè)管理服務,物業(yè)的使用與維護,法律責任,附則等內(nèi)容。
(一)關于物業(yè)管理體制。為了解決業(yè)主委員會成立難,業(yè)主自治制度不能有效執(zhí)行等現(xiàn)實問題,按照上位法的規(guī)定,考慮到物業(yè)管理是社區(qū)建設的重要組成部分,在借鑒了武漢、宜昌等城市近年來發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會屬地指導協(xié)調(diào)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗后,我們在草案中明確了街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關責任,規(guī)定其負責組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會,督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行職責,調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設的關系(第四條);建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)的問題(第五條)。縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系(第六條)。通過這些制度的建立,推動物業(yè)管理由房產(chǎn)部門單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變,推動物業(yè)服務由傳統(tǒng)服務向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)變,真正融入到社區(qū)建設管理服務之中。
(二)關于業(yè)主大會與業(yè)主委員會,F(xiàn)實執(zhí)行中,由于缺乏相應的啟動機制,使得首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會難以召開。草案明確規(guī)定了首屆業(yè)主大會的籌備成員,設定了籌備程序,細化了啟動流程,解決成立難的問題(第十九條至第二十五條)。針對業(yè)主自治運行中表決機制不健全,方式方法落后的問題,創(chuàng)新了業(yè)主自治管理模式,對于業(yè)主人數(shù)超過300人的小區(qū),設定了業(yè)主代表大會制(第十八條第三款);為了保證業(yè)委會委員的正常履職,設定了委員候補制度(第三十條)和撤銷資格制度(第三十三條第二款);為了方便表決和提高公信力,規(guī)定房產(chǎn)部門要建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng),鼓勵電子投票表決方式(第三條第五項、第二十九條)。
(三)關于供水供電等設施設備配置及責任劃分。長期以來供水、供電等物業(yè)附屬設施的管理維護、計量收費等問題是引發(fā)小區(qū)糾紛、影響安定的重要因素,究其原因主要是供水、供電等物業(yè)附屬設施的管理維護責任不明所致。為了防止今后開發(fā)建設單位在供水、供電等物業(yè)附屬設施配置建設上的隨意性以及專業(yè)經(jīng)營單位逃避附屬設施設備的維護責任,保障水、電、氣等設施設備的使用安全,有效發(fā)揮專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢,草案在借鑒山東、江蘇等外省經(jīng)驗的基礎上,規(guī)定應當將專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理、維護。由于老舊小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設施設備移交還存在改造等問題,鑒于全省各地經(jīng)濟發(fā)展狀況不同,草案授權(quán)由市(州)另行制定具體辦法(第十四條、第十五條、第六十七條和第六十八條)。
(四)關于車位車庫的使用與管理。車位車庫是物業(yè)糾紛和矛盾比較集中的問題,主要原因有兩個方面,一是車位車庫的權(quán)屬不清,二是車位車庫數(shù)量有限,屬于稀缺資源。為此,草案在物權(quán)法相關規(guī)定的基礎上,進一步明確業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位,屬于全體業(yè)主共有,建設單位不得出售(第十六條);規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要,如有富余可以臨時對外出租,但每次租賃期限不得超過六個月(第五十六條);違反規(guī)定出售車位的,由房產(chǎn)部門處以5萬元以上10萬元以下的罰款(第七十條第一項)。該規(guī)定在聽證會上獲得各方代表的充分認可。
(五)關于專項維修資金的緊急使用。鑒于國家頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》,草案沒有對專項維修資金作專章的規(guī)定,F(xiàn)實中專項維修資金的使用是由業(yè)主大會決定,但業(yè)主大會的召開、決定過程漫長,造成緊急情況下無法用錢,也導致了專項維修資金使用難。為此,草案就專項維修資金的緊急使用開辟了綠色通道,規(guī)定可以先行采取應急措施,再行報告并核準(第六十六條)。