阜陽市物業(yè)管理暫行辦法
第一條 建立健全“二級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡”的物業(yè)管理體系。
（一）市房地產(chǎn)管理局主要職責是：宣傳貫徹國家、省物業(yè)管理法規(guī)和相關政策；研究制定全市物業(yè)管理的配套政策，指導縣（市）、區(qū)物業(yè)管理工作；制定物業(yè)管理服務考核標準 ; 負責物業(yè)專項維修資金歸集、管理工作。
（二）縣（市）房地產(chǎn)管理局，潁州、潁東區(qū)住房保障局，潁泉區(qū)住房制度改革辦公室，開發(fā)區(qū)建設發(fā)展局（以下統(tǒng)稱縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門）主要職責是：宣傳貫徹國家、省、市物業(yè)管理法律法規(guī)和相關政策；負責指導街道辦事處物業(yè)管理工作；負責指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會換屆及備案工作；負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理，物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管， 物業(yè)服務企業(yè)的考核和備案工作， 物業(yè)服務項目的考評工作；負責監(jiān)管物業(yè)項目招投標活動；指導住宅小區(qū)移交接管工作；指導物業(yè)管理住宅小區(qū)項目退出工作；負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理投訴受理調(diào)處工作。
（三） 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）主要職責是：
1 、加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領導，指導和監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)開展工作；
2 、負責監(jiān)督、指導轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同履行義務；幫助物業(yè)服務企業(yè)解決在物業(yè)服務合同履行中遇到的困難和問題；指導人民調(diào)解委員會和社區(qū)居委會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；
3 、負責組建轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；參與物業(yè)服務項目的考評工作，協(xié)助做好物業(yè)專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對物業(yè)專項維修資金的使用提出初審意見；
4 、參與新建住宅區(qū)配套建筑及設施設備的綜合查驗和物業(yè)承接查驗，對未按規(guī)劃建設配套共用服務設施或存有質(zhì)量問題，有權(quán)提請有關行政主管部門予以糾正；
5 、建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度；會同城管、環(huán)保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)違法建設拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。
第二條 物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。通過招投標的物業(yè)管理項目，投標人不足 3 個或經(jīng)評標委員會評審，有效投標不足 3 個的，招標人應當依法重新招標。
評標委員會發(fā)現(xiàn)投標的報價明顯低于其他投標報價或者在設有標底時明顯低于標底，使得其投標報價可能低于其等級收費標準，應當要求投標人做出書面說明并提供相關材料。投標人不能合理說明或者不能提供相關材料的，評標委員會可以認定該投標人以低于等級收費標準報價競標，其投標應作廢標處理。
任何單位和個人不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他方式規(guī)避招標。
第三條 物業(yè)服務企業(yè)應當保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用設施設備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：
（一）以業(yè)主服務為宗旨，全面履行合同約定；
（二）接受市、區(qū)、街道、業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；
（三）按照規(guī)定公布物業(yè)服務費收支情況，接受監(jiān)督；
（四）協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，積極開展社區(qū)文體等活動；
（五）協(xié)助為業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會換屆；
（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊；協(xié)助物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
（七）建立公開征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
（八）發(fā)現(xiàn)違反條例、本辦法或管理規(guī)約的行為，立即進行勸阻、制止，并向街道辦事處和有關行政機關報告；
（九）加強自律，依法介入和有序退出物業(yè)管理項目；
（十）協(xié)助街道，社區(qū)開展計劃生育、文明創(chuàng)建、社會治安綜合治理等社會活動。
第四條 建立物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督考核制度，縣市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當每季度不少于一次組織轄區(qū)相關職能部門對物業(yè)服務企業(yè)工作情況進行全面考核檢查、量化考評。對物業(yè)服務企業(yè)年度內(nèi)發(fā)生違法違規(guī)進行招投標、不積極參與示范（優(yōu)秀）考評或復檢未通過、違反《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十一條的十三項規(guī)定、惡意退出物業(yè)服務區(qū)域或被依法解除后惡意不退出，有效投訴率較高、處理不及時或不當引發(fā)重大矛盾、重大責任事故等行為，責令進行整改，限制參加本地投標活動，取消其所獲得的有關榮譽稱號等處理。
第五條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的，應當本著維護穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失產(chǎn)生的原則。
物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理銜接工作：
（一）在解除合同 90 日前，物業(yè)服務企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間等以書面形式報送物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 15 天；
（二）擬退出物業(yè)項目管理的物業(yè)服務企業(yè)，在未正式退出前，應當繼續(xù)按照物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)服務，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主應當按時足額交納物業(yè)服務費至合同終止之日或經(jīng)雙方確認的實際服務終止之日；
（三）物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起 10 日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列移交事宜：
1. 移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案；
2. 物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備 ;
3. 移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據(jù)；
4. 法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。
未成立業(yè)主委員會的，可暫時向街道辦事處 ( 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ) 辦理移交事宜；
（四）新的物業(yè)服務企業(yè)接管后，業(yè)主委員會或者街道辦事處 ( 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ) 應當將前款所列事項移交給新的物業(yè)服務企業(yè)。
第六條 因物業(yè)服務合同期滿雙方當事人不再續(xù)約或者提前解除合同，暫未選定新的物業(yè)服務企業(yè)接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：
（一）在解除合同 60 日前，業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當及時到物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案；
（二）縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門接到物業(yè)服務企業(yè)備案后 7 個工作日內(nèi)，應當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）到物業(yè)項目小區(qū)聽取業(yè)主委員會和業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務做好協(xié)調(diào)溝通工作。經(jīng)協(xié)調(diào)雙方當事人達不成一致的，可暫由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織相關專業(yè)服務企業(yè)做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作；
（三）縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會就管理方式、服務標準和收費標準等內(nèi)容對業(yè)主進行問卷調(diào)查，并在調(diào)查結(jié)果的基礎上制定管理預案；
（四）未成立業(yè)主大會的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組；
（五）原物業(yè)服務企業(yè)應當在退出之日起１０日內(nèi)，按照本辦法有關規(guī)定向業(yè)主委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理移交事宜。
物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。
第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)收費前，應當持相關資料到物業(yè)項目所在地縣（市）、區(qū)價格行政主管部門申領《安徽省經(jīng)營性服務收費許可證》，價格行政主管部門受理后，應在 15 個工作日內(nèi)辦理完畢。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中自主協(xié)商約定。
住宅物業(yè)綜合服務收費標準，由價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物價指數(shù)變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，每兩年定期向社會公布一次。
第八條 建設單位或房屋出售單位空置的物業(yè)和業(yè)主尚未使用的物業(yè)，應全額交納物業(yè)服務費。
政府保障性住房的物業(yè)服務費由租賃合同約定，承租人承擔的，承租人應當按約定交納物業(yè)服務費。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)和抵押登記時，應當結(jié)清物業(yè)服務費用，并由物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)出具費用繳納證明，加蓋印章。市、縣（市）房屋權(quán)屬登記部門查驗業(yè)主物業(yè)服務費用繳納證明。
第九條 建立拖欠物業(yè)費催交程序制度。當發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時間和標準交納物業(yè)服務費時，業(yè)主委員會要督促業(yè)主交納。
業(yè)主委員會或者前期物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)情況進行書面第一次通知，告知拖欠費業(yè)主應交納物業(yè)費數(shù)額及寬限日期；拖欠業(yè)主不按期繳納物業(yè)服務費的可向該拖欠費業(yè)主發(fā)出第二次書面交費通知，可以在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公示，如果業(yè)主不立即補交欠費，物業(yè)服務企業(yè)可以對繼續(xù)拖欠物業(yè)費的業(yè)主申請仲裁或者依法起訴追繳。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會也可以委托物業(yè)服務企業(yè)進行相關費用催交工作 , 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會怠于行使催交行為 , 給物業(yè)服務企業(yè)造成損失的 , 物業(yè)服務企業(yè)可以向拖欠費業(yè)主進行追繳。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到戶，直接為業(yè)主服務�！�
專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
物業(yè)服務企業(yè)不得對拖欠物業(yè)費的業(yè)主實施停水、停電方式催交欠費，供水、供電專業(yè)經(jīng)營單位除外。任何單位不得強行要求物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第十一條 物業(yè)管理投訴實行屬地管理、逐級受理、依法及時、就地處理的原則。
縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)和建設單位等違反法律、法規(guī)、規(guī)章、本辦法和管理規(guī)約以及物業(yè)服務合同約定行為的投訴。設立投訴的辦公地點、電話、處理程序應當向社會公布。
第十二條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）受理投訴后，應當及時調(diào)查處理。投訴人對處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關提出復核要求。
縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門受理投訴后，應當在 5 日內(nèi)作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調(diào)查核實，并自受理投訴之日起 15 日內(nèi)將處理意見回復投訴人。
投訴人對縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門的處理意見有異議，可以向市房地產(chǎn)行政主管部門提出復核要求，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責范圍的，房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當自受理之日起 5 日內(nèi)，移送有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當遵守有關房屋安全使用管理及裝飾裝修管理的規(guī)定。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并持房屋合法有效憑證、申請人身份證件、裝飾裝修方案及裝飾裝修企業(yè)相關資質(zhì)證書的復印件等有關資料與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議書等登記手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)，并加強巡查，進行指導和監(jiān)督，業(yè)主不得拒絕和阻礙。
第十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議書實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)行為違反規(guī)定的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者城管執(zhí)法部門處理；房地產(chǎn)行政主管部門或者城管執(zhí)法部門在接到物業(yè)服務企業(yè)報告后，應當及時到現(xiàn)場檢查核實，依法處理并于 15 個工作日內(nèi)給予報告人書面答復。
業(yè)主拒不辦理登記、備案手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止裝飾裝修人員和裝飾裝修材料進入物業(yè)管理區(qū)域。
第十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得有下列行為：
（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）擅自占用或損壞公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、外墻、屋面等共用部位，擅自移動或損壞共用設施設備；
（三）侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀及文體休閑設施；
（四）擅自在天井、庭院、平臺、屋頂、綠地、道路等共用部位、共用場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（五）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，新建、改建、擴建產(chǎn)生油煙污染的飲食服務經(jīng)營；
（六）擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境；
（七）違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營；
（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物、高空拋物；
（九）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（十）違反規(guī)定停放自行車和機動車輛；
（十一）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（十三）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當及時書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和有關行政主管部門。街道辦事處 ( 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ) 會同城管執(zhí)法、房地產(chǎn)、環(huán)保、工商等有關行政主管部門，依法及時予以制止或者處理并于 15 個工作日內(nèi)給予報告人書面答復。
物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會可以對違規(guī)的行為在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十六條 物業(yè)維修項目是共用屋面滲漏或者是共用墻體滲漏的應急維修，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)維修相關區(qū)域公告 7 天無異議可先期使用物業(yè)專項維修資金。
除前款規(guī)定以外，物業(yè)專項維修資金使用方案須經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍專有部分占本幢建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
發(fā)生危及物業(yè)安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出物業(yè)專項維修資金使用方案，經(jīng)市、縣（市）物業(yè)專項維修資金管理辦公室審核后，預先從物業(yè)專項維修資金中撥付，再按照規(guī)定的程序補辦有關手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)可以在授權(quán)下按照相關程序申請使用物業(yè)專項維修資金。達到續(xù)交條件沒有續(xù)交的物業(yè)，不得使用物業(yè)專項維修資金。
第十七條 業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能協(xié)商解決的，可以要求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或提交物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第十八條 本辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋。
第十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
