“倒按揭”在中國(guó)的開(kāi)展，標(biāo)志著我國(guó)又增加了一種合理而有效的養(yǎng)老途徑�？赏瑫r(shí)，它也受到了許多國(guó)人的置疑，認(rèn)為它顛覆了“百敬孝為先”的傳統(tǒng)觀念。
“以房養(yǎng)老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世;當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。
它源于上世紀(jì)80年代中期的美國(guó)。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養(yǎng)老”相當(dāng)于逆向住房抵押貸款，分期發(fā)放，一次償還。
“以房養(yǎng)老”的形式分為有限期和無(wú)限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸;無(wú)限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過(guò)拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤(rùn)。
本月，我國(guó)首家主營(yíng)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”已通過(guò)相關(guān)部門審批，正式掛牌營(yíng)業(yè)。只要達(dá)到62歲法定年齡的老年人均可申請(qǐng)成為該險(xiǎn)種的投保人。
老齡化導(dǎo)致社會(huì)養(yǎng)老壓力加大
據(jù)20底全國(guó)1%人口抽樣顯示，我國(guó)65歲以上人口達(dá)到10055萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。按照老齡化評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已成為人口老齡化國(guó)家。
人口學(xué)家預(yù)測(cè)，2010年我國(guó)人口總數(shù)將為13.39億，2040年達(dá)到頂峰14.91億后開(kāi)始下降。與此同時(shí)，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達(dá)到3.12億后仍將繼續(xù)上升。這組數(shù)據(jù)明確告訴我們，中國(guó)將面臨人口老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
我國(guó)目前主要的養(yǎng)老方式有家庭養(yǎng)老、社會(huì)保障和社會(huì)養(yǎng)老。就現(xiàn)有的社會(huì)福利水平來(lái)說(shuō)，是比較低的。社會(huì)保障體系的覆蓋面也比較小，依靠社會(huì)保障體系解決養(yǎng)老問(wèn)題是非常有限的，數(shù)字表明，20我國(guó)社會(huì)保障覆蓋面為總?cè)丝诘?2.57%，20為13.38%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際勞工組織規(guī)定的20%最低線。因此，我國(guó)還需要快速拓展多種渠道，解決養(yǎng)老問(wèn)題。
“以房養(yǎng)老”的幾大優(yōu)勢(shì)
“以房養(yǎng)老”政策的出臺(tái)，可以有效提高老人的晚年物質(zhì)生活質(zhì)量，讓老年人充分享受適合其生理特點(diǎn)的老年食品、老年保健品、老年護(hù)理、老年旅游產(chǎn)品等。尤其是空巢老人，可以進(jìn)駐環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的老年公寓，得到全面而專業(yè)的照顧，真正讓老人頤養(yǎng)天年。
二十多年來(lái)，國(guó)家實(shí)施計(jì)劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來(lái)出生的絕大多數(shù)孩子都屬于獨(dú)生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結(jié)合，直接面對(duì)的是在將來(lái)要撫養(yǎng)四位老人和一個(gè)孩子的壓力。對(duì)于年輕的家庭來(lái)說(shuō)，以夫妻兩人的收入養(yǎng)七個(gè)人，負(fù)擔(dān)可想而知。而老人以房養(yǎng)老，大大減輕子女負(fù)擔(dān)。老人有房可養(yǎng)，是子女之福。
“以房養(yǎng)老”叫板中國(guó)傳統(tǒng)觀念
“以房養(yǎng)老”在給老年人帶來(lái)優(yōu)越物質(zhì)生活的同時(shí)，也必將遇到重重困難。
歷史證明，任何一種新的政策在執(zhí)行之初，總會(huì)遇到各種阻礙。究其原因，要么是損害了一部分的利益，要么是與傳統(tǒng)的習(xí)慣相對(duì)立，一時(shí)不能改變。這兩點(diǎn)原因，“以房養(yǎng)老”剛好都沾上了邊。
“以房養(yǎng)老”首先挑戰(zhàn)的是國(guó)人傳統(tǒng)觀念。“孝”是中華民族的傳統(tǒng)美德，受傳統(tǒng)儒家思想影響，中國(guó)人從小就知道“百敬孝為先”的道理，因此，絕大多數(shù)中國(guó)子女認(rèn)為孝敬老人、供養(yǎng)老人天經(jīng)地義。如果誰(shuí)敢踏入雷區(qū)——不照顧老人——必將會(huì)受到社會(huì)的譴責(zé)。而老人將房產(chǎn)作為財(cái)富饋贈(zèng)給后輩也是順理成章之事。
老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來(lái)可繼承的家庭財(cái)產(chǎn)，對(duì)于指望得到老人房產(chǎn)的子女來(lái)說(shuō)是不能夠接受的。國(guó)內(nèi)每年發(fā)生的大量與房產(chǎn)繼承有關(guān)的民事訴訟案件，就足以說(shuō)明中國(guó)人重視繼承房產(chǎn)的程度。
而“以房養(yǎng)老”之所以在美國(guó)子女爭(zhēng)議少，且廣受歡迎，其根本原因，在于國(guó)外高額的遺產(chǎn)繼承稅。以美國(guó)為例，繼承65萬(wàn)以上財(cái)產(chǎn)，遺產(chǎn)繼承稅高達(dá)37%到55%，所以，西方老人及子女很容易在是否要房子之間做出選擇。而在中國(guó)，繼承稅僅為7%，且對(duì)于目前不斷看漲的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，房子增值空間大，絕大多數(shù)老人和子女更愿意要房產(chǎn)。因?yàn)�，它不僅是一筆財(cái)富，亦可以繼續(xù)作為投資。
“以房養(yǎng)老”受到中國(guó)國(guó)情雙重考驗(yàn)
除了中國(guó)人根深蒂固的傳統(tǒng)觀念對(duì)“以房養(yǎng)老”的排斥，此外，“以房養(yǎng)老”在技術(shù)上及市場(chǎng)上，還受到了中國(guó)國(guó)情的雙重考驗(yàn)。
首先，“以房養(yǎng)老”實(shí)施的技術(shù)難度大�！暗拱唇摇贝_定每月支付給老人抵押房產(chǎn)的數(shù)額，要通過(guò)預(yù)測(cè)老人的壽命來(lái)實(shí)現(xiàn)。而預(yù)測(cè)壽命本身就有太多的不確定因素。如果老人實(shí)際壽命比協(xié)議期短，那么老人實(shí)際得到的錢就比較少，老人就有損失，反之，保險(xiǎn)公司有損失。這無(wú)疑增大了“以房養(yǎng)老”的技術(shù)難度。
其次，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)大�！耙苑筐B(yǎng)老”在西方國(guó)家可以普及的另一個(gè)重要原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，利率穩(wěn)定，期房?jī)r(jià)估算變動(dòng)不大，“以房養(yǎng)老”的折舊預(yù)測(cè)較容易。而我國(guó)近兩年房地產(chǎn)時(shí)常日益紅火，房?jī)r(jià)日新月異，且我國(guó)正處于加息周期，利率非常不穩(wěn)定，如此一來(lái)，勢(shì)必會(huì)造成大批違約。對(duì)與保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，不僅技術(shù)難度大，金融風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
“以房養(yǎng)老”短期內(nèi)不會(huì)成為主流養(yǎng)老方式
目前就中國(guó)國(guó)情及傳統(tǒng)習(xí)俗來(lái)說(shuō)，我國(guó)絕大多數(shù)老人，還是愿意靠家庭養(yǎng)老，老人也愿意將房產(chǎn)留給子女。不到萬(wàn)不得以，不會(huì)輕易將房產(chǎn)變現(xiàn)。而真正要靠房養(yǎng)老的，除了一部分鰥寡孤獨(dú)者，就是子女比較富裕，不需要繼承房產(chǎn);或子女無(wú)力贍養(yǎng)的老年人。短期內(nèi)，“以房養(yǎng)老”短期內(nèi)不會(huì)成為主流養(yǎng)老方式。“以房養(yǎng)老”除了要經(jīng)歷市場(chǎng)的檢驗(yàn)，還需要很長(zhǎng)時(shí)間以逐漸改變國(guó)人傳統(tǒng)習(xí)俗，
關(guān)注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂(lè)、老有所養(yǎng)，是全社會(huì)共同的責(zé)任�！耙苑筐B(yǎng)老”只是增加了一種養(yǎng)老方式，填補(bǔ)了我國(guó)養(yǎng)老領(lǐng)域一項(xiàng)空白，這種方式也會(huì)漸漸轉(zhuǎn)變我們的傳統(tǒng)觀念，通過(guò)各種渠道，讓老年人真正享受有高質(zhì)量的晚年生活。
插排：“以房養(yǎng)老”不僅挑戰(zhàn)了國(guó)人傳統(tǒng)觀念。而且，老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來(lái)可繼承的家庭財(cái)產(chǎn)，對(duì)于指望得到老人房產(chǎn)的子女來(lái)說(shuō)是不能夠接受的。
據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，今年年底或者明年年初，我國(guó)60歲以上的老年人將突破2億，到2025年這個(gè)數(shù)字將突破3億，“如何養(yǎng)老”是每一個(gè)中國(guó)人現(xiàn)在或未來(lái)都要擔(dān)心和思考的問(wèn)題。
以房養(yǎng)老作為一種新型養(yǎng)老方式已經(jīng)成為了關(guān)注焦點(diǎn)。昨天，國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)正式對(duì)外發(fā)布，明確提出鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，通過(guò)以房養(yǎng)老有望解決養(yǎng)老資金難題。
什么是“以房養(yǎng)老”?
所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，就是以房養(yǎng)老，老人把已經(jīng)付清貸款的房子，抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和精算，綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價(jià)值等因素，定期發(fā)給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金。房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，這種發(fā)源于美國(guó)上世紀(jì)80年代的養(yǎng)老模式我們可以借鑒。
孟曉蘇：中國(guó)老齡群體實(shí)際上是有房產(chǎn)的相對(duì)貧困的群體，對(duì)他們相對(duì)低下的退休金來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)就是一個(gè)固定的量，把這個(gè)房產(chǎn)盤活，供老人在退休以后養(yǎng)老之用。
其實(shí)，以房養(yǎng)老這個(gè)模式在咱們國(guó)家并不是什么新鮮事，南京、上海、北京等地的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)曾經(jīng)自發(fā)的嘗試過(guò)，南京的一些老年公寓要求，凡在當(dāng)?shù)赜?0平米以上的產(chǎn)權(quán)房，超過(guò)60歲以上的孤殘老人可以把房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，自己免費(fèi)入住老年公寓，老人去世以后房屋的產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
上海也曾推出了針對(duì)老年人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，65歲以上的老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心，進(jìn)行房屋買賣交易，一次性收取房款，房屋再由中心返租給老人，老人可以按租期年限將租金一次性的給付公積金管理中心。
