陽泉市物業(yè)管理細則
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。
第二條本細則所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地。
本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 配套設施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理；配套設施不齊全的，由物業(yè)所在地人民政府、建設單位（或者公有住房出售單位）和公用企（事）業(yè)單位完善配套設施。
第四條市住房保障和城鄉(xiāng)建設管理局負責全市物業(yè)管理活動的政策指導及監(jiān)督管理工作�？h（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、環(huán)保、公安、物價、財政、工商等部門依法按照職責，共同做好物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。
第五條市、縣（區(qū)）人民政府應當做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設的相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作指導機構(gòu)，負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及管理活動進行指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。
社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下，對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的日常工作進行指導監(jiān)督。
第二章業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務費用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
只有一個業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務需業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事項的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導監(jiān)督下，組織業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行審查，符合《山西省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定的，可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域，由縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門在物業(yè)管理區(qū)域予以公告。
物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門提出申請，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并在物業(yè)管理區(qū)域予以公告。
第九條物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明下列事項：物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；共用設施設備情況；建設單位、產(chǎn)權(quán)單位；業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；物業(yè)服務企業(yè)名稱、管理時間。
第十條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，業(yè)主、建設單位（或者公有住房出售單位）可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的報告：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到50％以上的；
（二）房屋出售并交付使用的建筑面積不足50％，但自第一個業(yè)主入住之日起滿2年的。
第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自收到報告之日起30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議。
籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于７日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十二條建設單位自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應更新至籌備組成立之日。籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得用于與籌備無關(guān)的活動。
第十三條籌備組負責下列籌備工作：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）提出業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；
（三）登記和確認業(yè)主身份；
（四）提出業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案；
（五）其他準備工作。
籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將前款所列內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于７日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十四條籌備組應當自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）管理規(guī)約；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）選舉業(yè)主委員會委員。
首次業(yè)主大會表決權(quán)的確認按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 管理規(guī)約應當對下列主要事項依法作出約定：
（一）物業(yè)的使用、維護、管理；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應盡的義務；
（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主及物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當規(guī)定以下事項：
（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會的職責；
（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會會議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；
（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選細則等；
（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第十八條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業(yè)服務費用和其他應當分攤的費用等，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應承擔的義務。
第十九條業(yè)主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
召開業(yè)主大會，可以邀請物業(yè)所在地縣（區(qū)）的住房城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會以及公安部門參加。
第二十條召開業(yè)主大會之前，籌備組或業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會會議議題和需表決事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知社區(qū)居民委員會，公告期間不少于15日。
公告期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見，籌備組或業(yè)主委員會應當予以參考，并將擬表決事項以及業(yè)主修改建議提交業(yè)主大會表決。
第二十一條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（六）籌集和使用專項維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（十）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；
（十一）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
決定第（六）、（七）項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十二條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督。
由業(yè)主大會共同決定的事項不得授權(quán)業(yè)主委員會直接行使。
第二十四條業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會任期為３至５年，可以連選連任。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，并不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選業(yè)主委員會主任和副主任。主任委員應當由具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)、熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的人員擔任。
第二十五條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開，必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意并書面記錄，由參會委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會召開會議時，可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的代表或者社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應當召集業(yè)主代表進行座談，聽取業(yè)主的意見。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十六條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）業(yè)主大會成立的情況；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員的基本情況。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當自收到備案資料之日起７日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并將備案材料抄送物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
業(yè)主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當自變更之日起30日內(nèi)到備案部門重新備案。
第二十七條業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門申請刻制業(yè)主委員會印章。
第二十八條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十九條業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，業(yè)主委員會三分之一以上委員或者有20%以上業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第三十條業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
第三十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當按照國家有關(guān)法律法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責，并接受物業(yè)所在地縣、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及社區(qū)居民委員會的指導監(jiān)督，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當予以公布。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
第三十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章物業(yè)服務企業(yè)
第三十三條物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務管理活動。從事物業(yè)服務的人員，應當依法取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務企業(yè)應當掛牌經(jīng)營，并在經(jīng)營服務場所公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書等。
第三十四條外地物業(yè)服務企業(yè)應當在市住房保障和城鄉(xiāng)建設管理局備案；外省物業(yè)服務企業(yè)應首先在省住房城鄉(xiāng)建設廳備案。
第三十五條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務管理活動中享有的權(quán)利以及應當履行的義務按照《山西省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)服務企業(yè)須嚴格按照國家和省、市相關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務，確保物業(yè)項目正常有序，不得擅自停止物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常運行。
第四章前期物業(yè)管理
第三十六條本細則所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)服務管理活動。
提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十七條建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，對雙方權(quán)利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第三十八條物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同簽訂之前，應當首先到物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門辦理審核備案。縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門應將相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。其中：城區(qū)、礦區(qū)和開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)須同時報市住房保障和城鄉(xiāng)建設管理局。
第三十九條建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第四十條未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。
第四十一條新建住宅物業(yè)，建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套不低于建設房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤及業(yè)主委員會辦公用房等。
規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、配置等是否符合前款要求。
物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不得買賣或者抵押；未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改變其用途。
第五章物業(yè)管理服務
第四十二條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同，對雙方權(quán)利義務、服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)服務用房的管理與使用、合同期限、物業(yè)交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門備案，縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門應將相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。其中：城區(qū)、礦區(qū)和開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)須同時報市住房保障和城鄉(xiāng)建設管理局。
第四十三條業(yè)主委員會應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起30日內(nèi)，與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。
第四十四條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的服務標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務。
物業(yè)服務企業(yè)和相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。
物業(yè)服務企業(yè)聘用的保安人員，應當首先在公安部門備案，并嚴格執(zhí)行《保安服務管理條例》（國務院第564號）相關(guān)規(guī)定。
第四十五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，要嚴格執(zhí)行國家和省、市物業(yè)服務收費的相關(guān)規(guī)定。
第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當直接向最終用戶收取有關(guān)費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。
前款所列單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票。物業(yè)服務企業(yè)可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十七條物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主應當共同決定是否更換物業(yè)服務企業(yè)等。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的告知義務，合同未約定告知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十八條物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
物業(yè)服務合同屆滿，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月書面通知業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會，并書面告知物業(yè)所在地縣、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門和建設單位。
第四十九條業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。
第五十條物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止或解聘通知之日起10日內(nèi)與業(yè)主委員會完成交接驗收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接手續(xù)期間，應當維持正常的物業(yè)服務管理秩序。
原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。
第五十一條沒有選聘或續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理由業(yè)主大會自行管理或由社區(qū)居民委員會組織業(yè)主進行管理。
第六章物業(yè)的使用和維護
第五十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。
業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照城市規(guī)劃行政主管部門批準或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政主管部門報告。
第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌；
（二）違法修建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地，擅自移動、拆改共用設施設備；
（四）擅自設置營業(yè)攤點；
（五）占用、損壞綠地、樹木和綠化設施；
（六）擅自在物業(yè)共用部位、共用設施設備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；
（七）擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；
（八）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音；
（九）利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十四條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關(guān)主管部門報告。
第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位，建設單位不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。
業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
第五十六條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非規(guī)劃用于停放車輛的場地停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準，所獲收益如何分配由業(yè)主大會決定。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得向其收費。
第五十七條車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十八條建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當給予協(xié)助配合。
第五十九條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
第六十條物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設施設備及場地從事經(jīng)營性活動的，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會書面同意并報物業(yè)所在地相關(guān)部門批準。經(jīng)營性活動的收益，主要用于補貼給相關(guān)業(yè)主造成的損失和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會約定。
第六十一條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金的繳納和使用按照《陽泉市住宅共用部位公用設施專項維修資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
第七章指導監(jiān)督
第六十二條物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。
召開業(yè)主大會，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門、公安部門應當給予指導和協(xié)助。
第六十三條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務的，縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門應當責令限期改正。
第六十四條 業(yè)主委員會不履行職責，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令其在10日內(nèi)履行職責；逾期仍不履行的，社區(qū)居民委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，共同決定有關(guān)事項，并選舉新的業(yè)主委員會。在新的業(yè)主委員會選舉之前，由社區(qū)居民委員會暫時履行業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下，組織換屆選舉工作。
第六十五條按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
被指定委員拒不召集業(yè)主委員會會議，由社區(qū)居民委員會召集業(yè)主委員會會議。
第六十六條業(yè)主委員會委員資格終止，應按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及時進行補選。
業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。在新的業(yè)主委員會選舉之前，原業(yè)主委員會不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定選舉業(yè)主委員會以外的活動。
業(yè)主委員會集體提出辭職的，應當向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物憑證賬目等于3日內(nèi)交由業(yè)主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，檔案保管人員應當及時將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員資格終止后，拒不移交相關(guān)檔案資料、印章及其他財物憑證賬目的，新一屆業(yè)主委員會可請求物業(yè)所在地公安機關(guān)予以協(xié)助。
業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進行財務審計。
第六十七條業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會共同決定�！�
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設等相關(guān)工作。
社區(qū)居民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護居民的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應當告知社區(qū)居民委員會，并聽取其意見。
第六十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等各方可派代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。
第七十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第八章法律責任
第七十一條 違反本細則規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門依照國務院《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予或提請有關(guān)部門進行處罰。
第七十二條 違反本細則規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按時將物業(yè)服務合同報送備案的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期備案，逾期不辦理備案的，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門予以處理。
第七十三條違反本細則規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自停止物業(yè)服務的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門責令改正，拒不改正，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門予以處理；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十四條違反本細則規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門責令退出；拒不退出的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書。不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣（區(qū)）人民政府責成縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及公安機關(guān)組織接管。
第七十五條違反本細則規(guī)定，被解聘物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定交接的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期交接；逾期不交接的，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門予以處理；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十六條違反本細則規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由市、縣（區(qū)）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十七條違反本細則規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門責令改正，恢復原狀；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十八條違反本細則規(guī)定，擅自修建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變房屋外立面的，由市、縣（區(qū)）規(guī)劃行政主管部門責令改正，恢復原狀；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十九條違反本細則規(guī)定，市、縣（區(qū)）各級住房城鄉(xiāng)建設主管部門的工作人員或者其他有關(guān)行政部門的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章附則
第八十條本細則所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
本細則所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本細則所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
第八十一條本細則自印發(fā)之日起執(zhí)行。
