重慶市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(征求意見稿)全文
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，進(jìn)一步貫徹實(shí)施國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 市國土資源和房屋管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市級主管部門)，履行物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé);區(qū)縣國土房管局(房管局)是本行政區(qū)域物業(yè)管理行政主管部門，并接受市級主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第三條 區(qū)縣政府要按照屬地管理、分級負(fù)責(zé)的原則，切實(shí)加強(qiáng)本行政區(qū)域物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立及時(shí)就地化解物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處置的聯(lián)動機(jī)制，將業(yè)主大會建設(shè)及其業(yè)主委員會工作作為社區(qū)管理和基層民主建設(shè)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
主城各區(qū)政府要在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)建立物業(yè)管理工作專門機(jī)構(gòu)，并落實(shí)人員和工作經(jīng)費(fèi)。其他區(qū)縣政府應(yīng)在物業(yè)管理面積超過200萬平方米的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，參照主城區(qū)落實(shí)專門機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)，并對其他街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理相關(guān)工作的機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)。
區(qū)縣主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時(shí)共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分等信息。
第四條 規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、物價(jià)、市政、公安、消防、工商、環(huán)保、民政、園林、民防、稅務(wù)等部門，按照各自職責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進(jìn)行監(jiān)督管理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九規(guī)定的禁止行為的，按照“誰許可(審批)、誰驗(yàn)收、誰監(jiān)管”的原則，確定查處的行政主管部門，相關(guān)部門按職責(zé)協(xié)調(diào)配合。
第五條 建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位將建筑區(qū)劃內(nèi)非業(yè)主共有的公用設(shè)施按規(guī)定移交市政等相關(guān)主管部門，負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位在房屋工程質(zhì)量保修、電梯選型配置、協(xié)助籌備業(yè)主大會等物業(yè)管理活動中履行責(zé)任的監(jiān)督管理，將其納入企業(yè)信用信息檔案管理。
第六條 市級主管部門應(yīng)當(dāng)加快建立全市統(tǒng)一的物業(yè)市場監(jiān)管信息平臺，促進(jìn)房管部門之間及物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督信息的互聯(lián)互通，并制定隨機(jī)抽查監(jiān)督事項(xiàng)清單，建立對物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨機(jī)抽取檢查對象、隨機(jī)選派執(zhí)法檢查人員的“雙隨機(jī)”抽查制度。加強(qiáng)與工商等行政主管部門協(xié)作，健全物業(yè)服務(wù)市場主體誠信檔案、失信聯(lián)合懲戒和黑名單制度。
第七條 市、區(qū)縣主管部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)，建立健全企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，實(shí)行動態(tài)管理。物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)本行業(yè)信用信息的組織與發(fā)布。企業(yè)信用檔案與企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息相關(guān)聯(lián)。
第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和我市有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。
區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第九條 區(qū)縣主管部門應(yīng)當(dāng)充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計(jì)算機(jī)和手機(jī)等電子工具參與小區(qū)共同事務(wù)決策，提高業(yè)主參與業(yè)主大會表決的投票率，保證計(jì)票的準(zhǔn)確性，解決業(yè)主到現(xiàn)場投票表決的難題。
第十條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會討論決定。業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)年度預(yù)算由業(yè)主大會討論決定，具體使用情況由業(yè)主委員會每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。未經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)使用超預(yù)算部分不得在物業(yè)項(xiàng)目公共收益中列支。
有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N。
第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。業(yè)主大會可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢查，并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主大會可在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)。審計(jì)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主大會可決定該經(jīng)費(fèi)從公共收益中列支。
第十二條 建設(shè)單位要對住宅區(qū)籌備及召開首次業(yè)主大會所需經(jīng)費(fèi)給予支持。本實(shí)施細(xì)則出臺后，新建住宅物業(yè)項(xiàng)目尚未交付使用的，建設(shè)行政主管部門要督促建設(shè)單位對所建物業(yè)項(xiàng)目籌備及召開首次業(yè)主大會的辦公經(jīng)費(fèi)予以支持。辦公經(jīng)費(fèi)一般包括宣傳費(fèi)、材料費(fèi)等。
第十三條 占物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面請求召開首次業(yè)主大會或臨時(shí)業(yè)主大會會議的，應(yīng)附上簽字的書面要求原件和其他能證明業(yè)主身份的書面材料。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)受理業(yè)主大會申請需核實(shí)業(yè)主身份的，所在區(qū)縣土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以支持。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或業(yè)主委員會應(yīng)通過隨機(jī)抽樣調(diào)查等方式對業(yè)主身份及簽字真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，并將提出申請的業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示上載明在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出異議。公示期間，凡有1名及以上被冒名業(yè)主提出異議且經(jīng)查屬實(shí)的，或者有人舉報(bào)在申請名單中有被冒名頂替且經(jīng)查證屬實(shí)的，對聯(lián)名申請不予受理。
第十四條 業(yè)主委員會成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5?11人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。
業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定;若業(yè)主大會議事規(guī)則尚未確定的，則由業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法確定。
第十五條 業(yè)主委員會委員出缺，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議增補(bǔ);缺員超過50%的，該業(yè)主委員會自然解散。在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在其指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和資料清理工作，并在解散后3個(gè)工作日內(nèi)將業(yè)主大會印章及相關(guān)資料移交給物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第十六條 業(yè)主大會決定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路等公共部位或公共設(shè)施經(jīng)營的，應(yīng)按規(guī)定取得相應(yīng)合法手續(xù)，不得占用防火間距、消防車通道、消防車撲救面、避難層等公共區(qū)域，不得危及公共安全。
業(yè)主大會可制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位停車管理辦法，并按照“誰受益、誰管理、誰負(fù)責(zé)”確定安全管理責(zé)任。
因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放影響消防安全等公共安全的，管理單位勸告、制止無效后，應(yīng)及時(shí)向交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所等相關(guān)部門書面報(bào)告，交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所接到書面報(bào)告后應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場，依法對安全隱患或者違法行為進(jìn)行處理。
第十七條 利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營的，獲取的收益歸業(yè)主共有。
業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他管理人利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約中約定。所得收益在扣除管理費(fèi)支出、稅金后，原則上納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主大會成立后，收益按業(yè)主大會決定和合同約定使用。業(yè)主大會未作出決定的，參照業(yè)主大會成立前對公共收益的管理辦法執(zhí)行。
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人經(jīng)營物業(yè)共用部位、共有設(shè)施的，應(yīng)將其收益單獨(dú)列賬，并將應(yīng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金部分按年度交存區(qū)縣主管部門指定的商業(yè)銀行專戶統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付業(yè)主使用之日起，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置將公共收益收支情況每年公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主大會決定就公共收益賬目進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合。
第十八條 加強(qiáng)業(yè)主信用管理工作，增強(qiáng)業(yè)主大會籌備組業(yè)主成員、業(yè)主委員會委員候選人公信度。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等嚴(yán)重違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為的，經(jīng)人民法院判決生效或者仲裁裁決確認(rèn)的，拒不履行或拒不改正的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
業(yè)主委員會成員超越職權(quán)作出的決定，侵害了其他業(yè)主權(quán)益且經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。業(yè)主委員會成員違法違規(guī)行為撤銷后，其當(dāng)事人以自薦或他薦方式擬再入選業(yè)主委員會籌備組或業(yè)主委員會的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)將當(dāng)事人的信用記錄公告全體業(yè)主。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
第十九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)提供物業(yè)管理專業(yè)人員等相關(guān)專職管理和技術(shù)人員的相應(yīng)職稱、資格證書、勞動合同和社會保險(xiǎn)證明。
第二十條 市、區(qū)縣主管部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理。
我市注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)但未注銷營業(yè)執(zhí)照的，已不符合原資質(zhì)條件的，二級、三級資質(zhì)企業(yè)分別由市、區(qū)縣主管部門督促限期整改，一年后仍不符合的，將給予資質(zhì)降級或注銷處理;一級資質(zhì)企業(yè)由市級主管部門向上級主管部門上報(bào)處理意見。
第二十一條 市、區(qū)縣主管部門根據(jù)監(jiān)管對象、監(jiān)管資源等實(shí)際情況，按照“突出重點(diǎn)、抽查監(jiān)督”的原則，對工商部門公示的企業(yè)經(jīng)營異常名錄、行政處罰等信息涉及的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分別以兩年、一年為周期開展一次市場清理整頓。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定的禁止行為，作為主要內(nèi)容列入信用檔案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良信用信息由其管理的物業(yè)項(xiàng)目所在地區(qū)縣主管部門載入，在轄區(qū)公眾信息網(wǎng)等渠道公示，并抄送企業(yè)注冊地主管部門和市級主管部門，實(shí)現(xiàn)信息共享。
對于被載入不良信用信息的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一年內(nèi)其管理的物業(yè)項(xiàng)目不得參加物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具誠信證明材料;對于違反《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定且被主管部門予以行政處罰的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由注冊地區(qū)縣主管部門按有關(guān)規(guī)定予以重新核定資質(zhì)等級。對于嚴(yán)重違反《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定的，予以降低資質(zhì)等級或注銷資質(zhì)證書。涉及一、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)縣主管部門將核定意見報(bào)送市級主管部門。因被行政處罰注銷資質(zhì)的企業(yè)，其企業(yè)股東、法定代表人、企業(yè)總經(jīng)理、涉事項(xiàng)目負(fù)責(zé)人新申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的，納入重點(diǎn)監(jiān)管范圍。
第二十三條 跨區(qū)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同備案的同時(shí)向項(xiàng)目所在地區(qū)縣主管部門和行業(yè)協(xié)會備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)情況。
已在我市承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目但未到當(dāng)?shù)貐^(qū)縣主管部門備案的，應(yīng)在本實(shí)施細(xì)則出臺后3個(gè)月內(nèi)完成備案。
第四章 物業(yè)項(xiàng)目交接管理
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房面積應(yīng)按不低于建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。分期建設(shè)的，按照不低于分期規(guī)劃許可總建筑面積千分之三的比例設(shè)置。
第二十五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置，并在建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)時(shí)，對配建的物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。
第二十六條 規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)行政主管部門要嚴(yán)格建設(shè)單位項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位凡擅自修改項(xiàng)目規(guī)劃，項(xiàng)目附屬設(shè)施配套不齊全或者不符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、安全技術(shù)規(guī)范要求的，項(xiàng)目房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量等方面存在嚴(yán)重問題的，規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)行政主管部門要按有關(guān)規(guī)定督促建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二十七條 建設(shè)單位在滿足《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(ZBP30001-90)等有關(guān)規(guī)定的移交條件后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》(建房〔2010〕165號)等有關(guān)規(guī)定，完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查檢工作。
第二十八條 對物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和設(shè)計(jì)中沒有但需要整改的問題，應(yīng)由雙方如實(shí)記錄在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議中。影響房屋結(jié)構(gòu)和使用安全、設(shè)備實(shí)施運(yùn)行和使用安全及使用功能的質(zhì)量問題，必須約定時(shí)間由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行處理，直至合格后才能辦理移交。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)和使用安全、設(shè)備運(yùn)行和使用安全及應(yīng)有功能的質(zhì)量問題，應(yīng)約定期限處理，同時(shí)可進(jìn)行實(shí)物清單移交。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)按照房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、房屋建筑工程質(zhì)量保修等有關(guān)規(guī)定處理承接查驗(yàn)的遺留問題。
對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在一定期限內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)要求移交相關(guān)資料，原則上不超過30日。對物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，應(yīng)將問題逐項(xiàng)記錄在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議中，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在一定期限內(nèi)予以解決，原則上不超過30日。
單項(xiàng)工程存在遺留問題經(jīng)整改后達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)的，其質(zhì)保期從完成交接之日起計(jì)算。
對于業(yè)主接房期間發(fā)現(xiàn)的房屋建筑工程質(zhì)量問題，建設(shè)行政主管部門要按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)規(guī)定督促建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第三十條 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表、物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)縣主管部門和建設(shè)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)項(xiàng)目交接后30日內(nèi)，按規(guī)定持相關(guān)文件報(bào)項(xiàng)目所在地區(qū)縣主管部門備案，并抄送項(xiàng)目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主辦理接房手續(xù)時(shí)應(yīng)將承接查驗(yàn)備案情況公示并書面告知業(yè)主，未公示和書面告知業(yè)主的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案并予以通報(bào)。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未取得竣工備案手續(xù)的物業(yè)，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假等損害業(yè)主合法權(quán)益的行為，區(qū)縣主管部門會同建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促限期整改或給予相應(yīng)行政處罰，并將其行為納入企業(yè)信用檔案。
第三十二條 區(qū)縣(自治縣)人民政府可建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度(簡稱保修金)。保修金是指建設(shè)單位按規(guī)定設(shè)立專戶，作為保修期內(nèi)履行保修義務(wù)保證的資金。
我市建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)將按國家《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》規(guī)定預(yù)留的工程質(zhì)量保證金轉(zhuǎn)作物業(yè)質(zhì)量保修金，到物業(yè)項(xiàng)目所在地區(qū)縣(自治縣)人民政府指定的商業(yè)銀行設(shè)立專戶，其交存、管理和使用辦法由區(qū)縣(自治縣)人民政府制定。
第三十三條 在前期物業(yè)管理期間且物業(yè)出售并交付使用的建筑面積未達(dá)到該區(qū)域總建筑面積百分之五十，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除合同日3個(gè)月前書面告知對方，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)參照前期物業(yè)管理招投標(biāo)要求另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原則上選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并抄報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)主管部門、街道和社區(qū)。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)與業(yè)主委員會完成交接;未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)居(村)委員會暫代行業(yè)主委員會職責(zé)完成交接。
物業(yè)項(xiàng)目交接前應(yīng)當(dāng)簽訂交接協(xié)議，交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項(xiàng)目名稱、交接主體、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)辦法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。
全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，也可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。
交接各方應(yīng)當(dāng)對消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)。因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)原因?qū)е孪馈㈦娞莸裙灿迷O(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行修復(fù)責(zé)任或者承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
物業(yè)項(xiàng)目承接方有權(quán)自主選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的特種設(shè)備維保單位，原維保單位不得通過在電梯等特種設(shè)備上故意設(shè)置運(yùn)行時(shí)間、運(yùn)行次數(shù)限制等方式，影響特種設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
第三十五條 合同未解除前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日。
(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助。
(二)業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的業(yè)主公共收益賬目有異議的，可根據(jù)業(yè)主大會決定聘請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可從屬業(yè)主共有經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計(jì)工作。
(三)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作，交接過程中出現(xiàn)的不同意見，可由當(dāng)?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無效的，應(yīng)通過司法途徑解決。
第三十六條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)合同雙方約定物業(yè)服務(wù)履約保證金。物業(yè)服務(wù)履約保證金，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的，用以兌現(xiàn)其依法依約退出住宅項(xiàng)目并移交物業(yè)管理相關(guān)資料及設(shè)施設(shè)備承諾的保證金。物業(yè)服務(wù)履約保證金的約定、管理及使用可參照以下原則：
(一)充分協(xié)商。建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件或協(xié)議選聘文件中明確繳存物業(yè)服務(wù)履約保證金的要求，并在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行協(xié)商約定繳存標(biāo)準(zhǔn)、管理、利息、使用和退還辦法。
(二)繳存標(biāo)準(zhǔn)。按照適度合理、總量控制原則，單個(gè)項(xiàng)目一般可按3萬元至3個(gè)月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的70%計(jì)算。
(三)集中管理。履約保證金存入街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或區(qū)縣主管部門指定的商業(yè)銀行專戶，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行監(jiān)督管理。
(四)�？顚Ｓ�。履約保證金主要用于物業(yè)服務(wù)合同期滿前違約退出或者終止物業(yè)服務(wù)的，或因破產(chǎn)等原因事實(shí)上或法律上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的，承擔(dān)其物業(yè)項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。
第三十七條 因住宅物業(yè)項(xiàng)目交接問題影響正常物業(yè)管理秩序的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)監(jiān)管業(yè)主大會明確小區(qū)物業(yè)管理方式;業(yè)主大會難以召開或成功召開前小區(qū)物業(yè)管理已不能正常開展的，區(qū)縣房管部門應(yīng)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通過物業(yè)管理聯(lián)席會議等方式組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)時(shí)間一般不超過6個(gè)月，可采取以下方式。
(一)由物業(yè)管理協(xié)會鼓勵(lì)、引導(dǎo)品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急管理及志愿物業(yè)服務(wù)。本著實(shí)事求是、合理激勵(lì)的原則，各區(qū)縣對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急管理及志愿物業(yè)服務(wù)的，在行業(yè)評優(yōu)評先等方面要給予傾斜和幫助。
(二)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般僅限于環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)，也可按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
(三)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本實(shí)施細(xì)則第三十八條規(guī)定，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主對該物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施自行管理。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)實(shí)施前，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理聯(lián)席會議明確應(yīng)急物業(yè)服務(wù)方式，并將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用由所在項(xiàng)目全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會或村(居)居委會應(yīng)當(dāng)協(xié)助收取。其中，物業(yè)服務(wù)合同約定了物業(yè)服務(wù)履約保證金的，應(yīng)急物業(yè)服務(wù)提供方組織接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可以申請使用該項(xiàng)目的履約保證金，不足部分由全體業(yè)主承擔(dān)。使用履約保證金過程中，應(yīng)當(dāng)保存相關(guān)合同、票據(jù)等能夠證明履約保證金使用的原始憑證。
第三十八條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
業(yè)主采用民事雇傭聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托依法取得相應(yīng)許可的單位進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)委會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì)。管理賬目每半年向業(yè)主公布一次。
第五章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理
第三十九條 建設(shè)單位自持物業(yè)未按規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，納入企業(yè)誠信檔案。未交存維修資金的物業(yè)部分，限制交易和抵押。
第四十條 區(qū)縣主管部門可對轄區(qū)老舊住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建或續(xù)籌給予一定獎(jiǎng)勵(lì)支持，以充分調(diào)動產(chǎn)權(quán)人的積極性，確保物業(yè)專項(xiàng)維修資金按時(shí)補(bǔ)建或續(xù)籌到位。有條件的可一次性交存建立，條件不成熟的可分步實(shí)施逐步建立或者幫扶建立。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)補(bǔ)建或續(xù)籌維修資金由下列渠道籌集:業(yè)主繳納的專項(xiàng)維修資金;利用業(yè)主共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營所得的收益扣除管理費(fèi)支出、稅金后全部納入，但業(yè)主大會另有決定的，從其決定;維修資金增值收益;共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢回收的殘值;業(yè)主共同決定，以及其他應(yīng)當(dāng)計(jì)入的資金。
第四十二條 維修資金賬戶余額低于30%，維修資金管理單位應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主及時(shí)續(xù)繳，續(xù)交額度應(yīng)補(bǔ)齊賬戶余額至100%。維修資金賬戶余額低于30%，業(yè)主辦理抵押或產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊賬戶余額至100%。
第四十三條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定委托表決、集合表決、默認(rèn)表決和異議表決方式，以提高業(yè)主大會表決效率，區(qū)縣主管部門幫助指導(dǎo)。
(一)委托表決。業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表形式;
(二)集合表決。業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批多次使用;
(三)默認(rèn)表決。業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票。
(四)異議表決。在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
在緊急使用維修資金的情形下，使用資金數(shù)額較大或業(yè)主反響強(qiáng)烈的小區(qū)，管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對上述表決沒有約定的，應(yīng)由屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，并根據(jù)實(shí)際情況確定是否采用上述表決方式，征求業(yè)主意見。
第四十四條 區(qū)縣主管部門代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金期間，應(yīng)當(dāng)按照公平、公開、公正的方式建立具有工程造價(jià)咨詢資質(zhì)的評審機(jī)構(gòu)庫，作為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的評審機(jī)構(gòu)。評審費(fèi)用從維修資金增值收益中列支。
第四十五條 按照普通程序申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修代管資金的，同一類別的維修工程項(xiàng)目，電梯維修工程預(yù)算在2萬元(含2萬元，下同)以上、其他維修工程預(yù)算在3萬元(含3萬元，下同)以上的，委托評審機(jī)構(gòu)對維修工程預(yù)算進(jìn)行評審。
經(jīng)業(yè)主大會決定不聘請工程造價(jià)咨詢評審機(jī)構(gòu)的除外。
第四十六條 按照緊急程序申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修代管資金的，發(fā)生危及房屋安全緊急情況，啟動物業(yè)專項(xiàng)維修代管資金緊急程序予以搶修的工程項(xiàng)目，電梯搶修工程在2萬元以上、其他搶修工程在3萬元以上的，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)主管部門預(yù)撥資金或施工單位墊付后，在工程竣工后，委托評審機(jī)構(gòu)對搶修工程決算進(jìn)行評審。
維修項(xiàng)目涉及居民住宅電梯、消防設(shè)施的，質(zhì)量監(jiān)督部門或公安消防部門收到報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)派員到現(xiàn)場對相關(guān)設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，對隱患進(jìn)行核實(shí)。
第四十七條 工程造價(jià)咨詢評審機(jī)構(gòu)出具的工程造價(jià)審核報(bào)告中確定的工程造價(jià)作為該維修項(xiàng)目工程款的最高限價(jià)。結(jié)算時(shí)，審核報(bào)告確定的工程造價(jià)若低于合同造價(jià)，以審核造價(jià)作為結(jié)算價(jià);若高于合同造價(jià)，以合同造價(jià)作為結(jié)算價(jià)。
按照普通程序申請使用維修資金納入評審的，評審機(jī)構(gòu)出具的《維修工程預(yù)算評審報(bào)告》，是代管機(jī)構(gòu)受理物業(yè)專項(xiàng)維修代管資金使用申請的要件之一。按照緊急程序申請使用維修資金納入評審的，評審機(jī)構(gòu)出具的《搶(維)修工程決算評審報(bào)告》，是代管機(jī)構(gòu)是否劃拔物業(yè)專項(xiàng)維修資金工程尾款的重要依據(jù)。
第四十八條 工程質(zhì)保期限按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時(shí)發(fā)生的多個(gè)同類型共有設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程項(xiàng)目，且由同一施工單位施工的，實(shí)施單位與施工單位之間只能簽定一個(gè)施工合同確認(rèn)施工內(nèi)容。
第四十九條 業(yè)主自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金期間，關(guān)于聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)對資金的使用進(jìn)行監(jiān)管管理事宜，由業(yè)主大會決定。
第六章 物業(yè)管理聯(lián)席會議
第五十條 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集，議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng)，與會政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行。
第五十一條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定具有法律依據(jù)的且由與會政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。
第五十二條 通過物業(yè)管理聯(lián)席會議調(diào)解物業(yè)糾紛并達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解協(xié)議，由雙方當(dāng)事人、調(diào)解員簽名，并加蓋相關(guān)印章。同時(shí)告知當(dāng)事人可依法向人民法院申請司法確認(rèn)。人民法院經(jīng)審查后作出不予確認(rèn)決定的，當(dāng)事人可在物業(yè)管理聯(lián)席會議組織下另行協(xié)商達(dá)成新的調(diào)解協(xié)議，再次向人民法院申請司法確認(rèn)，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第七章附則
第五十三條市級主管部門應(yīng)當(dāng)在本細(xì)則實(shí)施后1年內(nèi)，會同市物業(yè)管理協(xié)會依法制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用記錄和企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案管理辦法及示范文本，依規(guī)定程序批準(zhǔn)后公布。
第五十四條本細(xì)則所稱區(qū)縣政府，含新區(qū)管委會機(jī)構(gòu);本細(xì)則所稱街道辦事處，含新區(qū)管委會設(shè)置的辦事處。
第五十五條本細(xì)則自 年 月 日起施行。
