東莞市政府近日公布了《東莞市個(gè)人住房公積金貸款辦法》(下稱新《辦法》)，征詢公眾意見(jiàn)。如官方此前所透露，調(diào)整了“貸款金額不能超過(guò)余額8倍”的舊規(guī)定，針對(duì)貸款限額，推出新的計(jì)算方式。不過(guò)，直接影響到計(jì)算結(jié)果的兩個(gè)關(guān)鍵系數(shù)———繳存時(shí)間和收入調(diào)節(jié)系數(shù)，官方卻表態(tài)，要等到新《辦法》執(zhí)行了再發(fā)布。這意味著，具體每個(gè)人最高能貸到多少住房公積金，還是“蒙查查”。有市民和學(xué)者就質(zhì)疑：這樣公開(kāi)征詢意見(jiàn)，是否不夠公開(kāi)?另外，新《辦法》中明確，裝修不能再申請(qǐng)住房公積金貸款。對(duì)于申請(qǐng)貸款購(gòu)買經(jīng)適房，則有了新條款覆蓋，官方稱是“原則性支持”，具體如何執(zhí)行還待細(xì)則出臺(tái)。
貸款限額標(biāo)準(zhǔn)有了新算法
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，東莞執(zhí)行的是2月發(fā)布的限額標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)定住房公積金貸款最高額度不能超過(guò)公積金賬戶余額8倍。這意味著，在滿足了上述規(guī)定后，假設(shè)你的住房公積金賬戶只剩下2萬(wàn)元了，你最多只能貸到2 8=16萬(wàn)元。這一嚴(yán)苛規(guī)定，被稱為東莞史上最嚴(yán)的住房公積金新政，直接導(dǎo)致東莞住房公積金去年新增貸款金額同比下滑過(guò)半。
市民呼吁放寬，官方也在近期釋放了政策調(diào)整的信息。根據(jù)新《辦法》，貸款限額不再按照8倍計(jì)算，而是有了一套新的計(jì)算公式：公積金貸款可貸額度Y =個(gè)人公積金賬戶余額B (繳存時(shí)間系數(shù)T +收入調(diào)節(jié)系數(shù)I) 流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)L。
公積金資金池越充�？少J額越高
其中，流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)L是根據(jù)東莞市住房公積金的個(gè)貸率(即存貸比)來(lái)調(diào)節(jié)，當(dāng)公積金中心資金池中的資金越緊張，該系數(shù)就越低，在其他條件不變時(shí)，借款人可貸額度也越少。反之，資金池充裕時(shí)，借款人可貸的額度就越高。
根據(jù)新《辦法》的分檔，細(xì)分如下：
1、當(dāng)個(gè)貸率<60%，為流動(dòng)性過(guò)剩，該系數(shù)為1.2;
2、60% 個(gè)貸率 80%，為流動(dòng)性正常，該系數(shù)為1;
3、80%<個(gè)貸率<90%，為流動(dòng)性不足，該系數(shù)為0.8;
4、個(gè)貸率 90%，為流動(dòng)性緊張，該系數(shù)為0.6。
根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，東莞市住房公積金的個(gè)貸率為72 .07%(即符合第二項(xiàng)，流動(dòng)性正常)。近年來(lái)，東莞都采取了更穩(wěn)健的貸款政策將個(gè)貸率維持在60%-80%，即該系數(shù)為1。不過(guò)，取消8倍的限額后，如果樓市成交量攀高，新增貸款大幅增加，這一系數(shù)將有波動(dòng)。
按照規(guī)定，公積金中心以后將按月向社會(huì)公布個(gè)貸率。當(dāng)公積金資金流動(dòng)性情況發(fā)生變化且個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月保持在同一區(qū)間時(shí)，公積金中心應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公布，并于公布之日次月起執(zhí)行相應(yīng)的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)。
高低收入怎么分還未知
影響貸款限額的還有另外兩個(gè)系數(shù)：繳存時(shí)間系數(shù)T和收入調(diào)節(jié)系數(shù)I。東莞市住房公積金中心此前就透露，出于公平性上的衡量，新政將向中低收入者和長(zhǎng)時(shí)間繳存的職工傾斜。
此次新《辦法》中也說(shuō)明，繳存時(shí)間系數(shù)(T )是鼓勵(lì)職工長(zhǎng)期持續(xù)繳存的調(diào)節(jié)參數(shù)。原則上，繳存時(shí)間越長(zhǎng)，享有的貸款權(quán)益越多。收入調(diào)節(jié)系數(shù)(I)的原則是“控高保低”，抑制高額繳存職工投資、投機(jī)性住房貸款需求，保障低額繳存職工滿足普通自住住房貸款需求。
但具體兩個(gè)系數(shù)如何計(jì)算出來(lái)，征詢意見(jiàn)稿中卻未有相關(guān)說(shuō)明。記者昨日就此咨詢了東莞市住房公積金中心，相關(guān)人員只是說(shuō)明有專門附表參照，但“專業(yè)性很強(qiáng)”，負(fù)責(zé)審核發(fā)布新《辦法》的市政府決定，要等到該《辦法》正式執(zhí)行了才公布。
據(jù)了解，征詢意見(jiàn)的時(shí)間為今年8月21日至9月1日。這意味著，在這一階段，具體每個(gè)人最高能貸到多少住房公積金，卻沒(méi)有一套清晰的公式可以套算，普通市民還是“蒙查查”。“究竟誰(shuí)被劃分為低收入者，誰(shuí)是高收入者都不知道，這樣怎么提意見(jiàn)?”有專家昨日就質(zhì)疑，政府這樣征詢公眾意見(jiàn)是否不夠公開(kāi)?
[專家觀點(diǎn)]
提取說(shuō)明：
根據(jù)新《辦法》，公積金貸款可貸額度Y =個(gè)人公積金賬戶余額B (繳存時(shí)間系數(shù)T +收入調(diào)節(jié)系數(shù)I) 流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)L。
申請(qǐng)住房公積金還需滿足舊規(guī)定的另外三個(gè)限額標(biāo)準(zhǔn)：
1、首套房最高只能貸總房?jī)r(jià)的7成，二套房最高貸5成。
2、公積金貸款的月應(yīng)還款額，加上借款人本人及配偶的其他各項(xiàng)貸款月應(yīng)還款額之和，不能超過(guò)借款人家庭月收入的55%。
3、個(gè)人貸款最高46萬(wàn);家庭共同借款的，最高可貸66萬(wàn)。
新政變化解讀
首獲“原則性支持”申請(qǐng) 經(jīng)適房業(yè)主放下心頭大石
要點(diǎn)：新《辦法》中，也修訂了借款人條件：購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政府保障性住房的，可增加包括配偶在內(nèi)的其他家庭成員作為共同借款人，但必須是房屋產(chǎn)權(quán)共同所有人，必須符合本辦法第七條和本條所規(guī)定的各項(xiàng)條件。官方解釋，增加保障性住房的共同借款人，是為了提高中低收入職工家庭的購(gòu)房支付能力。
解讀：據(jù)了解，這還是住房公積金政策首次覆蓋了經(jīng)適房購(gòu)房人群。這一調(diào)整讓購(gòu)買經(jīng)適房的業(yè)主喜出望外。“是不是可以申請(qǐng)住房公積金貸款買經(jīng)適房了?!”剛剛選好經(jīng)適房的業(yè)主“嘻嘻”追問(wèn)。他和家人已經(jīng)在雅園新村選好了一套兩房，但籌齊17萬(wàn)的房款，對(duì)于原本生活就困難的他們來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)難題。至今，他一直在為籌齊房款而焦慮。
據(jù)媒體報(bào)道，東莞已經(jīng)有不少人選好經(jīng)適房陸續(xù)辦理入住，但大部分至今都沒(méi)有簽訂房屋買賣合同，就是因?yàn)檫�沒(méi)有湊齊房款。“申請(qǐng)經(jīng)適房的都是困難戶，要不然也不會(huì)申請(qǐng)得到了。要申請(qǐng)商業(yè)貸款，銀行又要考慮我們的還款能力，基本上也都拿不到。”
據(jù)業(yè)主“嘻嘻”介紹，大家只能把希望寄托在公積金貸款上。他已經(jīng)在東莞繳存了10年住房公積金，不過(guò)，由于經(jīng)適房的交易很多方面都和商品房不同，目前公積金貸款政策并未覆蓋這一群體。
去年?yáng)|莞史上最嚴(yán)住房公積金政策出臺(tái)后，更多的人覺(jué)得申請(qǐng)無(wú)望，他們收入低，繳存基數(shù)也低。以“嘻嘻”為例，雖已繳交了多年，當(dāng)時(shí)的公積金賬戶上余額只有1萬(wàn)多元，按照規(guī)定，最多也只能貸到8萬(wàn)。
現(xiàn)在新《辦法》出臺(tái)征求意見(jiàn)稿，借款人一項(xiàng)正式覆蓋了“經(jīng)適房”購(gòu)房人群，8倍限額也取消，將傾向支持中低收入人群購(gòu)房。對(duì)于“嘻嘻”來(lái)說(shuō)，是兩大利好。他說(shuō)：“終于可以放下心頭大石!”
不過(guò)，東莞市住房公積金中心昨日解釋，對(duì)借款人的表述修訂后，確實(shí)是覆蓋了經(jīng)適房購(gòu)房群體，“原則上是支持申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買經(jīng)適房，同時(shí)考慮到這個(gè)群體收入低，增加共同借款人”。不過(guò)，相關(guān)負(fù)責(zé)人也解釋，這一政策牽涉到多個(gè)部門，具體如何執(zhí)行，何時(shí)開(kāi)始執(zhí)行，還待細(xì)節(jié)出臺(tái)。
7年僅發(fā)放77筆 毛坯房裝修貸款將取消
要點(diǎn)：新《辦法》中第三條明確：本辦法所稱個(gè)人住房公積金貸款，是指由公積金中心以歸集的公積金為資金來(lái)源，委托受委托銀行發(fā)放給公積金繳存職工定向用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的貸款。
解讀：這一條款詳細(xì)規(guī)定了住房公積金貸款的用途，也直接取消了東莞此前推行的裝修貸款。據(jù)了解，早于2007年，東莞就公布了《關(guān)于推行住房公積金裝修貸款的通知》，首次明確可以提取住房公積金貸款用于裝修，最高貸款額15萬(wàn)元，最長(zhǎng)貸款期限為10年。裝修貸款必須用于裝修已付清房款、且是毛坯房的自住商品房。官方當(dāng)時(shí)介紹，有市民買房后，因經(jīng)濟(jì)困難無(wú)法裝修而無(wú)法入住，希望該政策的出臺(tái)能解決這個(gè)問(wèn)題。
此次新《辦法》直接取消了這一規(guī)定。東莞市住房公積金中心解釋，當(dāng)時(shí)出臺(tái)是為了釋放一部分沉淀的資金，但到了現(xiàn)在，公積金貸款的形勢(shì)已經(jīng)轉(zhuǎn)變，很多人購(gòu)買首套住房還不一定能貸到款，希望回歸住房公積金的初衷照顧這部分群體。而且，從2007年來(lái)，東莞至今共發(fā)放了77筆共975萬(wàn)元裝修貸款，效果也不明顯。
