2010年9月17日貴州省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益,改善人居環(huán)境,促進(jìn)社會(huì)和諧,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理活動(dòng)遵循權(quán)利與義務(wù)相一致,業(yè)主自治與政府指導(dǎo)和監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理,也可以自行管理。
鼓勵(lì)業(yè)主委托專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第五條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、國(guó)土資源、工商、價(jià)格、城管、環(huán)保、公安、民政等有關(guān)部門,按照各自職責(zé),負(fù)責(zé)物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同縣級(jí)房屋行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì),督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律,規(guī)范行業(yè)行為,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù),推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)有利于實(shí)施物業(yè)管理,以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ),并綜合考慮共用設(shè)備設(shè)施、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)布局、自然界線等因素。
物業(yè)的配套設(shè)備設(shè)施是共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)備設(shè)施能夠分割獨(dú)立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)同時(shí)向建設(shè)項(xiàng)目所在地縣級(jí)房屋行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請(qǐng)。規(guī)劃行政主管部門在審查批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮實(shí)施物業(yè)管理的需要,并征求房屋行政主管部門關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見,房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以回復(fù)。
縣級(jí)房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,及時(shí)向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定,并書面告知建設(shè)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分決定的內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。 第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè),尚未實(shí)施物業(yè)管理的,需要?jiǎng)澐謪^(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時(shí),由物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的配合下,征求業(yè)主、居(村)民委員會(huì)的意見,劃分物業(yè)管理區(qū)域并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。
已實(shí)施物業(yè)管理且業(yè)主對(duì)管理范圍沒(méi)有異議的,物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門可以將現(xiàn)有管理范圍直接確認(rèn)為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 縣級(jí)房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。
根據(jù)物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區(qū)域的,獲得銷售許可之前的建設(shè)單位或者專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主可以向物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門提出變更申請(qǐng)。
房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出決定。決定予以變更的,對(duì)新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)撤銷原物業(yè)管理區(qū)域劃分決定,向建設(shè)單位重新作出物業(yè)管理區(qū)域劃分決定；對(duì)已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行變更公告。決定不予變更的,應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人書面說(shuō)明理由。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话凑障铝幸鬅o(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房:
(一)房屋建筑總面積不足10萬(wàn)平方米的,物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積3‰的比例配置,最低不得低于90平方米；房屋建筑總面積在10萬(wàn)平方米以上的,物業(yè)服務(wù)用房的配置以300平方米為起點(diǎn),超過(guò)10萬(wàn)平方米的部分,按照超過(guò)部分建筑面積2‰的比例增加配置,超過(guò)50萬(wàn)平方米的部分,按照超過(guò)部分建筑面積1‰的比例增加配置。
(二)應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠計(jì)算建筑面積的房屋,具備供水、供電設(shè)施及其他基本使用條件,能直接投入使用。
規(guī)劃行政主管部門在審查批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí),應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足10萬(wàn)平方米的,不得低于15平方米；房屋建筑總面積在10萬(wàn)平方米以上的,不得低于60平方米。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的配置,不得低于規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)(含商鋪間數(shù))之間的最低配置比例。
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè),物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以按照規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的方案建設(shè)車位、車庫(kù),滿足業(yè)主停車需求。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備,由相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和建設(shè),并與建設(shè)項(xiàng)目同步施工、同步竣工。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工,并承擔(dān)相關(guān)土建工程的配套建設(shè)。
本條例施行前建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備,業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第十六條 依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。通過(guò)訴訟、仲裁取得房屋所有權(quán)的,生效法律文書所確認(rèn)的所有權(quán)人為業(yè)主；繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí),繼承人、受遺贈(zèng)人為業(yè)主；合法建造的房屋,房屋的建造人為業(yè)主。
基于買賣、贈(zèng)與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋,但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的服務(wù)；
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使表決權(quán)；
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán)；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八)對(duì)共有部分的使用、維護(hù)等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十九條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列條件之一的,可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:
(一)交付使用的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；
(二)交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)50%以上；
(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)25%以上；
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)房屋行政主管部門,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第二十二條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件,業(yè)主書面申請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會(huì)籌備組的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起60日內(nèi),會(huì)同縣級(jí)房屋行政主管部門負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會(huì)代表等組成,人數(shù)應(yīng)為7人以上單數(shù),其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2,籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組成員名單及基本情況應(yīng)當(dāng)自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作,向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會(huì)籌備組開展工作。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的下列籌備工作:
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積；
(四)擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案,提出候選人建議名單；
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起3個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程應(yīng)當(dāng)首先表決業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,會(huì)議按照表決通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議有效召開之日起設(shè)立。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng),需要辦理相關(guān)手續(xù)的,由業(yè)主委員會(huì)依法辦理:
(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼；
(四)實(shí)施委托管理或者自行管理；
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
(六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分；
(九)業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定前款第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主,在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下,根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項(xiàng):
(一)對(duì)該范圍內(nèi)的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造；
(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項(xiàng)維修資金。
特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
第二十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
制定管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期等事項(xiàng)作出約定,并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)經(jīng)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議；
(二)業(yè)主委員會(huì)成員缺員需要補(bǔ)選的；
(三)業(yè)主委員會(huì)決定集體辭職,需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的；
(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,或者需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的；
(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)不按照第二款、第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開的,業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請(qǐng)求之日起30日內(nèi)組織召開。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他形式召開,但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面形式征求意見的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主,涉及表決事項(xiàng)的,征求意見書應(yīng)當(dāng)載明表決事項(xiàng),由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使表決權(quán)。不能送達(dá)的,可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進(jìn)行公示,由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點(diǎn)行使表決權(quán)。書面征求意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示,公示期限不得低于7日,業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)出具委托書,載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第三十二條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開15日前將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。
發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時(shí)會(huì)議的,可以根據(jù)實(shí)際情況在7日內(nèi)公示、召開。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用記名投票方式表決,但業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有約定的除外。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書,以備查詢。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定,業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)有效召開,與會(huì)業(yè)主就會(huì)議事項(xiàng)形成多數(shù)決議但未達(dá)到本條例第二十六條第二款規(guī)定的,由缺席業(yè)主補(bǔ)充表決,經(jīng)補(bǔ)充表決仍未達(dá)到要求的,最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計(jì)入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),依法履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
(二)業(yè)主大會(huì)決定委托管理時(shí),代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(三)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行；
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
(五)調(diào)解物業(yè)使用和維護(hù)中的糾紛；
(六)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主,業(yè)主為單位的,應(yīng)當(dāng)為單位授權(quán)的自然人代表；
(二)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；
(三)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具有較強(qiáng)公信力和組織能力；
(四)具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間；
(五)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)；
(六)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他條件。
符合前款第二項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的條件,合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監(jiān)護(hù)人,是否可以當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的,候補(bǔ)成員的資格條件適用本條規(guī)定。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,不得有下列行為:
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會(huì)成員中選舉主任、副主任,明確業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案。房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)所在地房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。
備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)重新備案。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集并主持,業(yè)主委員會(huì)主任因故不能召集或者主持會(huì)議的,可以委托業(yè)主委員會(huì)副主任召集或者主持。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的成員出席方可舉行,作出決議必須經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi),將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料,并有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的有關(guān)物業(yè)管理的決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)房屋行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或者撤銷,并通告全體業(yè)主。業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益的,可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前,不影響業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的約束力。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的,其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會(huì)成員任職期間,出現(xiàn)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的資格終止情形的,按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定終止其成員資格�！�
資格終止的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財(cái)物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的,其他業(yè)主委員會(huì)成員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)因成員資格終止等原因缺員,有候補(bǔ)成員的,由候補(bǔ)成員按照當(dāng)選票數(shù)依次遞補(bǔ)。經(jīng)候補(bǔ)成員遞補(bǔ)后仍低于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定組成人數(shù)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)成員決定集體辭職的,應(yīng)當(dāng)在辭職30日前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆選舉的,適用本條例第三十條第四款的規(guī)定。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的財(cái)物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好交接手續(xù)。
第四十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)需要刻制印章的,應(yīng)當(dāng)持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定使用。
第四十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)管理部門,與居(村)民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合所在地的居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居(村)民委員會(huì)開展工作。
第四十七條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的,在解散前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同房屋行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算。
第四十八條 業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)及其成員、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主秘密,不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第四章前期物業(yè)管理
第四十九條 包含住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于預(yù)售項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對(duì)于現(xiàn)售項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。
投標(biāo)人不足3人或者房屋建筑總面積在3萬(wàn)平方米以下的,經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門批準(zhǔn),建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門同意,可以由建設(shè)單位實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。
鼓勵(lì)不包含住宅物業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同,并于合同訂立之日起15日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
推行前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前擬訂臨時(shí)管理規(guī)約,報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。
推行臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。
首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約后,臨時(shí)管理規(guī)約失效。
第五十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同,并向房屋買受人說(shuō)明。
房屋買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約,履行前期保障性住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),具體辦法由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
第五十三條 房屋達(dá)到交付條件,買受人遲延接受房屋交付的,前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的開始日期自建設(shè)單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算。
建設(shè)單位與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。
第五十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi),由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付給買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi),由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)合同。
第五十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)成立前依法行使合同解除權(quán)的,應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自公示之日起給業(yè)主3個(gè)月的準(zhǔn)備時(shí)間,但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。
在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。
第五十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的,業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí),其權(quán)利義務(wù)終止。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí),應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)建筑物及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn),查驗(yàn)記錄由雙方簽字確認(rèn)。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)管理交接手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
(四)建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地清單；
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第五十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)期間建立的物業(yè)管理相關(guān)資料以及本條例第五十七條第二款規(guī)定的資料。
第五十九條 本章未規(guī)定事項(xiàng),適用本條例第五章委托管理的相關(guān)規(guī)定。
第五章 業(yè)主委托管理與自行管理
第六十條 業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的,由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以書面形式訂立物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主委員會(huì)依法與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人訂立的物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
其他管理人應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事保潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)備維護(hù)等物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。依法需要取得資質(zhì)許可的,應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)?shù)绞∪嗣裾》亢统青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核驗(yàn)備案手續(xù)。省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3日內(nèi)完成核驗(yàn)備案手續(xù)。
房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任、專項(xiàng)維修資金的管理和使用等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則,屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括保安服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中就保安服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、責(zé)任區(qū)分、違約責(zé)任等作出明確約定。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量可以參照有關(guān)行政主管部門或者行業(yè)組織制定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系約定。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體計(jì)費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人協(xié)商約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起15日內(nèi),將合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同訂立后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人辦理物業(yè)交接手續(xù),交接記錄由各方簽字確認(rèn)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人移交本條例第五十八條規(guī)定的資料。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人繼續(xù)提供服務(wù)的,業(yè)主可以不支付該期間物業(yè)服務(wù)費(fèi),符合本條例第七十二條第三款規(guī)定的除外。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第五十八條的規(guī)定與業(yè)主委員會(huì)辦理移交。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好交接工作。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,具體服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等內(nèi)容由當(dāng)事人另行約定。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定、法律、法規(guī)的規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范的要求履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)的義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。
對(duì)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納,經(jīng)督促仍未交納的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法請(qǐng)求支付。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,從其約定。物業(yè)使用人不履行交費(fèi)義務(wù)的,業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
第六十八條 業(yè)主不得違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約,實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)一并委托給他人。
其他管理人不得將其專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托他人。
第七十條 物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi),未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,業(yè)主委員會(huì)不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人變更物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意變更合同的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第六十二條第五款的規(guī)定進(jìn)行公示。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi),當(dāng)事人一方依法行使合同解除權(quán)的,應(yīng)當(dāng)以書面形式告知對(duì)方,并應(yīng)當(dāng)自告知之日起給對(duì)方3個(gè)月的準(zhǔn)備時(shí)間,但雙方當(dāng)事人就準(zhǔn)備時(shí)間另有約定的除外。
雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時(shí)間內(nèi)繼續(xù)履行合同。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì),作出續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定,并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個(gè)月前與同意接受續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人重新訂立物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人決定不再接受續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿,業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另行選聘決定,也沒(méi)有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區(qū)域,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,當(dāng)事人可以根據(jù)本條例第七十一條的規(guī)定解除物業(yè)服務(wù)合同。 第七十三條 供水、供電、供氣、供熱等單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托代為收取有關(guān)費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,但可以與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位約定收取報(bào)酬。
第七十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反治安、消防、規(guī)劃、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)查處違法行為的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和供水、供電、供氣等安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告,并協(xié)助做好救助工作。
第七十六條 業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的,應(yīng)當(dāng)就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭等事項(xiàng)共同作出約定。
第七十七條 自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會(huì)或者成立其他管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。
前款規(guī)定由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)以及成立管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)的,應(yīng)當(dāng)推選管理負(fù)責(zé)人。
第七十八條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者管理機(jī)構(gòu)在執(zhí)行管理事務(wù)中的權(quán)利、義務(wù)及其責(zé)任,由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同約定。
第七十九條 自行管理需要雇傭人員的,由業(yè)主委員會(huì)與雇傭人員依法訂立合同。沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)的,適用本條例第二十條第一款的規(guī)定。
第八十條 自行管理的業(yè)主委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照約定的期限定期公布管理費(fèi)用的收支情況,沒(méi)有約定或者約定不明的,應(yīng)當(dāng)按季度公布。業(yè)主針對(duì)收支情況提出的詢問(wèn),業(yè)主委員會(huì)、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第八十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因委托管理或者自行管理的連續(xù)性中斷,致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化、秩序混亂,嚴(yán)重影響業(yè)主生活的,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在地的居(村)民委員會(huì)就環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等必要事項(xiàng)組織臨時(shí)管理,相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。
前款規(guī)定居(村)民委員會(huì)組織臨時(shí)管理的期限不超過(guò)3個(gè)月。在臨時(shí)管理期限內(nèi)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主決定有效的管理形式。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第八十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù),應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定,不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第八十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃許可、房屋和土地權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。因物業(yè)管理的需要確需改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、物業(yè)服務(wù)用房等共有部分用途的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)規(guī)定,并由業(yè)主大會(huì)作出決定,需要辦理有關(guān)手續(xù)的由業(yè)主委員會(huì)依法辦理。
業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。
第八十四條 任何單位和個(gè)人不得非法處分、侵占或者損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分。
因公共利益或者物業(yè)維護(hù)的需要,供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的,應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意；業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人同意。
前款規(guī)定的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,并采取安全保障措施,施工結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第八十五條 業(yè)主共同決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人未經(jīng)業(yè)主共同決定,不得利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得的收益,有約定的按照約定分配；沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約的規(guī)定定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。
第八十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的管理業(yè)主共同事務(wù)支出的費(fèi)用,有約定的按照約定分擔(dān)；沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。
第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,其歸屬由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫(kù)出租的,應(yīng)當(dāng)首先出租給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫(kù)的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人現(xiàn)有需要后,建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人的,其租賃合同期限不得超過(guò)6個(gè)月�！�
約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫(kù)出售時(shí),車位、車庫(kù)數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的,每戶業(yè)主只能購(gòu)買1個(gè)車位或者車庫(kù)；車位、車庫(kù)數(shù)量多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的,每戶業(yè)主至少可以購(gòu)買1個(gè)車位或者車庫(kù),業(yè)主自愿放棄的除外。除超過(guò)規(guī)劃配置比例且多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)修建的車位、車庫(kù)外,不得出售給業(yè)主以外的其他人。約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫(kù)出租、出售的,應(yīng)當(dāng)在15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示擬出租(售)車位、車庫(kù)的數(shù)量、相關(guān)證明文件和出租(售)價(jià)格及承租(購(gòu)買)人條件等。
第八十八條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車輛,有關(guān)車位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng),由業(yè)主大會(huì)決定。車位經(jīng)營(yíng)所得收益的分配適用本條例第八十五條第二款的規(guī)定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第八十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛通行發(fā)生事故,公安機(jī)關(guān)交通管理部門接到報(bào)案的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃修建的會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等,其相關(guān)活動(dòng)不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的人防工程,平時(shí)由投資者依照法律、法規(guī)規(guī)定使用和管理,經(jīng)營(yíng)所得收益歸投資者所有。利用人防工程進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。投資者根據(jù)規(guī)劃許可利用人防工程設(shè)置車位、車庫(kù)出租的,適用本條例第八十七條第二款的規(guī)定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用人防工程進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)按照非住宅物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)交存住宅專項(xiàng)維修資金、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第九十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用,不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
第九十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)專有部分進(jìn)行裝飾裝修,禁止下列行為:
(一)損壞或者擅自改動(dòng)建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
(二)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶臥室、起居室(廳)、書房和廚房等上方；
(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；
(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果；
(五)未經(jīng)供氣、供暖管理單位的批準(zhǔn),擅自拆改、移動(dòng)或者覆蓋供氣、供暖管道和設(shè)施；
(六)未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物和構(gòu)筑物、改變外墻面顏色或者在外墻立面開設(shè)門窗；
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行裝飾裝修之前,應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得限制業(yè)主、物業(yè)使用人除前款規(guī)定之外的其他裝飾裝修活動(dòng)。
第九十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠?禁止下列行為:
(一)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重的物品；
(二)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)；
(三)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
(四)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物；
(五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第九十五條 物業(yè)專有部分出現(xiàn)安全隱患,危及公共安全、公共利益和他人合法權(quán)益時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),排除隱患。未維修養(yǎng)護(hù)、排除隱患的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取防范措施或者及時(shí)報(bào)告相關(guān)管理部門。
物業(yè)共有部分出現(xiàn)安全隱患,危及公共安全、公共利益和他人合法權(quán)益時(shí),業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織修繕或者采取防范措施。
本條規(guī)定的安全隱患屬于建設(shè)單位責(zé)任的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除隱患。
第九十六條 物業(yè)專有部分、共有部分進(jìn)行維護(hù)、更新和改造時(shí),相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第九十七條 新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房交付備案時(shí),按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)3%的比例,一次性向房屋行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位已經(jīng)投保工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的,所投保的物業(yè)可以不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 建設(shè)單位在保修期限內(nèi)不履行保修義務(wù)的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng),經(jīng)房屋行政主管部門核實(shí)后,維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
物業(yè)分部保修范圍在質(zhì)量保修期屆滿后,建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的,房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位退還與分部保修范圍相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息。
物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法,由省人民政府制定。
第九十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,在辦理房屋交付手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期屆滿以后共有部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。
住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
自建設(shè)單位辦結(jié)交付備案手續(xù)之日起2年仍未出售的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè),由建設(shè)單位交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。
首期住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主直接存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收。
第九十九條 住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)代管住宅專項(xiàng)維修資金的管理,建立維修項(xiàng)目審查和住宅專項(xiàng)維修資金使用審核制度,并依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主按照有關(guān)規(guī)定向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金的,住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)審核辦理。
第七章 法律責(zé)任
第一百條 建設(shè)單位有下列情形之一的,由建設(shè)項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上房屋行政主管部門給予處罰:
(一)違反本條例第九條第三款規(guī)定的,責(zé)令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；
(二)違反本條例第二十一條第二款、第二十三條,違反第五十條、第五十一條規(guī)定未備案以及違反第五十二條規(guī)定未公示的,責(zé)令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以5000元以上1萬(wàn)元以下罰款；
(三)違反本條例第八十七條第二款、第三款規(guī)定的,責(zé)令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款,有違法所得的,沒(méi)收違法所得。
第一百零一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人有下列情形之一的,由建設(shè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上房屋行政主管部門給予處罰:
(一)違反本條例第二十三條規(guī)定,致使業(yè)主大會(huì)籌備組不能正常開展工作的,責(zé)令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以5000元以上1萬(wàn)元以下罰款；
(二)違反本條例第六十二條第五款規(guī)定的,責(zé)令限期改正,給予警告；
(三)違反本條例第六十四條第一款規(guī)定的,責(zé)令限期退出,給予警告；逾期未退出的,處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
第一百零二條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第九十三條第一款規(guī)定的,由物業(yè)所在地縣級(jí)房屋行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門責(zé)令改正,恢復(fù)原狀,處以1000元以上5000元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,處以5000元以上5萬(wàn)元以下罰款；造成他人損害的,依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第一百零三條 違反本條例規(guī)定的其他違法行為,按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第一百零四條 縣級(jí)以上住宅專項(xiàng)維修資金管理部門違反本條例第九十八條第二款規(guī)定,挪用專項(xiàng)維修資金的,由其上一級(jí)人民政府主管部門追回被挪用的專項(xiàng)維修資金,對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門違反本條例第九十九條第二款規(guī)定,未按時(shí)審核辦理或者無(wú)正當(dāng)理由不予撥付住宅專項(xiàng)維修資金的,對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。
第八章 附則
第一百零五條 本條例使用的下列用語(yǔ),其含義為:
(一)委托管理,是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)施物業(yè)管理。
(二)自行管理,是指業(yè)主自行或者雇傭人員實(shí)施物業(yè)管理。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指具有獨(dú)立法人資格和物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級(jí),根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
(四)其他管理人,是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定從事保潔、綠化、保安服務(wù)、設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
(五)共有部分,包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的車位；建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、防雷、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
第一百零六條 本條例規(guī)定的面積和人數(shù),按照下列方式計(jì)算:
(一)專有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行房屋登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
(二)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有二個(gè)以上專有部分的,按照一人計(jì)算；
(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù),分別按照前兩項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第一百零七條 市轄區(qū)人民政府未設(shè)立房屋行政主管部門的,本條例規(guī)定的縣級(jí)房屋行政主管部門的職責(zé)由市房屋行政主管部門履行；縣級(jí)人民政府未設(shè)立街道辦事處的,本條例規(guī)定的街道辦事處的職責(zé)由縣級(jí)人民政府確定的機(jī)構(gòu)履行。
第一百零八條 本條例自2011年1月1日起施行。
