二手房交易收增值稅多少個(gè)點(diǎn)【熱點(diǎn)】
兩會(huì)期間，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍透露，“營(yíng)改增”5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi)。
與以往相比，這次營(yíng)改增有幾點(diǎn)不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。
目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照先前業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。
究竟二手房交易收增值稅，我們是不是得掏一大筆錢呢?
個(gè)人二手房交易將繳納增值稅
我國(guó)自2012年1月1日，率先在上海啟動(dòng)了交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)。此后，在國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署下，試點(diǎn)行業(yè)和地區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，目前，交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)已在全國(guó)推開(kāi)。
王軍表示，這次‘營(yíng)改增’不同于以往：
①數(shù)量大，涉及到近1000萬(wàn)戶納稅人;
②時(shí)間緊，實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間不到2月;
③首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。
“營(yíng)改增”方案有望兩會(huì)后出臺(tái)
根據(jù)政府工作報(bào)告的要求，今年5月1日要全面落實(shí)“營(yíng)改增”。如何確�！盃I(yíng)改增”的順利落地?王軍表示，國(guó)稅總局將盡心盡力快出實(shí)施方案，估計(jì)兩會(huì)結(jié)束后，國(guó)務(wù)院很快會(huì)召開(kāi)常務(wù)會(huì)議審定方案，審定以后，總局將配合財(cái)政部，盡快公布方案并制定一系列的操作辦法。
國(guó)稅總局：“營(yíng)改增”稅負(fù)只減不增
實(shí)行“營(yíng)改增”之后，稅負(fù)負(fù)擔(dān)增加怎么辦?這是納稅人最擔(dān)心的事兒。對(duì)此，王軍回應(yīng)稱，稅務(wù)部分已經(jīng)在方案制定中，就考慮到原則上要延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，會(huì)確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。
稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是否增加?還有待觀察
營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?這無(wú)疑是很多人都關(guān)心的話題。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋說(shuō)，“營(yíng)改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30號(hào)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年下調(diào)為超過(guò)2年。
也就是說(shuō)，購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買超過(guò)2年的非普通住房按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
朱青表示，營(yíng)業(yè)稅原來(lái)是5%，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人從事增值稅銷售活動(dòng)，按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。
不過(guò)，個(gè)人購(gòu)買二手房的綜合稅負(fù)成本是升是降，則需要等待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示，至于個(gè)人營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，到底是減輕稅負(fù)還是增加稅負(fù)，這要看具體的增值稅的政策制度才能最后確認(rèn)，因?yàn)樵鲋刀愂且獙?duì)所有的產(chǎn)品銷售和提供服務(wù)要征稅，這里面主要涉及到企業(yè)，但是也涉及到個(gè)人，涉及到個(gè)人，主要是為了使得稅收制度具有統(tǒng)一性。
為增值稅算算賬
多位業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。
在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。
不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。由于具體政策尚未出臺(tái)，不排除具體政策設(shè)計(jì)上有調(diào)整，可能會(huì)對(duì)最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。
