減輕企業(yè)負擔(dān)，是經(jīng)濟工作中的重要任務(wù)，“營改增”是其中的一項政策。
3月13日，國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。
這會對個人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢?
營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。
出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。
這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。
北京某區(qū)地稅局相關(guān)負責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，預(yù)計“營改增”后，個人買賣二手房交易的稅負應(yīng)該不會有太大的變化�！盃I改增”從十年前就開始設(shè)計政策，每年都會對行業(yè)數(shù)據(jù)進行采樣、測算，政策設(shè)計初衷就是整體行業(yè)綜合稅負大體不變。
上述負責(zé)人進一步表示，稅制改革政策設(shè)計時，是要保證平穩(wěn)過渡。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的辦法，后續(xù)再慢慢調(diào)整到常規(guī)增值稅征收辦法;要么通過配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負不會有太大變化。
他還表示，“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。
上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。
胡怡建表示，個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
多位業(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅。
在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。
不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。
由于具體政策尚未出臺，不排除具體政策設(shè)計上有調(diào)整，可能會對最終稅負產(chǎn)生影響。
增值稅咋收取：
基本稅率為17%;納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時，實行13%的低稅率;提供交通運輸業(yè)服務(wù)的，實行11%的低稅率;提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務(wù)院另有規(guī)定的除外。
算筆賬：二手房營改增我們會多繳稅嗎?
一套普通住宅(140?以下)，市場價100萬
情況1：購買2年內(nèi)
現(xiàn)行營業(yè)稅：
繳稅多少只和售價有關(guān)計算公式 售價×稅率100萬×稅率5%=5萬
增值稅：
稅費多少將和獲利多少、稅率高低有關(guān)計算公式 (銷售價-買入價)×稅率
假設(shè)稅率為11%，房子買入價50萬：(出售價100萬-買入價50萬)×稅率11%=5.5萬
假設(shè)稅率為11%，出售價120萬：(出售價120萬-買入價50萬)×稅率11%=7.7萬
情況2：購買已滿2年
現(xiàn)行營業(yè)稅：不需要繳稅
增值稅：稅務(wù)總局明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策
這意味著，營改增之后這部分稅也會免征。
【提個醒】營業(yè)稅→增值稅契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等照常征收。
增值稅不適合，直接減免
財稅專家、山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任潘明星說，根據(jù)國家營改增政策精神，營業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)�！盃I業(yè)稅進行直接減免，簡便易行。但增值稅運行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進行直接減免。所以，以往我國在進行增值稅減免時，多采用‘即征即退’‘先征后返’等方式。營改增后，營業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn)，還需要等待具體的實施方案�！�
房地產(chǎn)投資增速 時隔兩年首現(xiàn)回升
據(jù)報道，國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的今年1到2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，時隔兩年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次回升。
今年前兩個月，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點;銷售額增長43.6%，提高 29.2個百分點。對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，商品房銷售明顯加快，首先是由于去年信貸等政策持續(xù)調(diào)整，使得商品房銷售市場持續(xù)回升，至今年春節(jié)期間，部分需求結(jié)束觀望入市，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。
張大偉提到，“特別是一二線城市，我們看到的主要的政策方向都是針對包括已經(jīng)擁有一套，再買一套的改善型需求政策的放寬，特別是對二套房信貸方面的放寬對市場影響的確較大，這部分人群購買力比較強，在信貸杠桿有所降低之后，他們的這種改善型需求得到集中釋放。”
銷售面積大幅增長的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在迅速增長。今年前兩個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3.0%，增速比去年全年提高 2個百分點。張大偉分析，這說明在銷售回暖的刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)。包括一些新開工的數(shù)據(jù)在2015年持續(xù)下調(diào)之下，出現(xiàn)正增長，恢復(fù)了新開工，投資數(shù)據(jù)自然會樂觀一些
