三亞市物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。
居（村）民委員會(huì)、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、公安、工商、執(zhí)法、物價(jià)、消防和專業(yè)經(jīng)營性單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，調(diào)解物業(yè)管理服務(wù)糾紛。
第三條 本市實(shí)行市、區(qū)（鎮(zhèn)）兩級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
市級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主席由市政府協(xié)調(diào)城建工作的副秘書長擔(dān)任，成員由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民政府、市政府相關(guān)部門等各方代表組成。
區(qū)（鎮(zhèn)）級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主席由區(qū)（鎮(zhèn)）行政負(fù)責(zé)人擔(dān)任，成員由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、市政府相關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成。
市政府相關(guān)部門指住建、規(guī)劃、國土環(huán)境資源、綜合行政執(zhí)法、工商、公安、消防、物價(jià)、園林環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、信訪等部門。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位指供水、供電、供氣、有線電視、郵政、電信等企業(yè)。
區(qū)（鎮(zhèn)）級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議不能解決的問題提交市級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議解決。
市級物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市政府負(fù)責(zé)組織召集，區(qū)（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；
（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；
（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；
（六）無物業(yè)服務(wù)資質(zhì)或者無營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)非法從事物業(yè)服務(wù)的問題；
（七）與物業(yè)服務(wù)區(qū)域相關(guān)的市政道路、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、電信、郵政等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施問題；
（八）治安、計(jì)生等重要的社會(huì)管理問題；
（九）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理重大問題。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第四條 依法登記取得或者取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主享有下列權(quán)利：
（一）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、發(fā)表意見、行使表決權(quán)；
（二）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)委員，同時(shí)享有被選舉權(quán)；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（四）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（五）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（九）對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主可以委托代理人行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委托代理人行使權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具委托書，并附業(yè)主本人房產(chǎn)證和身份證明的復(fù)印件。
第五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（三）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；
（四）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；
（五）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；
（六）按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金；
（七）配合當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)做好治安、人口管理、計(jì)生以及精神文明建設(shè)等工作；
（八）遵守公共秩序，維護(hù)三亞城市形象；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第六條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。
第七條 業(yè)主將物業(yè)租賃給他人時(shí)必須符合《商品房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理租賃登記備案手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
承租人在入住時(shí)必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有效身份證明和房屋租賃登記備案證明復(fù)印件。
業(yè)主出租房屋或長期空置房屋應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下真實(shí)有效的聯(lián)系方式，當(dāng)聯(lián)系方式發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第八條 符合條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和居（村）委員會(huì)負(fù)責(zé)組織并指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組可由業(yè)主五至七名、社區(qū)居（村）民委員會(huì)和建設(shè)單位代表各一名組成，社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表為首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長。
第九條 籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后60天內(nèi)完成下列籌備工作，并于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（三）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和名單，并公示征詢意見；
（四）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
（五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；
（六）依法擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則，制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）籌備工作的經(jīng)費(fèi)預(yù)算；
（八）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助籌備組開展工作，提供業(yè)主大會(huì)會(huì)議場地和業(yè)主聯(lián)系方式等相關(guān)資料�；I備組對業(yè)主相關(guān)資料負(fù)有保密義務(wù)。
第十條 開發(fā)項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式酒店的，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I業(yè)前召開首屆業(yè)主大會(huì)，討論通過包租返利、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，并選舉業(yè)主委員會(huì)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議（除首次）由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召集。以下情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）全體業(yè)主20%以上提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居（村）民委員會(huì)應(yīng)邀列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十二條 當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任應(yīng)當(dāng)至少有一人長期在三亞工作或生活。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門和所在地區(qū)管理委員會(huì)或鎮(zhèn)人民政府同時(shí)備案：
（一）業(yè)主委員會(huì)成員名單及相關(guān)資料；
（二）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)原始資料；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)決議的其他事項(xiàng)。
前款所列備案事項(xiàng)發(fā)生變化的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的修訂草案；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；
（六）協(xié)助行政職能部門、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)做好社會(huì)治安、社會(huì)穩(wěn)定、人口與計(jì)劃生育等社會(huì)事務(wù)工作；
（七）代表業(yè)主依法向有關(guān)部門反映業(yè)主的合理訴求；
（八）法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)�，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
第十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得做出有損物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主利益的事情。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照；按照規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并按核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
本市以外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來三亞從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，要向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門登記備案。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門每年審查復(fù)核一次。復(fù)核前，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)征求社區(qū)居委會(huì)的意見，審查復(fù)核不合格的，依法注銷其資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)每年審查復(fù)核后由物業(yè)行政主管部門向社會(huì)公布。
社區(qū)居委會(huì)的意見為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否審查復(fù)核合格的重要依據(jù)。社區(qū)居委會(huì)也可以直接向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門建議注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書。
第十八條 被注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或資質(zhì)備案證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)移交設(shè)施設(shè)備資料、業(yè)主資料等相關(guān)資料。拒絕撤離或拒絕移交的，由工商、公安、綜合執(zhí)法、物價(jià)、住建等部門依法聯(lián)合查處。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，按照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對其履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、私搭和亂建的行為，應(yīng)予以制止，如制止無效應(yīng)向市綜合執(zhí)法部門舉報(bào)，由市綜合執(zhí)法部門依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主公布一次專項(xiàng)維修資金使用和日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)收支情況，以及利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益情況。共用部分、共用設(shè)施的經(jīng)營收益的使用由業(yè)主共同決定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主個(gè)人信息和資料負(fù)有保密義務(wù)。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，及時(shí)處理業(yè)主的投訴，提高物業(yè)服務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，在原有物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)上，提供有償特色化服務(wù)，有需要的業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議，費(fèi)用由雙方約定。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同配備相應(yīng)數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織對工作人員的安全防范知識(shí)培訓(xùn)，有關(guān)行政管理部門應(yīng)協(xié)助做好培訓(xùn)工作。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期檢查或配合相關(guān)部門檢查水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營情況，對可能存在的隱患要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，并告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施運(yùn)營應(yīng)急預(yù)案，在入住高峰期到來之前進(jìn)行水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)急演練。當(dāng)突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向政府熱線和有關(guān)部門報(bào)告，并積極配合有關(guān)部門開展工作。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)開展計(jì)劃生育、流動(dòng)人口管理等社會(huì)事務(wù)工作。
政府有關(guān)部門、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和服務(wù)活動(dòng)。
第二十四條 對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏服務(wù)誠信，多次被投訴或引起矛盾糾紛，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門或區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府依法責(zé)令限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門依法降低或注銷該企業(yè)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。
第二十五條 在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)無法履行合同約定需提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書面告知合同另一方。解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月以書面形式同時(shí)告知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、轄區(qū)管理委員會(huì)或者鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)合同屆滿前，業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)或書面形式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在選聘前30日內(nèi)書面報(bào)告市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，業(yè)主或者物業(yè)使用人所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)及其他費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在合同解除或終止后30日內(nèi)清償完畢；業(yè)主委員會(huì)和新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助追繳。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)商并妥善解決債權(quán)債務(wù)問題。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主或物業(yè)使用人欠費(fèi)為由拒絕辦理移交手續(xù)。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十八條 前期物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之前，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。
第二十九條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。但住宅物業(yè)建筑面積2萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積1萬平方米以下的，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)招標(biāo)活動(dòng)由建設(shè)單位組織，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門派人現(xiàn)場監(jiān)督。招標(biāo)后10個(gè)工作日內(nèi)，建設(shè)單位持相關(guān)招標(biāo)材料報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門進(jìn)行前期物業(yè)管理備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日止�！�
第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后90日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將下列材料報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門：
（一）物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；
（二）各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
（三）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等其他竣工驗(yàn)收資料；
（四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（六）其他相關(guān)資料。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的千分之二的比例無償配置物業(yè)服務(wù)用房，但最低不少于50平方米，最高不超過500平方米。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。
物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押，任何單位和個(gè)人不得改變其用途。
第三十二條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，小區(qū)配套公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境綠化等應(yīng)達(dá)到竣工綜合驗(yàn)收的使用要求，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，按照相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第三十三條 物業(yè)交付使用前，市建設(shè)行政主管部門及規(guī)劃、消防、供水、供電、園林環(huán)衛(wèi)等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施設(shè)備的完善情況和工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位依法改正，未改正完畢的不得交付使用。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供本辦法第三十條的資料。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十五條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對專有部分以外的共有部分享有共同使用、共同管理和分享收益的權(quán)利，并承擔(dān)共同維護(hù)、分?jǐn)偽飿I(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用等義務(wù)；業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變其用途。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位確需改變房屋、公共建筑和公用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)該按照規(guī)劃的要求建設(shè)車位、車庫，不得將規(guī)劃中的車位、車庫改做他用。
通過出售、附贈(zèng)的方式將車位、車庫處分給業(yè)主的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方可出售、附贈(zèng)。
物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃配置的車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買或租賃一個(gè)車位或車庫。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途；
（二）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、 劇毒、放射性物品，損壞或者違章使用電力、燃?xì)�、消防設(shè)施；
（三）占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地；
（四）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修、違章加建、改建；
（五）亂丟垃圾，高空拋物，排放有毒有害物質(zhì)或超標(biāo)排放污染氣體，發(fā)出超標(biāo)噪聲；
（六）未經(jīng)許可擅自在個(gè)人住房和物業(yè)共用部位及相關(guān)禁止場所懸掛、張貼廣告和橫幅；
（七）利用物業(yè)從事危害公共利益活動(dòng)或違法活動(dòng)；
（八）違反有關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
（九）法律法規(guī)禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失，并報(bào)告政府有關(guān)部門及時(shí)處理。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第三十九條 在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備（含消防設(shè)施設(shè)備），由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備（含消防設(shè)施設(shè)備）的大中修、更新、改造費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支；未繳存專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主按照各自專有部分面積的比例分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，業(yè)主和相關(guān)物業(yè)使用人必須給予配合。
第四十條 建設(shè)或改造驗(yàn)收后移交給專業(yè)經(jīng)營單位的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新改造費(fèi)用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
第四十一條 有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。建設(shè)單位預(yù)留的自用房屋，由建設(shè)單位交存。廉租房和公共租賃房由市政府財(cái)政部門交存。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定給交存人計(jì)息。
未建立專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足的物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金的管理、使用，按照國家、省、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行省價(jià)格主管部門和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)商定，并報(bào)市價(jià)格主管部門審核備案，備案有效期為三年，備案期滿后應(yīng)重新辦理備案手續(xù)。
前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容報(bào)價(jià)格主管部門備案。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。
第四十三條 普通住宅區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)適用房，以下同）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門審核，確認(rèn)為非普通住宅區(qū)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)；別墅住宅區(qū)以及辦公、商用等其他非住宅物業(yè)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除價(jià)格行政主管部門有統(tǒng)一規(guī)定外，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。
車輛停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)價(jià)格主管部門審批。
第四十四條 普通住宅區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的營業(yè)性用房、辦公商住兩用房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)部門具體規(guī)定做相應(yīng)的上浮或下調(diào)，最終收費(fèi)數(shù)額由企業(yè)（或使用人）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同中約定，并報(bào)價(jià)格主管部門審核備案。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)約定履約保證金，履約保證金放置在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局專用賬戶進(jìn)行管理。被選聘和續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市物業(yè)行政主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)，應(yīng)同時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在沒違約的情況下退出該物業(yè)管理項(xiàng)目后，由市物業(yè)行政主管部門按銀行同期活期利率一同返回物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)履約保證金。
履約保證金的繳交和管理，由市物業(yè)行政主管部門出臺(tái)具體措施。
第四十六條 業(yè)主違反合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知業(yè)主并限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照物業(yè)服務(wù)合同約定按天收取2‰的違約金。拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟，并可申請禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租或抵押物業(yè)。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清轉(zhuǎn)移前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年、季、月收取。經(jīng)協(xié)商約定，業(yè)主可以預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得預(yù)收超過合同期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以打折方式收取一年以上物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
長期空置房屋的業(yè)主應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)并預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)以半年或一年為單位全額預(yù)交。
第四十八條 未將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門備案的，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由市價(jià)格主管部門依法進(jìn)行查處。
市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第七章 法律責(zé)任
第四十九條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府或市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本辦法規(guī)定的行為，可以向區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)行政主管部門投訴和舉報(bào)。有關(guān)部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)并依法作出處理。
第五十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，由相關(guān)行政主管部門依法查處。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)決定的，同意作出該決定的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)委員有下列行為之一的，依法取消其委員資格，依法沒收違法所得，構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任：
（一）挪用專項(xiàng)維修資金的；
（二）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)索賄的；
（三）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；
（四）貪污、挪用共有部分經(jīng)營收入的；
（五）擅自處分共有部分財(cái)產(chǎn)而獲取不法收益的。
第五十三條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，要求其限期改正或者提請有關(guān)部門處理；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十五條 當(dāng)事人對市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復(fù)議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第五十六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、區(qū)管理委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）在建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，對住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)未嚴(yán)格進(jìn)行審批審查或違法進(jìn)行審批審查的；
（二）未按照本辦法規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域驗(yàn)收、交接進(jìn)行監(jiān)管的；
（三）挪用專項(xiàng)維修資金的；
（四）發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或者接到違規(guī)行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的；
（五）其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附則
第五十七條 本辦法由三亞市人民政府負(fù)責(zé)解釋。
第五十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
