第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，為業(yè)主提供服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、收費(fèi)的監(jiān)督管理；
（三）專項(xiàng)維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理；
（四）受理、處理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴；
（五）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；
（六）其他監(jiān)督管理職責(zé)。
第五條 公安部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設(shè)施依法實(shí)施監(jiān)督管理；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查,依法查處違反消防法律法規(guī)行為。
民政部門負(fù)責(zé)落實(shí)社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督，參與物業(yè)管理相關(guān)工作。
人力資源社會(huì)保障部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工的指導(dǎo)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動(dòng)合同、繳納社會(huì)保險(xiǎn)等進(jìn)行監(jiān)督。
衛(wèi)生計(jì)生部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水的衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理。
建設(shè)部門負(fù)責(zé)商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管，協(xié)調(diào)解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾。
環(huán)保部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收，對(duì)污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理；對(duì)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理；對(duì)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工噪聲的行為進(jìn)行查處。
規(guī)劃部門負(fù)責(zé)在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查中，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公建配套建設(shè)指標(biāo)；負(fù)責(zé)查處未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、在非承重外墻上開(kāi)門（窗）、破壞房屋外立面等違法行為。
城管部門參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)前期規(guī)劃論證,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理。
人防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施維護(hù)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
物價(jià)部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時(shí)查處物業(yè)管理中的收費(fèi)及價(jià)格違法行為。
信訪部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促相關(guān)地區(qū)和部門按照各自職責(zé)及時(shí)處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。
稅務(wù)部門負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅行為進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管。
市場(chǎng)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中合同欺詐、虛假?gòu)V告和無(wú)須取得許可（含批準(zhǔn)文件）或已經(jīng)取得相關(guān)許可而未依法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為依法進(jìn)行查處。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察；依法對(duì)特種設(shè)備使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)、作業(yè)人員持證上崗等情況開(kāi)展監(jiān)督檢查；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。
第六條 供水、供電、供氣等企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管理和服務(wù)工作。建立投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、服務(wù)事項(xiàng)和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會(huì)同市、縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，并監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開(kāi)投訴電話、投訴點(diǎn)，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)；指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛。
社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛；與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)等違反法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)市、縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)主管部門依法處理。
第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第九條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
新建房屋建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門申請(qǐng)劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門申請(qǐng)登記。
第十條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在市、縣房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
（一）經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在市、縣房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第十一條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書(shū)面授權(quán)，享有業(yè)主的權(quán)利和履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：
(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；
(二)首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30％以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市、縣(區(qū))房產(chǎn)主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的六十日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房產(chǎn)主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用�；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，廉潔自律；
（五）具有一定的組織能力和文化水平。
業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)成員；擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以罷免。
第十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)開(kāi)始籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。無(wú)正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
第十八條 業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)及其成員、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主秘密,不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十九條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的,在解散前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算。
第二十條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員組成應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過(guò)五萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十二條 建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在售房時(shí)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。購(gòu)房人在購(gòu)買新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得損害購(gòu)房人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門備案。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于二十平方米。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。
市、縣（區(qū)）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面±0.0以上四層以下的獨(dú)立成套裝修、具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能等具備辦理產(chǎn)權(quán)條件的房屋。電梯井、管道井、地下室、車棚、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、架空層、公共門廳、過(guò)道、人防工程、消防用房、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋等，不得作為物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的位置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售時(shí)予以公布。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，無(wú)償專用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，不得挪作他用。市、縣房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房屋基本單元編號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。業(yè)主有權(quán)查詢。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，并向物業(yè)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告有關(guān)情況，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整修并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
未辦理承接查驗(yàn)或承接查驗(yàn)手續(xù)不完備的物業(yè)，建設(shè)單位不得交付業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向市、縣房產(chǎn)主管部門辦理物業(yè)項(xiàng)目備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗(yàn)記錄；（六）交接記錄；（七）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第二十六條 新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例向物業(yè)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立專戶。建設(shè)單位在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。
第二十七條 物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的應(yīng)當(dāng)在七十二小時(shí)內(nèi)予以維修。
第二十八條 物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定后，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，其費(fèi)用從物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
市、縣房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)質(zhì)量保修金動(dòng)用后三日內(nèi)書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。
建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請(qǐng)仲裁。
第二十九條 下列情形不屬于保修范圍：
（一）因業(yè)主使用不當(dāng)或者不當(dāng)裝修和擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置等造成的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題；
（二）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的供水供電等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；
（三）因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題。
第三十條 市、縣房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設(shè)單位的監(jiān)督。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。
只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門備案。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防器材等設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、檢測(cè)，清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定以及國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯、壓力容器等特種設(shè)備進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測(cè)；并于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料，供業(yè)主委員會(huì)查驗(yàn)：
（一）共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；
（二）監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護(hù)設(shè)施的檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、檢測(cè)記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告；
（四）房屋裝飾裝修管理資料；
（五）業(yè)主清冊(cè)；
（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運(yùn)、通信、有線電視覆蓋等書(shū)面協(xié)議；
（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第三十五條 已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位限定購(gòu)房人辦理交付手續(xù)的時(shí)間不得少于兩個(gè)月。
第三十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分?jǐn)�，并定期公布�?/p>
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供裝表到戶、收費(fèi)到戶的服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)園林綠化用水費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照符合其使用性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收取。居民住宅樓內(nèi)電梯、樓道照明、車庫(kù)（停車場(chǎng)）、二次供水、中央空調(diào)、電子對(duì)講門等直接服務(wù)于居民生活的附屬設(shè)施用電，執(zhí)行居民生活用電價(jià)格；樓外附屬設(shè)施用電按其實(shí)際用電性質(zhì)執(zhí)行相應(yīng)類別電價(jià)。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按照約定支付手續(xù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知對(duì)方。
第三十九條 經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。業(yè)主實(shí)施物業(yè)自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；
（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；
（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；
（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第四十條 市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定，定期向社會(huì)公布企業(yè)信用情況，將信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果與物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)優(yōu)、資質(zhì)管理和招標(biāo)投標(biāo)等活動(dòng)相結(jié)合，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主評(píng)價(jià)和企業(yè)信用評(píng)判掛鉤、企業(yè)信用記錄和資質(zhì)管理掛鉤、企業(yè)信用記錄和企業(yè)投標(biāo)資格掛鉤。
第四十一條 市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后方可出售、出租。
建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)。
建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主；業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租，不得單方面設(shè)定三年以上的租賃期限。擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)的業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買或者未受贈(zèng)車位、車庫(kù)的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者車庫(kù)。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。
第四十四條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會(huì)決定收取車輛停放費(fèi)用的，其收益扣除物業(yè)服務(wù)成本后應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的人防工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。
平時(shí)開(kāi)發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時(shí)防空效能和應(yīng)急避難功能。依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。人民防空工程平時(shí)用作停車位的，其停放費(fèi)、租金的收取及其支出、使用管理等，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章住宅專項(xiàng)維修資金管理
第四十六條 住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。本辦法適用商品住房、售后公有住房和保障性住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號(hào)）的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，不計(jì)入房屋銷售收入，從公有住房售房款中提取的專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
購(gòu)買預(yù)售商品房的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期住宅專項(xiàng)維修資金交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得代收住宅專項(xiàng)維修資金。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前將未出售的商品房首期住宅專項(xiàng)維修資金交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余情況。
第四十八條 首期住宅專項(xiàng)維修資金按下列標(biāo)準(zhǔn)交存：
（一）出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金，業(yè)主按照購(gòu)房款2%交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。
（二）保障性住房，按國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交存。
（三）商品房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的6%。
市、縣房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布商品房每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。
第四十九條 建筑物的維修責(zé)任明確的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修，其他則按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）房屋自有部分由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)維修；（二）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修；（三）建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地，由全體業(yè)主共同負(fù)責(zé)維修；（五）房屋及附屬設(shè)施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業(yè)主或使用人負(fù)責(zé)維修。
業(yè)主或使用人拒不維修的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修，其費(fèi)用由業(yè)主或使用人承擔(dān)。
第五十條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：
（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；
（三）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過(guò)國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；
（四）建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良，外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變；
（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開(kāi)裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
（六）公共區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的；
（七）公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的；
（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
第五十一條 住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：
（一）電梯及主要部件的維修或者更換；
（二）避雷設(shè)施不能滿足安全要求的；
（三）監(jiān)控設(shè)施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；
（四）樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重，排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞的；
（五）水箱、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應(yīng)當(dāng)由供水企業(yè)承擔(dān)的除外；
（六）住宅共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的其他情形。
第五十二條 下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第五十三條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：
（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；
（二）售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。
第五十四條 發(fā)生下列緊急情況時(shí),有物業(yè)服務(wù)管理的物業(yè),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向市、縣房產(chǎn)主管部門申請(qǐng)應(yīng)急維修，業(yè)主委員會(huì)或居民委員會(huì)負(fù)責(zé)核實(shí)；無(wú)物業(yè)服務(wù)管理的物業(yè)，由相關(guān)業(yè)主提出使用申請(qǐng)應(yīng)急維修，居民委員會(huì)核實(shí)。市、縣房產(chǎn)主管部門接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)立即組織人員進(jìn)行審查核定，并在2個(gè)工作日內(nèi)作出是否同意申請(qǐng)的決定。一經(jīng)核準(zhǔn)，立即向住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。
（一）電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；
（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，經(jīng)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門或其指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見(jiàn)書(shū)認(rèn)定的；
（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書(shū)的；
（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門或其指定的有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見(jiàn)書(shū)認(rèn)定的；
（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)所在地的市、縣房產(chǎn)主管部門或其指定的有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見(jiàn)書(shū)認(rèn)定的；
（六）發(fā)生嚴(yán)重危及房屋安全的其他緊急情況(如嚴(yán)重沉降、傾斜、開(kāi)裂等)，經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)所在地市、縣房產(chǎn)主管部門認(rèn)定的。
第五十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第七章法律責(zé)任
第五十六條 建設(shè)單位有下列行為之一的，依法進(jìn)行處罰:
（一）違反本辦法第十二條規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
（二）違反本辦法第二十六條規(guī)定，未交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，由市、縣房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期交存；逾期不交存的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第五十七條 違反本辦法第三十六條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的，由市、縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書(shū)。
第五十九條 違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由市、縣房產(chǎn)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。
市、縣房產(chǎn)主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)房產(chǎn)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
市、縣財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十條 市、縣房產(chǎn)主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)住宅專項(xiàng)維修資金中違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十一條 市、縣（區(qū)）房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關(guān)部門的工作人員違反本辦法，有下列情形之一的，由上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者主管部門責(zé)令改正，并依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）未按照本辦法規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主委員會(huì)的；
（二）未按照本辦法規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第八章附則
第六十二條 本辦法下列用語(yǔ)的含義：
（一）專有部分，是指在構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；
（二）共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（三）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；
（四）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
（五）保障性住房是指城市的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)(危舊房)改造住房。
第六十三條 本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：
（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。
（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。
（三）建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第六十四條 本辦法應(yīng)用中的問(wèn)題，由萍鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第六十五條 本辦法自2015年7月1日起施行。《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市人民政府第51號(hào)令）同時(shí)廢止。
