記者從白銀市房地產(chǎn)管理局了解到，白銀市新修訂的《白銀市物業(yè)管理?xiàng)l例》（草案）正面向社會征求意見，請你仔細(xì)閱讀并提出寶貴意見。具體聯(lián)系方式為：白銀市房地產(chǎn)管理局8樓812室，聯(lián)系人:呂麗淑，電話:13519018967郵箱：280549525@qq.com。該草案全部內(nèi)容如下：
白銀市物業(yè)管理?xiàng)l例
（草案）
第一章 總 則
第一條[立法目的] 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造安全、文明、和諧的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條[適用范圍] 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條[政府職責(zé)] 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場化、社會化和專業(yè)化體系建設(shè)，研究解決物業(yè)管理服務(wù)中的重大問題。
鼓勵支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步降低物業(yè)能耗、物耗，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。
第四條[部門職責(zé)] 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策；
（二）指導(dǎo)、監(jiān)督、考核全市物業(yè)管理工作；
（三）組織全市物業(yè)管理培訓(xùn)；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）組織相關(guān)部門劃分已建成物業(yè)管理區(qū)域；
（二）監(jiān)督管理前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)；
（三）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、退出交接；
（四）對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；
（五）負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金使用的鑒證；
（六）負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)信用信息平臺建設(shè)與評價(jià)工作；
（七）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的重大糾紛和投訴；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
市、縣（區(qū)）城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、公安、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)督管理等相關(guān)行政部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第五條[街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職責(zé)] 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé)：
（一）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組；
（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會設(shè)立、業(yè)主委員會選舉和換屆工作；
（三）指導(dǎo)、支持和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展日常工作；
（四）建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)和相關(guān)問題；
（五）協(xié)調(diào)和指導(dǎo)舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；
（六）調(diào)解處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中的糾紛；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條[物業(yè)協(xié)會] 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)調(diào)解決行業(yè)爭議，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第七條[第三方評估] 建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。鼓勵業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第八條[業(yè)主身份及權(quán)利義務(wù)] 依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷或者征收補(bǔ)償?shù)确墒聦?shí)已經(jīng)合法占有該房屋的人，認(rèn)定為物業(yè)管理中的業(yè)主。
業(yè)主依照《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定享有業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會。
第九條[業(yè)主房屋權(quán)屬變化報(bào)告與費(fèi)用交納] 業(yè)主買賣、租賃、繼承、贈與、借用房屋的，應(yīng)當(dāng)采取書面報(bào)告、手機(jī)短信、電子郵件等有效方式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會。
物業(yè)交付后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，不得拖欠或者拒絕交納。
第十條[業(yè)主大會、業(yè)主委員會產(chǎn)生] 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對其負(fù)責(zé)，受其監(jiān)督。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第十一條[業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定約束力] 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十二條[首次業(yè)主大會召開條件] 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)送的，物業(yè)所在地縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管應(yīng)當(dāng)予以督促；同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。
符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
籌備召開首次業(yè)主大會會議需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十三條[首次業(yè)主大會籌備組組建] 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定人員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十四條[首次業(yè)主大會籌備組職責(zé)] 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第十五條[首次業(yè)主大會籌備組職責(zé)終止] 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立，首次業(yè)主大會會議籌備組的職責(zé)同時(shí)終止。
第十六條[業(yè)主大會職權(quán)] 業(yè)主大會會議討論決定下列事項(xiàng)：
（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員職務(wù)；
（三）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理物業(yè)；
（四）審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務(wù)合同草案；
（五）依法籌集、管理、使用住宅專項(xiàng)維修資金；
（六）改建、重建共有建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）改變共有部分的用途；
（八）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的方式和所得收益的管理、分配、使用；
（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)；
（十）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的決定；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)所列事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公布，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第十七條[業(yè)主大會會議] 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議，由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：
（一）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；
（三）業(yè)主委員會成員缺額超過半數(shù)；
（四）法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
有前款所列情形之一，業(yè)主委員會未及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)組織召開；逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。
第十八條[業(yè)主大會形式] 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式。
采用書面征求意見的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書直接送達(dá)業(yè)主；無法直接送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十九條[管理規(guī)約的內(nèi)容和效力] 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；
（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益的分配、使用；
（三）業(yè)主和物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)；
（四）業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為守則；
（五）業(yè)主大會召開的條件、方式、程序；
（六）物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理費(fèi)用的承擔(dān)分配；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
經(jīng)業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約自公布之日起生效，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。
第二十條[業(yè)主委員會組成] 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。
業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會任期內(nèi)出現(xiàn)缺員時(shí)，由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)的順序進(jìn)行遞補(bǔ)。
業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，業(yè)主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職或者與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有其他利害關(guān)系。
第二十一條[業(yè)主委員會備案] 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
（一）業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況;
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則;
（三）管理規(guī)約。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況，及時(shí)書面告知縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。業(yè)主大會印章根據(jù)業(yè)主大會的決定使用；業(yè)主委員會印章經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。
第二十二條[業(yè)主委員會職責(zé)] 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報(bào)告工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布報(bào)告內(nèi)容，接受業(yè)主詢問；
（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（六）組織、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；
（七）根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用；
（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會未按照規(guī)定履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)約談業(yè)主委員會。
第二十三條[業(yè)主委員會會議規(guī)則] 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議，并于會議召開七日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員會出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將決定自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公布。
第二十四條[業(yè)主委員會委員職務(wù)終止] 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)：
（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；
（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
業(yè)主委員會候補(bǔ)委員有前款第二項(xiàng)至第五項(xiàng)所列情形之一的，喪失候補(bǔ)委員資格。
第二十五條[業(yè)主委員會換屆] 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉。
第二十六條[業(yè)主委員會換屆移交] 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的印章、檔案資料、財(cái)務(wù)資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財(cái)物移交業(yè)主委員會。
違反前兩款的規(guī)定拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。
第二十七條[業(yè)主委員會公共收益監(jiān)督] 利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有房屋進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)營收益去除成本后，歸全體業(yè)主共有。
物業(yè)公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有房屋的維修、更新和改造，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)。
物業(yè)公共收益不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲和管理，業(yè)主委員會可以持備案證明向金融機(jī)構(gòu)申請開立賬戶。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次物業(yè)管理區(qū)域公共收益的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)，業(yè)主委員會拒絕的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)約談業(yè)主委員會，督促其限期聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中支出。
物業(yè)公共收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列帳，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十八條[物業(yè)服務(wù)用房] 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自處分或者改變用途。
配置的物業(yè)服務(wù)用房，應(yīng)當(dāng)相對集中，便于實(shí)施物業(yè)管理，建筑面積不得低于物業(yè)總建筑面積的千分之二，并不得少于四十平方米，且應(yīng)為地面以上部分。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其建筑面積不得少于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立、合格的水、電等計(jì)量裝置，并具備辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積，并在附圖中注明其具體位置。
房屋主管部門實(shí)施房屋銷售許可，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員辦公用房，并在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明其位置和面積，與主體工程和供水、供電、供氣等配套設(shè)施設(shè)備同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付。
第二十九條[建設(shè)單位銷售房屋義務(wù)] 建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場顯著位置向買受人明示下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、共用部位名稱、位置和面積；
（二）屬業(yè)主共有、建設(shè)單位可處分的車位數(shù)量和位置；
（三）地下室（含人防地下室部分）、架空層面積及其權(quán)屬；
（四）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員辦公用房的面積和位置、共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；
（五）公共綠化的面積和位置；
（六）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
第三十條[專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交] 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。
建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)參加；建設(shè)單位未通知專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗(yàn)收的，專業(yè)經(jīng)營單位有權(quán)拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第三十一條[前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘] 住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照國家、省及本市相關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑物總面積不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十二條[前期物業(yè)服務(wù)合同] 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂合同之日起十五日內(nèi)向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付業(yè)主之日的前期物業(yè)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之后的前期物業(yè)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。
第三十三條[新建物業(yè)交付前承接查驗(yàn)] 新建物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行首次承接查驗(yàn)，并邀請業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會以及物業(yè)所在地縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門參加。首次物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)承接查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）房屋測繪報(bào)告；
（六）物業(yè)管理所需要的其他資料。
第三十四條[物業(yè)承接查驗(yàn)瑕疵處理] 物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件不符或者存在質(zhì)量安全隱患的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，并按照有關(guān)規(guī)定處理。
建設(shè)單位不得將未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。
第三十五條[物業(yè)承接查驗(yàn)備案] 自物業(yè)交接后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持下列資料向物業(yè)所在地縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告:
（一）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
（二）建設(shè)單位移交資料清單;
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)記錄;
（四）物業(yè)交接記錄;
（五）其他與物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。
第三十六條[物業(yè)資料建檔保存與交接] 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位移交資料、物業(yè)承接查驗(yàn)資料和前期物業(yè)服務(wù)期間的相關(guān)資料建檔保存。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述檔案資料移交給業(yè)主委員會，并做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共資產(chǎn)、公共收益的清理和交接工作。
清理、交接工作未辦結(jié)前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域、行使物業(yè)服務(wù)管理權(quán)。
第四章 物業(yè)服務(wù)與管理
第三十七條[物業(yè)服務(wù)合同簽訂和備案] 業(yè)主大會依法成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會會議決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、提前終止、違約責(zé)任以及履約保證等內(nèi)容進(jìn)行約定。
自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣、區(qū)房地產(chǎn)主管部門備案。
第三十八條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，并履行下列職責(zé)：
（一）房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、公共防疫及公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)等環(huán)境管理；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、安全防范以及救助等事項(xiàng)的協(xié)助工作；
（五）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防通道、消防撲救場地、樓道、樓梯間、單元門庫、疏散通道管理；
（六）按照業(yè)主大會的決定，做好利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理；
（七）按照相關(guān)法規(guī)規(guī)定和合同約定，做好室內(nèi)外裝飾裝修管理服務(wù)和停車管理服務(wù)工作；
（八）對業(yè)主或者物業(yè)使用人的違法違規(guī)違約行為進(jìn)行告知、勸阻和制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門處理；
（九）做好物業(yè)、業(yè)主和日常物業(yè)管理資料的歸檔和管理工作；
（十）按照業(yè)主大會的決定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好其他物業(yè)管理服務(wù)工作。
鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)范圍，滿足業(yè)主日益增長的多元化生活服務(wù)需求，為業(yè)主提供專有部分專項(xiàng)服務(wù)或者特約服務(wù)工作。
第三十九條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急管理] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在重大安全隱患，發(fā)生人身傷亡事故或者群體性事件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告。
相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)依法及時(shí)妥善處置，并將處理結(jié)果反饋物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公開] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及時(shí)公示和更新下列信息：
（一）企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況；
（三）電梯、水、電、氣等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系方式及維護(hù)保養(yǎng)情況；
（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況；
（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的相關(guān)信息。
第四十一條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止行為] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理項(xiàng)目一并委托給他人；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途；
（三）擅自占用或允許他人占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動；
（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；
（五）不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)；
（六）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（七）侵吞和擅自處分屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和共有收益；
（八）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)；
（九）泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；
（十）采取賄賂、暴力、欺騙、威脅等手段，干擾破壞業(yè)主委員會換屆選舉；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。
第四十二條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘和退出] 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。業(yè)主大會決定續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
合同依法解除或者期滿未續(xù)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出，并依法履行交接義務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
業(yè)主大會作出選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下同原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)，并辦理交接工作。
第四十三條[物業(yè)服務(wù)糾紛解決] 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的投訴。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，及時(shí)處理投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門及區(qū)相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門及區(qū)相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)依法建立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。
第四十四條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理] 市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信等級評定，并通過社會征信系統(tǒng)及時(shí)向社會公布，并提供查詢服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第四十五條[物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取] 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同市房屋主管部門制定收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度，并向社會公布；每三年對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)償機(jī)制，制定并落實(shí)補(bǔ)貼政策。
第四十六條[業(yè)主物業(yè)費(fèi)交納] 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。
業(yè)主將物業(yè)交付他人使用，約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)使用人履行約定；物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以停水、斷電等方式催繳物業(yè)費(fèi)。
第四十七條[老舊住宅區(qū)物業(yè)管理] 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)整治改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
老舊住宅區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后，劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
老舊住宅區(qū)完成整治改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。
市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)對老舊住宅區(qū)整治改造和物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十八條[物業(yè)管理區(qū)域禁止行為] 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定使用物業(yè)，不得損害公共利益和其人合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；
（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；
（三）擅自下挖建筑物內(nèi)底層地面；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；
（六）超荷載存放、鋪設(shè)物品，嚴(yán)重危害房屋安全；
（七）擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途，擅自占用、遷移、拆除共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（八）擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損毀樹木、綠地；
（九）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，擅自占壓、遷移燃?xì)夤艿�，損壞公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（十）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動、光源等；
（十一）擅自架設(shè)電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；
（十二）違反規(guī)定停放車輛、出租房屋；
（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物或者種植植物；
（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。相關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，依法處理，并將處理結(jié)果反饋至物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
第四十九條[住宅經(jīng)營性使用] 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，但不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及有安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。
第五十條[車位、車庫設(shè)置與管理] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，屬于建設(shè)單位所有的，可以通過出售、附贈或者出租等方式處分，但應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共有道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其車位設(shè)置、使用、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，所得收益扣除管理管理服務(wù)成本后，歸全體業(yè)主所有。
業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用公共綠地、公共健身娛樂場地，不得堵塞安全出口、疏散通道、消防通道和其他機(jī)動車通道，不得妨礙其他車輛和行人通行。
第五十一條[人民防空工程利用] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定實(shí)地標(biāo)注。
人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的車輛停放費(fèi)和租金，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定使用。
第五十二條[房屋修繕、裝飾裝修] 業(yè)主或者物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人在修繕、裝飾裝修過程中，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約的約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋修繕、裝飾裝修現(xiàn)場的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為避免業(yè)主或者裝修企業(yè)在修繕、裝飾裝修過程中改變、損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，可以依據(jù)行業(yè)協(xié)會或者業(yè)主委員會制定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或者裝修企業(yè)收取裝修保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者裝修企業(yè)以書面形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理方法、裝修保證金退還等內(nèi)容。
第五十三條[物業(yè)保修、維護(hù)] 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。
物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主共同承擔(dān)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第五十四條[物業(yè)轉(zhuǎn)讓與出租] 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，并在轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)15日前，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
第五十五條[專業(yè)經(jīng)營單位責(zé)任] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并承擔(dān)入戶端口以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營單位不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取變（配）電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等發(fā)生的費(fèi)用。
第五十六條[特種設(shè)備巡查監(jiān)管] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域的電梯、鍋爐、壓力容器、消防設(shè)施等特種設(shè)備進(jìn)行日常巡查、檢查；業(yè)主或者物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告。
對于物業(yè)管理區(qū)域的特種設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托特種設(shè)備生產(chǎn)商或者具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修單位定期進(jìn)行保養(yǎng)、維修和檢測。
第五十七條[住宅專項(xiàng)維修資金管理] 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。
住宅專項(xiàng)維修資金的管理，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲，業(yè)主決策、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。具體辦法由市人民政府另行制定。
第六章 法律責(zé)任
第五十八條[行政部門法律責(zé)任] 物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)行政主管部門，違反本條例相關(guān)規(guī)定，不依法履行物業(yè)監(jiān)督管理職責(zé)，發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，情節(jié)嚴(yán)重的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分，造成嚴(yán)重后果的，依法追究相關(guān)人員失職瀆職的法律責(zé)任。
第五十九條[建設(shè)單位法律責(zé)任] 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限予以處罰：
（一）違反本條例第十二條第一款、第四款規(guī)定，未按規(guī)定提供籌備首次業(yè)主大會會議所需材料或者費(fèi)用的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；
（二）違反本條例第二十八條規(guī)定，未按規(guī)定配置或者配置的物業(yè)管理用房不符合規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款；
（三）違反本條例第二十九條規(guī)定，未在房屋銷售中向房屋買受人明示物業(yè)管理區(qū)域等相關(guān)事項(xiàng)的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下的罰款；
（四）違反本條例第三十一條規(guī)定，未通過招投標(biāo)或者未經(jīng)批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處三萬元以上十萬元以下的罰款；
（五）違反本條例第三十二條規(guī)定，未在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同并備案的，責(zé)令限期改正，并處五千萬元以上三萬元以下的罰款；
（六）違反本條例第三十三條、第三十四第二款規(guī)定，未進(jìn)行新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備交付前的首次承接查驗(yàn)和有關(guān)資料移交，或者將查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。
第六十條[物業(yè)企業(yè)法律責(zé)任] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限給予處罰：
（一）違反本條例第三十四條第二款、第三十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格物業(yè)，或者未按規(guī)定保存、移交物業(yè)管理相關(guān)資料，或者在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，未辦結(jié)公共資產(chǎn)、公共收益清理、交接工作前，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)，給予警告，責(zé)令限期改正，并處三萬元以上十萬元以下的罰款；
（二）違反本條例第三十八條、第三十九條第一款規(guī)定，對物業(yè)管理違法行為未予以勸阻、制止或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門的，處一千元以上三萬元以下的罰款；
（三）違反本條例第四十條規(guī)定，未按照規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)信息或者公示虛假信息的，處二千元以上一萬元以下的罰款；
（四）違反本條例第四十一條規(guī)定，給予警告，責(zé)令改正，并處一萬元以上五萬元以下罰款；
（五）違反本條例第二十七條第五款規(guī)定，代管的物業(yè)公共收益未單獨(dú)列賬的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款。
第六十一條[業(yè)主、物業(yè)使用人法律責(zé)任] 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限給予處罰：
（一）違反本條例第四十八條第二款（一）（二）（三）（四）（五）（六）項(xiàng)規(guī)定的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；
（二）違反本條例第四十八條第二款（七）（八）（九）（十）（十一）（十二）（十三）（十四）項(xiàng)規(guī)定的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處一萬元以上三萬元以下的罰款；
（三）違反本條例第五十條第三款規(guī)定，停放車輛占用公共綠地、堵塞安全出口、疏散通道、消防通道和其他機(jī)動車通道的，給予警告，責(zé)令改正；拒不改正的，處一千元以上一萬元以下的罰款。
第六十二條[兜底法律責(zé)任] 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第七章 附 則
第六十三條[概念解釋] 本條例下列語的含義：
（一）物業(yè)，是指已建成投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設(shè)施和相關(guān)場地；
（二）物業(yè)使用人，是指承租人或者以其它合法方式使用物業(yè)者；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)；
（四）共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ�、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；
（五）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、鍋爐、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、綠地、道路、區(qū)域圍護(hù)、避雷裝置、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、自行車棚、公益性文體設(shè)施及其使用的房屋等。
第六十四條[面積和人數(shù)計(jì)算] 本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；
（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
