《岳陽市物業(yè)管理辦法》是為了規(guī)范物業(yè)管理、維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益而實施的一條規(guī)定。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》(國務院令〔2007〕第504號)等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務、管理及其相關活動，均適用本辦法。
第三條 物業(yè)管理應當實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 市房地產管理局是本市物業(yè)服務行政主管部門，負責全市物業(yè)服務活動的監(jiān)管。岳陽市物業(yè)管理辦公室(以下簡稱市物業(yè)辦)承擔全市物業(yè)服務活動的具體監(jiān)管工作。
各縣、市、區(qū)房地產行政主管部門，承擔本轄區(qū)內物業(yè)服務活動的監(jiān)管工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村委會)要將物業(yè)服務納入社區(qū)管理的工作范疇，負責物業(yè)管理小區(qū)的治安穩(wěn)定、社會保障、城市管理和創(chuàng)建、計劃生育等社會性事務管理;對轄區(qū)內物業(yè)小區(qū)業(yè)主(業(yè)主代表)大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行指導、組織和監(jiān)督;協調處理物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系和物業(yè)服務糾紛。
各級住建、規(guī)劃、公安、城管、人社、工商、質監(jiān)、稅務、物價、消防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、園林綠化、供水、供電、供氣等相關部門應按照各自職責，做好與物業(yè)管理活動有關的工作。
第五條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當充分發(fā)揮服務、溝通作用，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，協助主管部門做好物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員信用信息工作。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)服務行業(yè)組織。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第六條 劃分物業(yè)管理區(qū)域，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則劃定。
第七條 對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議、業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或合并的，由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)會同當地房地產行政主管部門等相關單位進行審查，確需調整的，予以確認并公告。
第八條 建立物業(yè)管理區(qū)域備案制度。
新建物業(yè)出售前，由建設單位向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門備案，物業(yè)管理區(qū)域應在商品房買賣合同中載明。
已經實施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門備案。
單位聘請人員進行物業(yè)服務的，由單位向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門備案。
第二節(jié) 配套建筑及設施設備
第九條 新建小區(qū)，建設單位應當配建物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會辦公用房以及其他公共用房，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)管理用房的配置應當符合下列規(guī)定：
(一)物業(yè)管理用房由建設單位無償提供，其面積不計入分攤公用建筑面積，其所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用，不得買賣和抵押。
(二)物業(yè)管理用房建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;分期開發(fā)建設的，建設單位按不少于先期開發(fā)建設的物業(yè)建筑面積5‰的比例配置。
(三)物業(yè)管理用房應當為地面以上、計算產權面積、編有房號、經普通裝修、具備水、電、采光、通風等正常使用功能可直接使用的房屋;物業(yè)管理區(qū)域內配置了通迅、有線電視、網絡寬帶等設施的，應預留可正常使用的端口;沒有配置電梯的，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于第4層。
第十條 建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備及相關場地配置單獨立戶的水電氣等計量器具。
物業(yè)管理區(qū)域內二次供水、電梯、公共照明、園林景觀等生活性用水、用電、用氣，供水、供電、供氣等單位應當按照價格主管部門規(guī)定的標準收費。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃作為停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主，不得出售、贈予給業(yè)主以外的單位和個人。在滿足業(yè)主需要后，建設單位可將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位和個人，其每次租賃合同期限最長不得超過6個月。出租的車位、車庫應當向全體業(yè)主公示，租賃合同應當報送物業(yè)服務企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權查詢。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場地作為停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設單位不得出售、附贈或者出租。，應當就小區(qū)物業(yè)管理用房等配套建筑及公共設施設備的配置征求同級房地產行政主管部門的意見。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交接
第十三條 分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。
第十四條 建設單位應當在房屋預(銷)售前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
有下列情形之一，經物業(yè)所在地縣級以上房地產行政主管部門批準可以采取協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
(一)投標人少于3人。
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。
第十五條 招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業(yè)所在地房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理。
第十六條 建設單位在預(銷)售物業(yè)時，應公示前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當附有前期物業(yè)服務合同，并明確物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主共有的配套建筑、物業(yè)管理用房位置及公共設施設備。
前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;應當包含物業(yè)承接查驗內容;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。本辦法生效前建設單位已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用的，由建設單位承擔。
第十七條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時管理規(guī)約等資料報房地產行政主管部門備案。
第十八條 新建小區(qū)實行物業(yè)管理專項驗收。建設單位應當嚴格按照規(guī)劃設計要求和宣傳推薦承諾建設配套設施，應向物業(yè)所在地縣級以上房地產行政主管部門申請物業(yè)管理專項驗收，小區(qū)經驗收合格后方可交付使用。
第十九條 新建小區(qū)具備以下條件后，可申請物業(yè)管理專項驗收：
(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案。
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱達到向終端用戶計量和收費的條件。 第十二條 在城市道路上占用、挖掘道路或者跨越、穿越道路架設、增設管線設施，應當事先征得道路管理部門的同意；影響道路交通安全或者正常通行的，應當征得公安機關交通管理部門的同意。
公安機關交通管理部門應當在受理申請后三個工作日內提出審核意見。
施工單位應當安排人員疏導交通，設置安全防護措施、施工標志、變更車道指示標志、注意危險警告標志等，夜間開啟示警燈。
第十三條 在道路兩側和隔離帶上種植樹木、其他植物或者設置廣告牌、管線以及各種售貨亭、書報亭、其他建構筑物等，不得遮擋路燈、交通信號燈、交通標志，不得妨礙安全視距。
第三章 車輛和駕駛人
第十四條 在道路上行駛的機動車應當符合機動車安全技術要求。不符合要求的，機動車安全技術檢驗機構不予核發(fā)檢驗合格證明，公安機關交通管理部門不予核發(fā)檢驗合格標志。
第十五條 經登記后上道路行駛的機動車應當依法定期進行安全技術檢驗。
公安機關交通管理部門應當根據機動車安全技術檢驗機構出具的檢驗合格證明，核發(fā)機動車檢驗合格標志。
核發(fā)機動車檢驗合格標志時，公安機關交通管理部門應當與全國被盜搶機動車信息系統(tǒng)比對，機動車所有人應當將涉及該車的道路交通違法行為和交通事故處理完畢。
第十六條 機動車所有人住所、單位、聯系電話等通訊信息發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內，向公安機關交通管理部門提交相關備案資料。公安機關交通管理部門應當在受理當日，在機動車登記證書上簽注備案事項，涉及變更機動車行駛證上所登記內容的，還應當重新核發(fā)行駛證。
第十七條 不得擅自改變機動車已登記的結構、構造或者特征，不得在機動車上安裝或者使用妨礙交通安全的光電設備、高音喇叭、大功率音響以及其他裝置。
第十八條 嚴格限制燃油助力車、老年代步車等交通工具在城市區(qū)道路上行駛。具體路線和范圍由市人民政府劃定并公告。
在市人民政府劃定并公告的路線和范圍內行駛的燃油助力車、老年代步車等交通工具，應當遵守道路通行規(guī)定。
不符合國家標準的電動自行車、殘疾人機動輪椅車禁止在城市區(qū)道路上行駛。
質量技術監(jiān)督、工商行政管理部門應當依法查處第三款所列車輛的生產、銷售。
第十九條 從事工程渣土、垃圾、煤炭等散裝物品運輸以及其他貨運機動車，應當按照規(guī)定安裝防護裝置和粘貼車身反光標識，在車廂尾部、車輛頂部噴涂本車號牌放大二倍以上的牌號，并且保持清晰完整。
第二十條 客運機動車、出租車、校車、重型載貨汽車、危險化學品運輸車，應當按照國家有關規(guī)定安裝、使用有衛(wèi)星定位功能的行駛記錄儀。
第二十一條 農業(yè)機械管理部門應當和公安機關交通管理部門建立拖拉機以及駕駛人的登記、檢驗、考試、發(fā)證、交通違法和交通事故處理等信息互通機制。，持下列文件向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務合同。
(二)業(yè)主臨時管理規(guī)約。
(三)物業(yè)承接查驗協議。
(四)建設單位移交資料清單。
(五)查驗記錄。
(六)交接記錄。
(七)其他承接查驗有關文件。
建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè) 主
第二十三條 依法取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。
業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定，有參加物業(yè)管理活動的權利，并有合理使用物業(yè)、維護公共利益的義務。業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。
第二十四條 根據業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定，業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理具體事項。
第二節(jié) 業(yè)主(業(yè)主代表)大會
第二十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數在1000人(含1000人)以上的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內已交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積的50%或者首次交付使用的物業(yè)已滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積40%以上的，建設單位應當及時書面報告物業(yè)所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并報送籌備首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議所需資料。
占業(yè)主總人數20%以上的業(yè)主可以聯名向房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設立業(yè)主(業(yè)主代表)大會的書面申請。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到書面申請之日起60日內組織業(yè)主成立首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議。
第二十七條 籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、建設單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二�；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。
籌備組應當自成立之日起7日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告其成員名單和工作職責。
第二十八條 籌備組應當自成立之日起90日內按相關規(guī)定組織召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議。自業(yè)主(業(yè)主代表)大會依法成立之日起，籌備組自行解散。
召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會會議所需的宣傳、文印資料等經費由建設單位承擔。
第二十九條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣級以上房地產行政主管部門備案：
(一)籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主(業(yè)主代表)大會成立情況的報告。
(二)業(yè)主(業(yè)主代表)大會決議。
(三)管理規(guī)約、業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則。
(四)業(yè)主(業(yè)主代表)大會選舉業(yè)主委員會情況和業(yè)主委員會委員名單。
材料齊全的，應當當場予以備案，同時街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居委會(村委會)。
第三十條 第二十九條第(二)、(三)、(四)項內容發(fā)生變更時，應當在30日內辦理備案手續(xù)。
第三十一條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會職責：
(一)制定、修改業(yè)主(業(yè)主代表)大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。
(二)選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，授權業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務合同。
(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內公共設施設備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
(五)審定物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。
