各縣（市、區(qū)）物價局、住房和城鄉(xiāng)建設局：
為加強我市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，我們制定了《韶關市物價局、韶關市住房和城鄉(xiāng)建設局關于物業(yè)服務收費管理實施細則》，并經(jīng)市法制局合法性審查（韶法審〔2014〕7號），現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
韶關市物價局
韶關市住房和城鄉(xiāng)建設局
8月1日
關于物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條為加強我市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主（物業(yè)使用人）和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，結合我市實際，制定本細則。
第二條本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費行為。
第三條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第五條市、縣（市、區(qū)）政府價格主管部門與住房和城鄉(xiāng)建設主管部門是物業(yè)服務收費的主管部門，負責轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務收費監(jiān)督和管理工作。
第六條物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價。
別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由市場形成價格。
第七條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享受或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行包干制的，物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)利潤。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)酬金。
第八條市級政府價格主管部門會同市級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門，根據(jù)國家和省的有關價費政策，依法定調(diào)全市政府指導價管理的物業(yè)服務收費標準（基準價及浮動幅度）。
各縣（市、區(qū)）政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門在市級公布的物業(yè)服務收費標準（基準價及浮動幅度）內(nèi)，按不同類型及服務等級水平制定本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務收費標準，并報市級政府價格與住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。
第九條物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出的構成：
（一）管理服務人員工資、社保、醫(yī)保和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（六）物業(yè)共用部位，共用設施及公眾責任保險費用；
（七）辦公費用；
（八）管理費分攤；
（九）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
第十條物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對物業(yè)服務企業(yè)公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第十一條物業(yè)共同部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。
專項維修資金的使用按照所在地政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十二條住宅大樓內(nèi)走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)加壓水泵、電梯、照明等共用設施設備產(chǎn)生的水電費可按約定的方式向全體業(yè)主（物業(yè)使用人）合理分攤。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務用房、停車場、經(jīng)營活動等水電費不得向業(yè)主分攤�？煞謹偟墓灿盟娦柙O置獨立計量表，費用應單獨列賬，在收取分攤費用前及時向業(yè)主公示共用水電分攤的用量、總金額以及各業(yè)主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業(yè)主自用的水、電費用在政府規(guī)定的水、電費標準加價混合統(tǒng)收。
設置獨立計量表確實有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測算共用水電費總額后，按約定的方式向業(yè)主合理分攤。
第十三條實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行備案制度。
（一）實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在所在地政府價格與住房和城鄉(xiāng)建設主管部門核定的物業(yè)服務收費標準范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務等級和管理水平與業(yè)主以合同形式確定，并報當?shù)貎r格主管部門備案。
（二）前期的住宅物業(yè)服務收費，應在所在地政府物業(yè)服務收費標準范圍內(nèi)，由建設單位與其通過招投標或者協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，在前期物業(yè)服務書面合同中約定物業(yè)服務收費標準，并到物業(yè)所在地政府價格主管部門備案。沒有得到備案前，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費。辦理物業(yè)服務收費備案時，物業(yè)服務企業(yè)應提交如下資料：
1、物業(yè)服務收費備案申請書（一式兩份）；
2、物業(yè)服務收費備案表；
3、物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、組織機構代碼證復印件（提供原件核對）；
4、物業(yè)服務合同（協(xié)議）復印件（提供原件核對）。
（三）物業(yè)服務企業(yè)因服務質(zhì)量，成本變化，合同期限，以及政府指導價標準等原因需要調(diào)整收費標準的，應委托有資質(zhì)中介機構審核物業(yè)服務成本情況，向廣大業(yè)主公示，并通過召開業(yè)主大會或書面征求業(yè)主的意見，經(jīng)占總戶數(shù)過半數(shù)和占建筑物面積過半數(shù)的業(yè)主同意后，與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務合同確定，并報當?shù)貎r格行政主管部門備案。其中，物業(yè)服務企業(yè)因服務成本的增加和服務質(zhì)量、服務檔次、管理水平的提高，確需超過政府指導價水平的，應當提供前3年的物業(yè)服務成本監(jiān)審報告報當?shù)卣畠r格主管部門核定。
住宅小區(qū)依法成立業(yè)主委員會后，物業(yè)服務企業(yè)應持當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設主管部門對成立業(yè)主大會的備案回執(zhí)，到原備案的價格主管部門辦理注銷物業(yè)服務收費備案手續(xù)。
第十四條物業(yè)服務收費根據(jù)法定產(chǎn)權建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積計收。
業(yè)主自有產(chǎn)權的車位的物業(yè)服務費按車位數(shù)量計收；自有產(chǎn)權的獨立停車庫按建筑面積計收。已收取車位、車庫物業(yè)服務費的不準收取車輛停放保管服務費。
第十五條建設單位依合同交付物業(yè)后，業(yè)主應按合同的約定交納物業(yè)服務費。逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追交。
業(yè)主對建設單位符合交付使用條件而拖延接收的物業(yè)，其物業(yè)服務費應按《商品房買賣合同》的約定交納。
建設單位出售物業(yè)時，已經(jīng)承諾或者約定減免業(yè)主的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。
物業(yè)已竣工尚未出售或已出（預）售但尚未交付給業(yè)主使用的，其物業(yè)服務費由建設單位承擔。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或者租賃權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。
第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位向業(yè)主收取的有關費用，物業(yè)服務企業(yè)如接受委托代收，可向委托單位收取手續(xù)費，手續(xù)費的具體標準由雙方協(xié)商確定。
新建商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱、消防等建設費用,一律計入開發(fā)建設成本之中，建設單位及物業(yè)服務企業(yè)不得在房價之外另行收取。不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉金。新建小區(qū)供電、供水、供氣應實行抄表到戶。
第十七條前期物業(yè)服務合同應載明物業(yè)服務內(nèi)容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等。在已取得預售許可或現(xiàn)房銷售的基礎上，前期物業(yè)服務合同載明的物業(yè)服務收費等內(nèi)容須在物業(yè)銷售期間在交易場所醒目位置進行公示。
第十八條業(yè)主對物業(yè)進行室內(nèi)裝修時，應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂室內(nèi)裝修管理服務協(xié)議，明確裝修期間各方的權利和義務。
（一）裝修期間，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修企業(yè)收取不高于3000元/戶的裝修保證金（押金）。裝修保證金（押金）用于修復裝修期間損壞的公共部位、共用設施設備和承擔違約責任。裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞，或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備且無違約責任的，經(jīng)雙方確認后，物業(yè)服務企業(yè)應在10日內(nèi)全額退還裝修保證金（押金）。
（二）裝修產(chǎn)生的垃圾和余泥渣土可由業(yè)主自行清運，也可委托物業(yè)服務企業(yè)清運。物業(yè)服務企業(yè)受委托可收取清運費不高于500元/戶。物業(yè)服務企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強行收取垃圾和余泥渣土清運費。
（三）物業(yè)服務企業(yè)對裝修人員出入實行持證管理的，可收取出入證工本費，具體標準為紙質(zhì)不高于5元/證，智能卡不高于20元/卡。
（四）物業(yè)服務企業(yè)不得使用排它性的手段或措施，限制業(yè)主自主選擇裝修企業(yè)或強制為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員，更不得擅自收取相關費用。
（五）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務費用由雙方協(xié)商確定。
除上述情形外，物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主或裝修企業(yè)收取裝修管理費等各種與裝修有關的費用。
第十九條實行出入證管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應免費為每戶業(yè)主配置不少于3張出入證（含IC卡）、1張車輛停放證（含IC卡）（如小區(qū)出入證與車輛停放證合二為一的，免費配置的IC卡數(shù)不少于3張）。
業(yè)主要求多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按制作成本收取工本費：紙質(zhì)出入證不高于5元/張，IC卡出入證不高于20元/張。
第二十條利用物業(yè)共用部位，共用設施設備（含住宅小區(qū)道路、綠地或者其它場所進行停車收費）進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有。其收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放保管服務收費，按市、縣（市、區(qū)）車輛停放保管服務收費管理的有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條物業(yè)服務收費按規(guī)定實行明碼標價，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、服務咨詢電話、價格舉報投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示，自覺接受有關管理部門的檢查和業(yè)主的監(jiān)督。明碼標價方式由所在地政府價格主管部門負責監(jiān)制。
第二十二條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，建立健全財務管理制度，加強價格自律，自覺規(guī)范價格行為，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務。
第二十三條對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)事權責任可向物業(yè)所在地政府價格或住房和城鄉(xiāng)建設主管部門反映，并協(xié)商調(diào)解。
第二十四條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，政府價格主管部門應依法查處：
（一）未經(jīng)當?shù)貎r格主管部門批準，超過當?shù)卣笇r標準收費的；
（二）擅自設立強制性收費項目的；
（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；
（四）不按規(guī)定備案的；
（五）不執(zhí)行本細則第十條、第十五條、第十六條規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務收費標準，擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的。
第二十五條對社會反映強烈，明顯不合理的物業(yè)服務收費，縣（市、區(qū)）政府價格主管部門未及時糾正的，上級政府價格主管部門有權責令改正，并通報批評。
第二十六條本細則由市級政府價格主管部門會同市級政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責解釋。
第二十七條本細則自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期5年。凡此前規(guī)定與本細則相抵觸的，以本細則為準。
