深圳物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新修訂版(全文)

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第一章 總則

第一條 為了規(guī)范深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則,結(jié)合實(shí)際,制定本條例。

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第二條 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

前款所稱物業(yè)管理,是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

經(jīng)業(yè)主共同決定,可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理,也可以由業(yè)主自行管理。

第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則。

第四條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系,推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化、市場(chǎng)化。

第五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在中國(guó)共產(chǎn)黨社區(qū)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱社區(qū)黨委)的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照中國(guó)共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設(shè)立中國(guó)共產(chǎn)黨的基層組織,開展黨的活動(dòng)。

第六條 市人民政府住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作,履行下列職責(zé):

(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定;

(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和措施;

(三)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全市物業(yè)使用安全監(jiān)督檢查工作;

(四)統(tǒng)籌全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作;

(五)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信息平臺(tái);

(六)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

區(qū)人民政府住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。

市、區(qū)住房和建設(shè)部門可以委托具有管理公共事務(wù)職能的組織對(duì)本條第一款第四至六項(xiàng)等相關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

市、區(qū)人民政府公安、規(guī)劃和自然資源、城市管理和綜合執(zhí)法等相關(guān)部門按照各自職責(zé),依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立以及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日;顒(dòng),調(diào)解物業(yè)管理糾紛,并配合住房和建設(shè)部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

支持社區(qū)居民委員會(huì)發(fā)揮對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

第七條 倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平,營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備

第八條 物業(yè)管理區(qū)域由市規(guī)劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。

確定物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,遵循相對(duì)集中、資源共享、便于管理的原則。

已經(jīng)形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域的,不再重新調(diào)整,但物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共同決定分割或者合并物業(yè)管理區(qū)域的除外。

物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。

第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域無償提供符合功能要求的業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房等物業(yè)管理用房。

業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房屬于業(yè)主共有,應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)登記并具有正常使用功能,任何單位和個(gè)人不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押,不得擅自變更用途。

第十條 業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)辦公用房面積按照下列標(biāo)準(zhǔn)提供:

(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積未超過二十五萬平方米的,按照不少于物業(yè)總建筑面積的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積超過二十五萬平方米的,二十五萬平方米以內(nèi)部分,按照該部分面積的千分之二提供;二十五萬平方米以外部分,按照該部分面積的千分之一提供。

物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房面積根據(jù)設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)的實(shí)際需要提供。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域的道路屬于業(yè)主共有,但屬于城市公共道路的除外。物業(yè)管理區(qū)域的綠地屬于業(yè)主共有,但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業(yè)管理區(qū)域的其他公共場(chǎng)所和公共設(shè)施,屬于業(yè)主共有。

物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的以下部分屬于業(yè)主共有:

(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備,避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;

(二)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備;

(三)房地產(chǎn)買賣合同約定屬于業(yè)主共有的物業(yè);

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

建設(shè)單位申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提出共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng),由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

第十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定,其收益屬于業(yè)主共有?赡軗p害特定業(yè)主就其專有部分享有的合法權(quán)益的,還應(yīng)當(dāng)經(jīng)該業(yè)主同意。

第十三條 新建住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案之日起三個(gè)月內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將附著于物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的供水、排水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專營(yíng)單位管理養(yǎng)護(hù),相關(guān)專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

現(xiàn)有住宅物業(yè)區(qū)域附著于共有物業(yè)的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備,符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范,經(jīng)業(yè)主共同決定移交的,相關(guān)專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合移交工作。

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第十四條 本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)管理區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。

除前款規(guī)定外,符合下列條件之一的,可以認(rèn)定為業(yè)主:

(一)尚未登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人;

(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;

(三)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;

(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;

(五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

第十五條 業(yè)主依法享有下列權(quán)利:

(一)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,發(fā)表意見,行使投票權(quán);

(二)選舉業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事,并依法依規(guī)享有被選舉權(quán);

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況;

(四)對(duì)共有物業(yè)和業(yè)主共有資金使用管理的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(五)就制訂或者修改物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱管理規(guī)約)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同及其他物業(yè)管理事項(xiàng)提出意見和建議;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度;

(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定;

(三)按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

(四)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理;

(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他義務(wù)。

第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)共有物業(yè)的使用和維護(hù)規(guī)則;

(二)合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);

(三)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);

(四)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)費(fèi)用的分?jǐn)傄?guī)則;

(五)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的具體職責(zé)和會(huì)議規(guī)則以及依法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他事項(xiàng)作出規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻;不聽勸阻的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將相關(guān)情況予以公示。

第十八條 業(yè)主投票權(quán)數(shù)、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)按照下列方法確定:

(一)業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主專有部分建筑面積計(jì)算,每平方米計(jì)算為一票,不足一平方米的按照四舍五入計(jì)算;

(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算;建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付,或者同一業(yè)主擁有兩個(gè)以上專有部分的,均按照一人計(jì)算;

(三)業(yè)主總?cè)藬?shù),按照本款第二項(xiàng)業(yè)主人數(shù)的總和計(jì)算。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。一個(gè)受托人最多可以接受三名業(yè)主的委托進(jìn)行投票。

第二節(jié) 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備

第十九條 新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之二十以上或者首套物業(yè)出售并交付使用滿一年之日起十五日內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處,并提供物業(yè)出售和物業(yè)交付資料、物業(yè)測(cè)繪文件、已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等相關(guān)資料。

物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名,可以向街道辦事處書面要求成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。

街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到本條第一款規(guī)定的書面報(bào)告或者本條第二款規(guī)定的書面要求后一個(gè)月內(nèi)成立籌備組,也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立籌備組。

第二十條 籌備組由街道辦事處、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位派員和業(yè)主代表組成。建設(shè)單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開展籌備工作。

籌備組由七至十名成員組成,其中街道辦事處代表一名、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織代表一名、業(yè)主代表三至五名、轄區(qū)公安派出所代表一名、社區(qū)居民委員會(huì)代表一名、建設(shè)單位代表一名,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎(chǔ)上從遵紀(jì)守法、熱心公益的業(yè)主中確定并公示,業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)符合本條例有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定。

籌備組業(yè)主代表不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會(huì)委員。

第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起一個(gè)月內(nèi)組織召開首次籌備工作會(huì)議。

籌備組應(yīng)當(dāng)自首次籌備工作會(huì)議召開之日起六個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次籌備工作會(huì)議召開之日起六個(gè)月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,經(jīng)街道辦事處批準(zhǔn),可以延長(zhǎng)三個(gè)月。

籌備組自物業(yè)承接查驗(yàn)工作結(jié)束后,自行解散。

第二十二條 籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:

(一)確認(rèn)并公示業(yè)主名單、業(yè)主人數(shù)和總投票權(quán)數(shù);

(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間、地點(diǎn)、方式和議題;

(三)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法和名單;

(六)制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

(七)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組成員就籌備工作意見不一致的,由籌備組組長(zhǎng)作出決定;I備組發(fā)布的通知或者公告,應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處公章。

本條第一款所列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前予以公示。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之前研究處理并作出答復(fù)。

第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)。

物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主不足十人,經(jīng)全體業(yè)主一致同意并作出書面決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起十五日內(nèi),由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門辦理業(yè)主大會(huì)備案。

區(qū)住房和建設(shè)部門受理備案材料后,經(jīng)審查符合條件的,應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)頒發(fā)備案通知書并發(fā)放統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書。業(yè)主大會(huì)取得備案通知書后,由業(yè)主委員會(huì)依法申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)印章。

第二十五條 除本條例另有規(guī)定外,下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定:

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員、選舉業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員;

(三)審議業(yè)主大會(huì)年度計(jì)劃和預(yù)算方案;

(四)審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告;

(五)制定共有物業(yè)和業(yè)主共有資金使用與管理辦法;

(六)選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(七)籌集、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

(八)申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,改變共有物業(yè)用途;

(九)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案,確定需要由體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn);

(十)決定物業(yè)管理區(qū)域其他有關(guān)事項(xiàng)。

前款第一至八項(xiàng)所列事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)自通過之日起三日內(nèi)予以公示,并由業(yè)主委員會(huì)保管。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)召集,或者由物業(yè)所在地街道辦事處依法召集。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等予以公示。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的,應(yīng)當(dāng)通過市住房和建設(shè)部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議每年至少召開一次。

經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主或者持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議,或者有業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

召開住宅物業(yè)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)工作日書面告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員列席會(huì)議或者了解會(huì)議情況。

業(yè)主大會(huì)未能及時(shí)召開,或者會(huì)議未能形成相關(guān)決議決定,以及業(yè)主就會(huì)議議題內(nèi)容存在重大意見分歧的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社區(qū)黨委報(bào)告。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的,由物業(yè)所在地街道辦事處組織召集。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式進(jìn)行。

一個(gè)專有部分擁有一個(gè)表決票或者選舉票,每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明該專有部分的投票權(quán)數(shù)。

第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議參會(huì)業(yè)主人數(shù)和參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)符合法律規(guī)定比例的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的參會(huì)業(yè)主人數(shù)比例和參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法作出的決定,對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起三日內(nèi)將決定予以公示。

第三十二條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。具體辦法由市住房和建設(shè)部門另行制定。

第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)由五至十七名委員組成,組成人數(shù)為單數(shù),具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過委員人數(shù)確定。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名,由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。

鼓勵(lì)和支持符合條件的物業(yè)管理區(qū)域中國(guó)共產(chǎn)黨基層組織委員會(huì)委員通過規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書和財(cái)務(wù)人員,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作。執(zhí)行秘書、財(cái)務(wù)人員的工作職責(zé)及薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開業(yè)主委員會(huì)主任、委員、執(zhí)行秘書的聯(lián)系方式。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事以及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;

(二)編制業(yè)主大會(huì)年度預(yù)算、決算方案;

(三)擬訂共有物業(yè)、業(yè)主共有資金使用與管理辦法;

(四)組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

(五)擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案或者需要由全體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn);

(六)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會(huì)議記錄、共有物業(yè)檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印鑒,并建立相關(guān)檔案;

(七)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,催繳拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

(八)調(diào)解物業(yè)管理糾紛;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他職責(zé)。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;

(三)書面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)。

有下列情形之一的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員:

(一)因故意犯罪被判處刑罰,執(zhí)行期滿未逾五年;

(二)候選人報(bào)名日期截止前三年內(nèi),因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰;

(三)候選人報(bào)名日期截止前三年內(nèi)欠繳物業(yè)管理費(fèi)或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金累計(jì)達(dá)三個(gè)月以上;

(四)因違法違紀(jì)等原因被國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位開除公職或者辭退;

(五)有較為嚴(yán)重的個(gè)人不良信用記錄或者嚴(yán)重違反社會(huì)公德造成惡劣影響;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的情形。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組進(jìn)行資格審查與確定。十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向籌備組推薦候選人,物業(yè)所在地社區(qū)黨委也可以向籌備組推薦候選人。同一業(yè)主只能推薦一名候選人;I備組在確定候選人名單之前應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)所在地社區(qū)黨委同意。

籌備組確定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人名單后,應(yīng)當(dāng)予以公示。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行差額選舉,差額比例不得低于百分之二十。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的首輪選舉應(yīng)當(dāng)獲得參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)和參會(huì)業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意。

如果首輪選舉未能足額選出委員、候補(bǔ)委員的,則按照不少于尚未選出的委員、候補(bǔ)委員名額的百分之一百二十從尚未當(dāng)選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選。

得票順序按照所得投票權(quán)數(shù)占參會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例,與所得投票人數(shù)占參會(huì)業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定,兩者之和相等的,所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前,所得投票權(quán)數(shù)相等的,抽簽確定排名順序。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事、執(zhí)行秘書和財(cái)務(wù)人員不得有下列行為:

(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;

(二)弄虛作假,隱瞞事實(shí)真相,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料,或者擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;

(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;

(四)侵占、挪用業(yè)主共有資金,將業(yè)主共有資金借貸給他人或者以業(yè)主共有資金為他人提供擔(dān)保;

(五)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人提供的紅包禮金、減免收費(fèi)、停車便利等利益;

(六)違規(guī)泄露業(yè)主信息;

(七)與本業(yè)主大會(huì)訂立合同或者進(jìn)行交易;

(八)為在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè);

(九)拒不執(zhí)行街道辦事處、相關(guān)主管部門關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判;

(十)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第三十九條 除任期屆滿外,業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一時(shí),其職務(wù)自行終止,由業(yè)主委員會(huì)公示,并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告:

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主;

(二)喪失民事行為能力;

(三)因犯罪被判處刑罰;

(四)存在本條例第三十八條所列禁止行為且受到行政處罰;

(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職之日起一個(gè)月后。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的,由業(yè)主委員會(huì)決定中止其職務(wù)并予以公示,提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止或者恢復(fù)其職務(wù):

(一)不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約,經(jīng)勸阻后拒不改正;

(二)一年內(nèi)兩次無故缺席或者一年內(nèi)五次請(qǐng)假缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;

(三)本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;

(四)因違法違紀(jì)接受調(diào)查且被采取相應(yīng)強(qiáng)制措施;

(五)其他不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的情形。

業(yè)主委員會(huì)未依照前款規(guī)定作出中止職務(wù)決定的,由街道辦事處責(zé)令限期作出;逾期未作出的,由街道辦事處作出中止相應(yīng)人員職務(wù)的決定并予以公示。

中止業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員職務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)允許該委員、候補(bǔ)委員提出申辯并記錄歸檔。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止后,由業(yè)主委員會(huì)從候補(bǔ)委員中按照得票順序依次遞補(bǔ)為委員并予以公示,在公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)向區(qū)住房和建設(shè)部門備案。

全部候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后,業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)低于原有人數(shù)百分之五十的,應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處,依照本條例關(guān)于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期五年,委員任期與業(yè)主委員會(huì)任期相同。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六個(gè)月前,街道辦事處應(yīng)當(dāng)成立由業(yè)主代表和街道辦事處、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)派員組成的業(yè)主委員會(huì)換屆小組(以下簡(jiǎn)稱換屆小組)。

換屆小組具體組成和工作辦法由市住房和建設(shè)部門參照本條例有關(guān)籌備組的規(guī)定制定。

第四十三條 業(yè)主委員會(huì)委員不領(lǐng)取勞動(dòng)報(bào)酬。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員的工作情況,決定給予其適當(dāng)津貼。

實(shí)行業(yè)主委員會(huì)主任任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定,審計(jì)費(fèi)用從業(yè)主共有資金中列支。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立后三個(gè)工作日內(nèi),將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交換屆小組。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的,換屆小組應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后向區(qū)住房和建設(shè)部門辦理備案。換屆小組應(yīng)當(dāng)在完成備案后十個(gè)工作日內(nèi),將其保管的前款物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì),并自行解散。

業(yè)主委員會(huì)未按照本條第一款規(guī)定移交有關(guān)物品的,由街道辦事處責(zé)令限期移交;拒不移交的,轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的,可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),并為后期開發(fā)物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會(huì)委員名額。

后期開發(fā)物業(yè)交付使用后,應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員,但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不得超過本條例第三十三條規(guī)定的最高人數(shù)。

第四十六條 業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)所有會(huì)議資料,并有權(quán)就物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事提出詢問,業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通報(bào)全體業(yè)主,并每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)情況以及停車位使用情況。

第四十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定,且不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定,由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害公共利益的,由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令改正,拒不改正的,由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門予以撤銷。

第四十八條 住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)出租面積達(dá)到一定比例的,應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)承租人代表列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,具體辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會(huì)之前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù),并按照有關(guān)規(guī)定擬定臨時(shí)管理規(guī)約。

建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù),應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定,最長(zhǎng)期限不超過二年。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿,尚未成立業(yè)主大會(huì),物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)按照原合同提供服務(wù)的,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之五十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提出更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,可以由街道辦事處通過招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

第五十條 建設(shè)單位在辦理房地產(chǎn)買賣合同備案時(shí),應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約同時(shí)報(bào)送備案。

經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)作為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同附件。

第五十一條 提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi),在與物業(yè)管理信息平臺(tái)共享相關(guān)數(shù)據(jù)的銀行(以下簡(jiǎn)稱數(shù)據(jù)共享銀行)設(shè)立用于存儲(chǔ)業(yè)主共有資金的專門賬戶,作為業(yè)主共有資金共管賬戶。業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主共有資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶,并撤銷業(yè)主共有資金共管賬戶。

提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受籌備組、業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主共有資金收支情況的監(jiān)督。

第五十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同期間,住宅物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

前期物業(yè)管理合同期間的物業(yè)管理費(fèi)和日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主承擔(dān),共有物業(yè)收益屬于業(yè)主共有,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取,并存入業(yè)主共有資金共管賬戶。物業(yè)管理費(fèi)不足以支付保修責(zé)任范圍之外的共有物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。

第五十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)完成備案之日起三十日內(nèi)由業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行。提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)不得擅自代為承接查驗(yàn);I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)過程進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

籌備組依照本條例規(guī)定,經(jīng)街道辦事處批準(zhǔn)延長(zhǎng)三個(gè)月仍無法召開首次業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,由籌備組監(jiān)督指導(dǎo)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)代為承接查驗(yàn)。

物業(yè)承接查驗(yàn)前,業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議,對(duì)承接查驗(yàn)的基本內(nèi)容、各方權(quán)利義務(wù)、存在問題的解決方式及其時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

市住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)組織制定物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范,明確承接查驗(yàn)具體標(biāo)準(zhǔn)和程序。

第五十四條 物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)或者籌備組可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或者技術(shù)人員參與承接查驗(yàn),費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主承擔(dān)。

第五十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后,業(yè)主共同決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)要求或者業(yè)主共同決定的合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,并配合選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第五十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù),但是業(yè)主自行管理的除外。

除業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外,住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個(gè)的,應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo);重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個(gè)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過住房和建設(shè)部門建立的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

由政府財(cái)政性資金支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè),其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí),相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十七條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。

鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與基層社會(huì)治理,履行綜合治理相關(guān)責(zé)任。

第五十八條 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等。

本條例實(shí)施前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,合同期限延續(xù)至本條例實(shí)施后的,繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行;合同到期后,按照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的,參照市住房和建設(shè)部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門備案。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價(jià)水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定,按照一定比例或者數(shù)額從物業(yè)管理費(fèi)中提取并支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并予以公示。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;

(三)電梯、消防、監(jiān)控、人民防空等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置方案等;

(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算;

(五)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況;

(六)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得有下列行為:

(一)挪用、侵占業(yè)主共有資金;

(二)擅自改變物業(yè)管理用房等共有物業(yè)用途;

(三)違規(guī)泄露業(yè)主信息;

(四)其他違反相關(guān)規(guī)定,損害業(yè)主利益的行為。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)。但是,不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律、法規(guī)的規(guī)定,制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案,在相關(guān)部門指導(dǎo)下做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住房和建設(shè)部門備案,區(qū)住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實(shí)施給予必要的指導(dǎo)。

發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施,并按照規(guī)定向有關(guān)行政管理部門或者相關(guān)專營(yíng)單位報(bào)告,協(xié)助做好相關(guān)工作。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理交接,退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、部分物業(yè)權(quán)屬存在爭(zhēng)議或者對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、籌備組以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間,維持正常的物業(yè)管理秩序。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接,應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資金、資料和物品:

(一)業(yè)主共有資金共管賬戶內(nèi)業(yè)主共有資金結(jié)余;

(二)業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房;

(三)物業(yè)承接查驗(yàn)資料;

(四)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的資料;

(五)利用共有物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的相關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用繳納記錄等資料;

(六)其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交前款資金、資料和物品或者拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以向街道辦事處和區(qū)住房和建設(shè)部門報(bào)告,并可以向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助;物業(yè)服務(wù)企業(yè)有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的,由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第六十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前,業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同,或者物業(yè)服務(wù)合同期滿后,業(yè)主大會(huì)未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽合同且未另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會(huì)可以提請(qǐng)街道辦事處選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

街道辦事處選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域供水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。相關(guān)專營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議,明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的,由相關(guān)專營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作,法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

未經(jīng)供水、供電、供氣等相關(guān)專營(yíng)單位或者業(yè)主授權(quán)、行政決定或者司法裁決,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對(duì)共有物業(yè)或者物業(yè)專有部分實(shí)施停水、停電、停氣。但是,可能對(duì)業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

第六十九條 業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理本物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主大會(huì)決定自行管理的,應(yīng)當(dāng)在區(qū)住房和建設(shè)部門指導(dǎo)下制定自行管理方案。電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定管理。

第六章 業(yè)主共有資金管理

第七十條 業(yè)主共有資金包括:

(一)共有物業(yè)收益;

(二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

(三)物業(yè)管理費(fèi);

(四)業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用;

(五)其他合法收入。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者授權(quán),任何單位和個(gè)人不得使用業(yè)主共有資金。

業(yè)主共有資金監(jiān)督管理辦法由市住房和建設(shè)部門另行制定。

第七十一條 除物業(yè)專項(xiàng)維修資金外,業(yè)主共有資金用于下列支出:

(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi);

(二)業(yè)主委員會(huì)委員津貼、業(yè)主大會(huì)聘用人員的費(fèi)用;

(三)經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的其他年度預(yù)算支出;

(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定或者依法應(yīng)當(dāng)支出的其他費(fèi)用。

業(yè)主共有資金除銀行儲(chǔ)蓄或者依法購(gòu)買國(guó)債外,不得用于其他投資,不得借貸給他人或者為他人提供擔(dān)保。

第七十二條 業(yè)主大會(huì)可以在數(shù)據(jù)共享銀行開設(shè)業(yè)主共有資金基本賬戶,也可以繼續(xù)使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)在數(shù)據(jù)共享銀行開設(shè)的業(yè)主共有資金共管賬戶。

業(yè)主共有資金開戶賬戶單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)管理制度,保證資金安全,并通過物業(yè)管理信息平臺(tái),向全體業(yè)主實(shí)時(shí)公開業(yè)主共有資金基本賬戶或者共管賬戶信息。

第七十三條 業(yè)主共有資金賬戶開戶單位應(yīng)當(dāng)定期與數(shù)據(jù)共享銀行核對(duì)業(yè)主共有資金賬目,并按季度公示下列情況:

(一)業(yè)主共有資金繳存及結(jié)余情況;

(二)發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;

(三)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的情況;

(四)其他有關(guān)業(yè)主共有資金使用和管理情況。

第七十四條 設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事的,業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事應(yīng)當(dāng)按季度對(duì)業(yè)主共有資金收支情況進(jìn)行核查并公示核查情況。

未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事的,業(yè)主大會(huì)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有資金收支情況進(jìn)行核查并公示核查情況。

業(yè)主對(duì)業(yè)主共有資金收支情況有異議的,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名,可以提議業(yè)主大會(huì)進(jìn)行審計(jì)。提議經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后,由業(yè)主大會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并公示審計(jì)報(bào)告,審計(jì)費(fèi)用從業(yè)主共有資金中列支。

業(yè)主對(duì)前款審計(jì)報(bào)告有異議的,經(jīng)與前款相同比例的業(yè)主聯(lián)名向物業(yè)所在地街道辦事處提出書面要求后,由街道辦事處組織另行進(jìn)行審計(jì)。

第七章 物業(yè)安全管理與使用維護(hù)

第一節(jié) 物業(yè)安全管理

第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)安全檢查和維護(hù)保養(yǎng),并承擔(dān)超過保修期或者合理使用年限后的物業(yè)安全管理責(zé)任。

業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)專有部分安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)維護(hù)保養(yǎng)、改造物業(yè)及配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的資料,應(yīng)當(dāng)妥善保管并建立電子檔案。

第七十六條 建立房屋安全定期檢測(cè)檢驗(yàn)制度。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋安全定期進(jìn)行檢測(cè)檢驗(yàn),并加強(qiáng)房屋使用安全管理。

鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)安全、房屋及公共設(shè)施維修保險(xiǎn)。

第七十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其所有或者使用的窗戶、陽臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)天面、外墻、樓梯間等共有物業(yè)的日常巡查。發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽臺(tái)、擱置物、懸掛物存在安全隱患的,應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時(shí)處理;發(fā)現(xiàn)有影響相關(guān)專營(yíng)設(shè)施安全情形的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)專營(yíng)單位;發(fā)現(xiàn)本條例第八十二條第一款第三項(xiàng)所列情形的,依照該條第二款、第三款的規(guī)定處理。

物業(yè)天面、外墻的清洗、粉刷事項(xiàng),按照本市有關(guān)建筑物和公共設(shè)施清洗翻新的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,所需費(fèi)用從業(yè)主共有資金中列支。

第七十八條 物業(yè)管理區(qū)域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環(huán)境衛(wèi)生。

經(jīng)業(yè)主共同決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施就前款禁止的行為采集相應(yīng)證據(jù),但是不得侵犯他人隱私。

第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為:

(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu);

(二)將房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(三)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋內(nèi)部防火分隔,影響消防安全和疏散要求;

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)違法建造建筑物、構(gòu)筑物;

(六)損壞或者擅自占用、改建共有物業(yè);

(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

(八)擅自建設(shè)、接駁排水系統(tǒng);

(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生前款所列行為時(shí),業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào),物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻;勸阻無效的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告街道辦事處或者有關(guān)職能部門;街道辦事處或者有關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理,相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)專有部分,或者進(jìn)行其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)等活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)同時(shí)提供業(yè)主同意裝飾裝修物業(yè)專有部分,或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)的書面意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和其他注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人,并按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者管理規(guī)約規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。

第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事裝飾裝修和安裝、維修及高空作業(yè)監(jiān)督工作時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

供水、排水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營(yíng)單位因維修養(yǎng)護(hù)、改造物業(yè)管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備或者設(shè)置管線等,需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用物業(yè)專有部分時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主等應(yīng)當(dāng)予以配合,并不得違規(guī)收取費(fèi)用。

第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急處置措施,保障安全:

(一)供水、排水、供電、供氣設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者其他影響正常使用的情況;

(二)電梯、消防設(shè)施發(fā)生故障;

(三)外墻墻面存在脫落危險(xiǎn)、外墻或者屋頂出現(xiàn)滲漏等情況;

(四)其他危及物業(yè)安全的緊急情況。

發(fā)生前款第一項(xiàng)情形的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)專營(yíng)單位;發(fā)生前款第二項(xiàng)至四項(xiàng)情形的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處,并進(jìn)行應(yīng)急維修,應(yīng)急維修費(fèi)用從業(yè)主共有資金賬戶或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶中支出。

物業(yè)存在安全隱患經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的,按照國(guó)家有關(guān)危險(xiǎn)房屋的規(guī)定處理。

第八十三條 應(yīng)急維修費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶中支出的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)住房和建設(shè)部門申請(qǐng)劃撥。金額在十萬元以下的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主委員會(huì)的書面意見向區(qū)住房和建設(shè)部門申請(qǐng)劃撥;金額在十萬元以上的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)出具街道辦事處的審核意見或者相關(guān)部門整改通知書等資料,以及具有造價(jià)咨詢資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)審核的預(yù)算報(bào)告。應(yīng)急維修費(fèi)用具體劃撥程序按照物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊付應(yīng)急維修費(fèi)用的,可以在維修工程竣工驗(yàn)收合格以后,向區(qū)住房和建設(shè)部門出具上述相關(guān)文件,辦理核銷手續(xù)。

第八十四條 對(duì)住宅物業(yè)共有部分進(jìn)行增設(shè)電梯等二次開發(fā)、改造的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上和業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上多數(shù)同意,并符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、特種設(shè)備、環(huán)境保護(hù)、消防等法律、法規(guī)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范。

住宅物業(yè)共有部分增設(shè)電梯免于規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和用地審批手續(xù)。

第二節(jié) 物業(yè)使用及專項(xiàng)維修資金

第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域用于停放汽車的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車位、車庫(kù)的使用情況按月予以公示。公示內(nèi)容包括可以使用車位、車庫(kù)的總數(shù),車位、車庫(kù)使用信息等。

第八十六條 規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中與建設(shè)單位約定物業(yè)管理區(qū)域的車位、車庫(kù)權(quán)屬。

住宅物業(yè)的車位、車庫(kù)約定歸建設(shè)單位所有的,其所有的車位、車庫(kù)只能出售、附贈(zèng)、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時(shí),將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫(kù)的數(shù)量予以公示,并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。

第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人民防空工程平時(shí)用于停放汽車的,應(yīng)當(dāng)開放使用并保持人民防空功能,按照“誰受益、誰負(fù)責(zé)”的原則,由人民防空工程停車位使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)。

第八十八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位和房屋所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理,遵循按幢立賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶、?顚S、撥付快捷的原則。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金具體管理辦法,由市住房和建設(shè)部門另行制定。

第八十九條 市住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在數(shù)據(jù)共享銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶,對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理,遵循按幢立賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶、?顚S、撥付快捷的原則。

第九十條 首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)的百分之二,在辦理該物業(yè)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)首次登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。市住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)不同類型,分別制定各類物業(yè)建筑安裝工程總造價(jià)標(biāo)準(zhǔn),并向社會(huì)公布。

市人民政府可以根據(jù)本市實(shí)際情況,對(duì)首期歸集的專項(xiàng)維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)在不超過國(guó)家規(guī)定的幅度范圍內(nèi)進(jìn)行適度調(diào)整。

第九十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納日常收取的專項(xiàng)維修資金。業(yè)主繳納日常收取的專項(xiàng)維修資金可以在繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并繳納;經(jīng)業(yè)主共同決定,也可以用共有物業(yè)收益繳納或者補(bǔ)足。

業(yè)主大會(huì)決定將物業(yè)管理區(qū)域日常收取的專項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的,由業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶;業(yè)主大會(huì)決定不將日常收取的專項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的,應(yīng)當(dāng)存入業(yè)主共有資金賬戶,由業(yè)主大會(huì)自行依法管理。

日常收取的專項(xiàng)維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由市住房和建設(shè)部門會(huì)同市發(fā)展改革部門制定。

第九十二條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后共有物業(yè)的安全檢測(cè)鑒定、維修、更新、改造。除本條例第八十二條規(guī)定的應(yīng)急維修情形外,由業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的相關(guān)規(guī)定決定使用。

第九十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶的余額低于首期歸集的專項(xiàng)維修資金百分之三十的,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌。

第九十四條 建設(shè)單位未按照規(guī)定繳清首期歸集的專項(xiàng)維修資金的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理該項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)首次登記。

業(yè)主未繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記的意見,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理轉(zhuǎn)移或者抵押登記。業(yè)主繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金后,物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解除對(duì)其房地產(chǎn)登記的限制措施。

物業(yè)被依法拍賣的,拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣前明示該物業(yè)的專項(xiàng)維修資金繳納情況。

物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)分割為兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照首次轉(zhuǎn)移登記時(shí)同類物業(yè)項(xiàng)目繳納標(biāo)準(zhǔn)繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金,未繳清的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第九十五條 建設(shè)單位未按照規(guī)定繳納公用設(shè)施專用基金或者首期歸集的專項(xiàng)維修資金的,由區(qū)住房和建設(shè)部門予以追繳,業(yè)主大會(huì)也可以依法追繳。

業(yè)主未按照規(guī)定繳納住宅維修基金或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,由業(yè)主委員會(huì)催繳,也可以由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為催繳。

第九十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)并辦理轉(zhuǎn)移登記的,其名下的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓,業(yè)主無權(quán)要求返還物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額;因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者建設(shè)單位申請(qǐng),應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額退還業(yè)主。

第九十七條 物業(yè)共同共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)比例和業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。支出的資金由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)該部分共有物業(yè)總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占該部分共有物業(yè)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,但不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)共同共有部分作出的決定相抵觸。支出的資金由該共有部分業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

第九十八條 除本條例第八十二條規(guī)定的情形外,未將日常收取的專項(xiàng)維修資金移交物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理區(qū)域,需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)首先使用未移交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶余額低于首期歸集專項(xiàng)維修資金百分之三十的,只能用于本條例第八十二條所列應(yīng)急維修事項(xiàng)。

第八章 監(jiān)督管理

第九十九條 市、區(qū)住房和建設(shè)部門、街道辦事處依法履行本條例規(guī)定的職責(zé)時(shí),有權(quán)進(jìn)入被檢查的物業(yè)管理區(qū)域和相關(guān)單位工作場(chǎng)所實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)檢查,要求被檢查單位提供有關(guān)文件、資料并對(duì)有關(guān)情況作出說明。

有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)配合市、區(qū)住房和建設(shè)部門、街道辦事處的監(jiān)督檢查,不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)。

第一百條 市、區(qū)住房和建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、執(zhí)行秘書信用信息檔案,將涉及物業(yè)管理的違法行為、行政處罰決定等有關(guān)信息進(jìn)行記錄并通過物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公布。

第一百零一條 市住房和建設(shè)部門可以根據(jù)本條例第一百條所列單位和人員的信用信息記錄等情況依法實(shí)施分類監(jiān)管,建立相應(yīng)的激勵(lì)和懲戒制度。分類監(jiān)管的具體辦法,由市住房和建設(shè)部門依照有關(guān)規(guī)定另行制定。

第一百零二條 公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅物業(yè)管理區(qū)域影響公共安全和公共秩序的違法行為,對(duì)監(jiān)控安防、車輛停放等開展監(jiān)督檢查。

消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域的消防違法行為。

第一百零三條 城市管理和綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和損壞綠地、擅自伐移樹木、違規(guī)養(yǎng)犬、戶外廣告、垃圾分類、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等行為的監(jiān)督檢查。

第一百零四條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì),加強(qiáng)自律管理,規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第一百零五條 完善物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制,鼓勵(lì)通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁等方式解決物業(yè)管理糾紛,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

第九章 法律責(zé)任

第一百零六條 業(yè)主大會(huì)有下列情形之一的,由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期未改正的,對(duì)相關(guān)責(zé)任人處一萬元以上三萬元以下罰款:

(一)違反本條例第八條第四款規(guī)定,將物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行分割管理;

(二)違反本條例第七十二條第二款規(guī)定,未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立財(cái)務(wù)管理制度;

(三)違反本條例第七十三條規(guī)定,未定期與數(shù)據(jù)共享銀行核對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金賬目并按季度公示;

(四)違反本條例第九十三條規(guī)定,未續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第一百零七條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的,由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期未改正的,對(duì)相關(guān)責(zé)任人處一萬元以上三萬元以下罰款:

(一)違反本條例第二十七條規(guī)定,逾期未召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

(二)違反本條例第三十九條規(guī)定,未公示終止職務(wù)的業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員名單;

(三)違反本條例第四十一條第一款規(guī)定,未辦理業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員遞補(bǔ)備案手續(xù);

(四)違反本條例第四十六條規(guī)定,未按照規(guī)定將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料提供給業(yè)主查閱,或者未定期公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事繳納物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)情況以及停車位使用情況;

(五)違反本條例第八十一條第二款規(guī)定,未配合相關(guān)專營(yíng)單位維修養(yǎng)護(hù)、改造物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)設(shè)施設(shè)備或者設(shè)置管線。

第一百零八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反本條例第七十一條第二款規(guī)定,將業(yè)主共有資金用于銀行儲(chǔ)蓄和依法購(gòu)買國(guó)債以外的其他投資、借貸給他人或者為他人提供擔(dān)保的,由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的,對(duì)相關(guān)責(zé)任人處二萬元以上五萬元以下罰款。

第一百零九條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事、執(zhí)行秘書和財(cái)務(wù)人員違反本條例第三十八條規(guī)定,由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告,并處一萬元以上三萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

第一百一十條 建設(shè)單位有下列情形之一的,由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款:

(一)違反本條例第十三條第一款規(guī)定,未及時(shí)移交供水、排水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備;

(二)違反本條例第五十條規(guī)定,未將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約作為房地產(chǎn)買賣合同附件報(bào)送備案;

(三)違反本條例第八十六條第二款規(guī)定,未將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈(zèng)或者出租的車位、車庫(kù)的數(shù)量予以公示,并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。

第一百一十一條 建設(shè)單位有下列情形之一的,由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款:

(一)違反本條例第八條第四款規(guī)定,將物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行分割管理;

(二)違反本條例第十九條第一款規(guī)定,在物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之二十以上或者首套物業(yè)出售并交付使用滿一年之日起十五日內(nèi)未書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處并提供相關(guān)資料;

(三)違反本條例第五十三條規(guī)定,拒不履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)。

第一百一十二條 建設(shè)單位違反本條例第九條、第十條規(guī)定,未按照要求提供物業(yè)管理用房的,由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期三個(gè)月內(nèi)提供;逾期未提供的,責(zé)令建設(shè)單位按照本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)平均售價(jià)和規(guī)定的物業(yè)管理用房面積支付專款,存入業(yè)主共有資金賬戶,用于購(gòu)置、租賃物業(yè)管理用房,并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

第一百一十三條 建設(shè)單位違反本條例第九十條第一款規(guī)定,未繳清首期歸集的專項(xiàng)維修資金,由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期三個(gè)月內(nèi)繳清;逾期未繳清的,以未繳清款項(xiàng)為基數(shù),按照逾期天數(shù)每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。

第一百一十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的,由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款:

(一)違反本條例第五十一條第一款規(guī)定,未設(shè)立業(yè)主共有資金共管賬戶,或者未將業(yè)主共有資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶;

(二)違反本例第五十七條第一款規(guī)定,未在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu);

(三)違反本條例第五十八條第四款規(guī)定,未將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)區(qū)住房和建設(shè)部門備案;

(四)違反本條例第六十一條第一款第五項(xiàng)規(guī)定,未公示公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況;

(五)違反本條例第六十四條第一款規(guī)定,未制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案并報(bào)區(qū)住房和建設(shè)部門備案;

(六)違反本條例第七十二條第二款規(guī)定,未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立財(cái)務(wù)管理制度;

(七)違反本條例第七十三條規(guī)定,未定期與數(shù)據(jù)共享銀行核對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金賬目并按季度公示;

(八)違反本條例第七十九第二款規(guī)定,未及時(shí)對(duì)違法行為予以勸阻、未及時(shí)報(bào)告街道辦事處或者有關(guān)職能部門;

(九)違反本條例第八十五條第二款規(guī)定,未將車位、車庫(kù)的使用情況按月予以公示。

第一百一十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的,由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令立即改正,給予警告,并處二萬元以上五萬元以下罰款:

(一)違反本條例第六十八條第二款規(guī)定,無正當(dāng)理由擅自對(duì)共有物業(yè)或者物業(yè)專有部分實(shí)施停水、停電、停氣;

(二)違反本例第八十一條第二款規(guī)定,未配合相關(guān)專營(yíng)單位維修養(yǎng)護(hù)、改造物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)設(shè)施設(shè)備或者設(shè)置管線;

(三)違反本條例第八十二條規(guī)定,未立即采取應(yīng)急處置措施、及時(shí)報(bào)告相關(guān)緊急情況和進(jìn)行應(yīng)急維修的。

第一百一十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十五條、第六十五條、第六十六條規(guī)定,拒不退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料、資金和物品的,由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期三個(gè)月內(nèi)退出、移交相關(guān)資料、資金和物品;逾期仍不退出、移交相關(guān)資料、資金和物品的,責(zé)令退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi),按照逾期天數(shù)處以每日二千元罰款,并可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第一百一十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第九十一條第二款規(guī)定,逾期未將物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入專戶的,由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期一個(gè)月內(nèi)改正;逾期未改正的,按照逾期月數(shù)每月處一萬元罰款。

第一百一十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員違反本條例第六十二條規(guī)定,侵占、挪用業(yè)主共有資金的,由區(qū)住房和建設(shè)部門依法追回,給予警告,并處被侵占或者挪用資金金額兩倍的罰款;擅自改變物業(yè)管理用房等共有物業(yè)用途的,由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告,并責(zé)令限期改正,逾期未改正的,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)處五萬元以上二十萬元以下罰款;違規(guī)泄露業(yè)主信息的,由區(qū)住房和建設(shè)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)處一萬元以上三萬以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得。

第一百一十九條 物業(yè)管理區(qū)域有下列行為之一的,由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處:

(一)違反本條例第七十九條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的,由區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令限期改正,對(duì)違法行為人處五萬元以上二十萬元以下罰款;

(二)違反本條例第七十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的,由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)責(zé)令限期拆除,并對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人處一萬元以上三萬元以下罰款;逾期未拆除的,由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行;

(三)違反本條例第七十九條第一款第三項(xiàng)至五項(xiàng)規(guī)定的,由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定查處;

(四)違反本條例第七十九條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的,由區(qū)住房和建設(shè)部門給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期不改正的,對(duì)實(shí)施違法行為的個(gè)人處一萬元以上三萬元以下罰款,對(duì)實(shí)施違法行為的單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;

(五)違反本條例第七十八條第一款、第七十九條第一款第七項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定的,由相關(guān)行政主管部門依法查處。

第一百二十條 相關(guān)專營(yíng)單位違反本條例第十三條、第六十八條第一款規(guī)定,拒絕接收移交的供水、排水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備或者不履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的,由相關(guān)專營(yíng)單位主管部門給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款。

第一百二十一條 市、區(qū)住房和建設(shè)部門、街道辦事處、其他相關(guān)行政管理部門及其工作人員未依照本條例規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)的,按照有關(guān)規(guī)定追究主要負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人的責(zé)任。

第一百二十二條 違反本條例規(guī)定,給他人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第十章 附則

第一百二十三條 本條例下列用語的含義:

(一)物業(yè),是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

(二)物業(yè)使用人,是指除業(yè)主以外合法使用物業(yè)的單位和個(gè)人,包括但不限于物業(yè)承租人。

(三)物業(yè)管理費(fèi),是指由業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納的物業(yè)管理預(yù)付金,包括支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和除物業(yè)專項(xiàng)維修資金以外其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同支付的管理費(fèi)用。

(四)公示,是指在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼并同時(shí)在物業(yè)管理信息平臺(tái)發(fā)布,時(shí)間不少于十日。

(五)物業(yè)承接查驗(yàn),是指承接新建物業(yè)前,建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在籌備組的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)下,根據(jù)國(guó)家和本條例有關(guān)規(guī)定以及三方協(xié)議約定,共同對(duì)共有物業(yè)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

(六)業(yè)主共同決定,是指物業(yè)管理區(qū)域多數(shù)業(yè)主就某一事項(xiàng)達(dá)成一致意見。成立業(yè)主大會(huì)的,包括業(yè)主大會(huì)依法作出的決定和業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)作出的決定;未成立業(yè)主大會(huì)的,指占業(yè)主總?cè)藬?shù)和業(yè)主投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意作出的決定。

第一百二十四條 未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)管理區(qū)域,可以由區(qū)住房和建設(shè)部門會(huì)同街道辦事處,征求該區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人意見之后,指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項(xiàng)的會(huì)議,并代行本條例規(guī)定的選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),籌集、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金,調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛等業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。在代行職責(zé)過程中違反本條例規(guī)定的,由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。具體辦法由市住房和建設(shè)部門會(huì)同市民政部門制定。

第一百二十五條 原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在區(qū)人民政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下,由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位作為責(zé)任主體,參照本條例及相關(guān)規(guī)定,成立物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)的職責(zé)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù),或者購(gòu)買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同相關(guān)的事項(xiàng)。

原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作的具體辦法,由區(qū)人民政府制定。

第一百二十六條 本條例自2020年3月1日起施行。

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