第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，督促檢查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng)；調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和督促檢查社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信息共享平臺(tái)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息、物業(yè)管理備案、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
第四條 市政府相關(guān)職能部門和機(jī)構(gòu)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與本職工作有關(guān)的工作。
其中市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。
市公安部門在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)管理制度
其他供水、供電、供氣、排水、通訊、有線電視等公共服務(wù)行業(yè)的行政主管部門以及設(shè)施設(shè)備維俢、停車管理、秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、流動(dòng)人口管理等監(jiān)督管理部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，督促其依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開(kāi)譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第六條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本細(xì)則第七條至第九條的規(guī)定向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定或者確定有爭(zhēng)議的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定。
在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍內(nèi)，其物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，經(jīng)征求物業(yè)所在地相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，可以劃定或者確定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第七條 建設(shè)單位在開(kāi)始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；
（二）建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；
（四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
（五）建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測(cè)繪或者實(shí)測(cè)繪報(bào)告；
（七）經(jīng)核準(zhǔn)的地名批復(fù)文件。
第八條 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；
（二）物業(yè)服務(wù)合同；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；
（五）建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；
（六）經(jīng)核準(zhǔn)的地名批復(fù)文件。
因建設(shè)單位不存在或者其他客觀原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法提供前款第（四）至（六）項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)等情況。
第九條 舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；
（二）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍圖；
（三）物業(yè)管理區(qū)域確定意見(jiàn)。
前款第（三）項(xiàng)確定意見(jiàn)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括該區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)情況等。
第十條 報(bào)送備案的資料齊全、符合法定形式的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)；報(bào)送資料不齊全、不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知需要補(bǔ)正的資料，并在收齊備案資料后5個(gè)工作日內(nèi)出具備案回執(zhí)。
第十一條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
前款明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；
（二）業(yè)主共有的道路、綠地、公共場(chǎng)所、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備等的位置、面積；
（三）其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
已實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域范圍在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告全體業(yè)主。
第三章 業(yè)主大會(huì)
第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第十三條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行義務(wù)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿尚沒(méi)有選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
第十四條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過(guò)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)管理，制定電子投票具體操作細(xì)則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)決策提供方便、快捷的方式。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建設(shè)、維護(hù)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)等工作經(jīng)費(fèi)，納入本機(jī)關(guān)電子政務(wù)費(fèi)用，由市級(jí)財(cái)政予以保障。
第十五條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第十六條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
對(duì)符合前兩款情形之一要求成立業(yè)主大會(huì)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在20個(gè)工作日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。
分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定的，可以在分期開(kāi)發(fā)期間根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條、第十三條規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人權(quán)益受到損害的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。
業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法追究其他行政法律責(zé)任。
第一百二十七條 任何單位或個(gè)人違反共有收益使用程序造成損失，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一百二十八條 建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)用房的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期提供；逾期不提供的，責(zé)令向業(yè)主大會(huì)交納相應(yīng)價(jià)款，用于解決物業(yè)服務(wù)用房，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
第一百二十九條 物業(yè)管理活動(dòng)中存在其他情形，應(yīng)當(dāng)依法予以處理、處罰的，按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處理、處罰。
第十章 附則
第一百三十條 有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理，本細(xì)則未作規(guī)定的，按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定執(zhí)行。
第一百三十一條 臨時(shí)管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本、前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本、業(yè)主委員會(huì)成立辦法、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法、物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信管理辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同相關(guān)行政管理部門制定。
第一百三十二條 本辦法自公布之日起施行。
