鄂州市物業(yè)管理實施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、物價、城管、園林、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。
街道辦事處、社區(qū)居委會負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒�。結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理，配合調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
第四條 本市新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。
未實行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，相對獨立，且具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理條件的，由市房產(chǎn)管理部門、社區(qū)居民委員會推薦引進物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施物業(yè)管理；對住戶少、相對分散的，由社區(qū)居民委員會牽頭，市房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，實行業(yè)主自行管理；對其它改制、破產(chǎn)企業(yè)無人管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會聘請保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生保潔，適當(dāng)收取每戶衛(wèi)生管理費。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，主要依據(jù)為：
（一）物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設(shè)施完善、布局合理；
（二）住宅建筑面積不低于3萬平方米；
（三）與社區(qū)居民委員會自治區(qū)域相適應(yīng)。
第七條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業(yè)投入使用二年以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
首次業(yè)主大會在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，由業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）負(fù)責(zé)組織召開。
第九條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。
第十條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積按照上述面積的統(tǒng)計總和計算；
（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計總和計算。
第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
采用征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。
以書面形式征求意見的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見方為有效。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第三章 前期物業(yè)管理
第十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅物業(yè)低于3萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同；住宅物業(yè)超過3萬平方米（含3萬平方米）低于20萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用議標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；住宅物業(yè)超過20萬平方米（含20萬平方米）的，必須通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十四條 建設(shè)單位在報批商品房開發(fā)項目規(guī)劃方案時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設(shè)項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由市房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)建設(shè)管理部門核實后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向市房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)：
（一）物業(yè)承接查驗備案申報表；
（二）前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；
（三）臨時管理規(guī)約；
（四）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（五）建設(shè)單位移交資料清單；
（六）查驗記錄；
（七）交接記錄；
（八）其他承接查驗有關(guān)的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十八條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、代理、認(rèn)證等經(jīng)營活動的機構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門備案。
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
本市物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭许椖拷?jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由具備物業(yè)管理職業(yè)資格的人員擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。
第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并在15日內(nèi)向市房產(chǎn)管理部門辦理備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，業(yè)主委員會應(yīng)在社區(qū)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；
（二）除第二十二條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約；
（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時，做好交接工作，并履行下列義務(wù)：
（一）移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料、保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案；
（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；
（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)價格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。保障性住房以及普通住房（商品住房）前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由雙方當(dāng)事人按照物價、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。非保障性住房和非住宅的物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體價格由雙方協(xié)商約定。
實行政府指導(dǎo)價的，由市物價部門會同市房產(chǎn)管理部門，按照質(zhì)價相符的原則，以服務(wù)等級和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為依據(jù)，制定相對應(yīng)的指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理服務(wù)價格實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話等內(nèi)容在小區(qū)的顯著位置予以公示。
物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置一年以內(nèi)的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務(wù)費；超過一年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。
房屋通過竣工驗收并到市房產(chǎn)管理部門備案，達到交付條件，業(yè)主收到交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到交付通知后無正當(dāng)理由（30日內(nèi)）不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。
第五章 物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、使用與維護
第二十七條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關(guān)部門建立物業(yè)管理強制性規(guī)范。凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計階段即按規(guī)范要求，充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設(shè)計好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂、教育、安防等各項配套設(shè)施。在建設(shè)過程中，市相關(guān)職能部門應(yīng)加強監(jiān)督，確保配套建設(shè)到位。
第二十八條 舊住宅小區(qū)應(yīng)按照規(guī)范要求，逐步調(diào)整到位。舊住宅區(qū)仍由原開發(fā)建設(shè)單位進行管理，有經(jīng)營收入的，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)范要求承擔(dān)部分資金或公共用房，完善相應(yīng)公共配套設(shè)施；開發(fā)主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設(shè)施、設(shè)備，整頓后通過招標(biāo)或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進行物業(yè)管理。
第二十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等部門要負(fù)責(zé)各自管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的建造、維修和養(yǎng)護并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應(yīng)逐步實施水改、電改。供水、供電部門應(yīng)按市物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對所有已經(jīng)竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場地設(shè)置車位的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定車位設(shè)置和車位管理等事項。業(yè)主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關(guān)的收費項目告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十四條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業(yè)主簽名、施工方案及預(yù)算進行公示，維修施工后對工程結(jié)算結(jié)果進行公示。
第三十五條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；
（二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案及預(yù)算；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)管理部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產(chǎn)管理部門申請列支；
（五）市房產(chǎn)管理部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；
（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報市房產(chǎn)管理部門備案；市房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。
第三十七條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本細(xì)則第三十五條第四項、第五項、第六項的規(guī)定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本細(xì)則第三十六條第四項、第五項的規(guī)定辦理。
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)管理部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決 定使用。
第三十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）破壞房屋外貌；
（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部位；
（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（七）排放有毒、有害物質(zhì)；
（八）在公共區(qū)域內(nèi)種菜、飼養(yǎng)動物等影響他人的；
（九）發(fā)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（十）規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層（含地下室）和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經(jīng)營場所；
（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
改變物業(yè)使用性質(zhì)未經(jīng)相鄰業(yè)主書面同意或無業(yè)主委員會證明的，規(guī)劃部門不得審批。
第六章 法律責(zé)任
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解；不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處牽頭，房產(chǎn)、司法等部門參與進行調(diào)解，調(diào)解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè) 主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本細(xì)則的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核實，并依法處理。
第四十二條 違反本細(xì)則第三十九條、第四十條規(guī)定的，由公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、城管、房產(chǎn)等部門依照各自職責(zé)，依法予以查處；給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
違反本細(xì)則其它規(guī)定，依照《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區(qū)、開發(fā)區(qū)（新區(qū)）物業(yè)管理活動參照本實施細(xì)則實行。
第四十四條 本細(xì)則自2015年6月2日起施行，2020年6月1日失效。2006年11月3日發(fā)布的《鄂州市物業(yè)管理實施細(xì)則》（鄂州政發(fā)〔2006〕26號）宣布作廢。
