“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)將于下月開(kāi)始正式落地，這不僅有助于滿(mǎn)足老年人持續(xù)增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求，也有利于促進(jìn)社會(huì)和諧，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。
其實(shí)，一些銀行早在幾年前就已開(kāi)辦了“住房反向抵押貸款”業(yè)務(wù)，即所謂的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。不過(guò)記者在采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，不僅少有客戶(hù)去辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，許多銀行工作人員也對(duì)此不甚了解。那么，即將啟航的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)是否也會(huì)步此后塵?
對(duì)于此前銀行版“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)叫好不叫座的原因，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，“以房養(yǎng)老”是我國(guó)養(yǎng)老模式的一個(gè)有益補(bǔ)充，可以將不具有流動(dòng)性的房產(chǎn)變成“流動(dòng)性”，是增加老年人現(xiàn)金收入的一個(gè)新來(lái)源。然而需要指出的是，這種養(yǎng)老模式是小眾選擇，更適合于失獨(dú)或無(wú)子女老人，不存在房產(chǎn)繼承問(wèn)題。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所博士高廣春就認(rèn)為，一方面，中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念使得大部分老年人都更傾向于居家養(yǎng)老;另一方面，“住房反向抵押貸款”潛在風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題也令銀行在推廣業(yè)務(wù)時(shí)并不積極。
在銀行業(yè)務(wù)中，“以房養(yǎng)老”被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”，這種貸款專(zhuān)門(mén)針對(duì)有產(chǎn)權(quán)房的老年人。老年人可以將房子抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。在老人去世后，該機(jī)構(gòu)有權(quán)將房屋出售、出租或拍賣(mài)，用以收回貸款。由于是銀行等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)分期付款購(gòu)買(mǎi)貸款人的房屋產(chǎn)權(quán)，類(lèi)似于將現(xiàn)有的住房抵押貸款“反過(guò)來(lái)做”，因此也被稱(chēng)為是“逆按揭”或“倒按揭”。
采訪(fǎng)中，多家銀行客服人員均稱(chēng)“沒(méi)有此項(xiàng)業(yè)務(wù)”。而據(jù)記者了解，目前僅有個(gè)別銀行推出“逆按揭”業(yè)務(wù)，如某行在2011年便推出了具有養(yǎng)老按揭功能的中老年借記卡，但開(kāi)展情況并不理想。
根據(jù)保監(jiān)會(huì)6月23日發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《指導(dǎo)意見(jiàn)》)，投保對(duì)象設(shè)定為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。相對(duì)于這一要求，銀行此項(xiàng)業(yè)務(wù)所訂立標(biāo)準(zhǔn)更為“苛刻”，如有銀行規(guī)定，抵押房屋必須是老人或其贍養(yǎng)人的第二套房子。與此同時(shí)，享受的權(quán)利也相對(duì)有限，以中信銀行“養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)”為例，養(yǎng)老按揭貸款的貸款期限根據(jù)借款人實(shí)際需要合理確定，最長(zhǎng)期限為10年，貸款必須用于養(yǎng)老;貸款額度首先要看房子評(píng)估的價(jià)值，銀行是按照房子評(píng)估的價(jià)值70%，做一個(gè)抵押率;此外，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)兩萬(wàn)元，銀行還要看借款人的還款能力。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)成功的關(guān)鍵是金融機(jī)構(gòu)要能給老年人養(yǎng)老送終，解除老年人的后顧之憂(yōu)。如《指導(dǎo)意見(jiàn)》就規(guī)定，老年人可按約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，而銀行“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)卻設(shè)最長(zhǎng)貸款期限。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇也指出：“目前銀行試點(diǎn)不成功的一個(gè)重要原因是規(guī)定了抵押期限，無(wú)論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒(méi)了。對(duì)于用唯一住房做抵押的老人肯定有顧慮�！�
銀行諸多門(mén)檻的設(shè)定也與其顧慮存在直接關(guān)系。高廣春認(rèn)為，住房反向抵押業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)估值、利率確定、人的壽命測(cè)算等諸多環(huán)節(jié)，比較復(fù)雜，國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)展還存在較大的技術(shù)難度。以房地產(chǎn)估值為例，目前就缺乏較具權(quán)威性的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)愈發(fā)明顯的背景下，能夠科學(xué)、客觀、合理地評(píng)估房屋價(jià)格難度較大。
一些銀行表示，住宅70年產(chǎn)權(quán)的限定也將給銀行帶來(lái)政策性風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)據(jù)記者了解，最新物權(quán)法“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，可令銀行控制大部分風(fēng)險(xiǎn)，但如遇拆遷等特殊情況，仍無(wú)周全的應(yīng)對(duì)措施。
從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房反向抵押其實(shí)是一種帶有公益性的貸款業(yè)務(wù)。一些專(zhuān)家也認(rèn)為，如無(wú)政府“托底”，銀行較難推進(jìn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。此前國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確表示，各級(jí)政府要加大投入，安排財(cái)政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。這將在一定程度上，提高銀行介入養(yǎng)老領(lǐng)域的積極性。
據(jù)了解，即將于下月起實(shí)施的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)本質(zhì)上更多接近于銀行的按揭業(yè)務(wù)，但在我國(guó)的業(yè)務(wù)落點(diǎn)是終身年金保險(xiǎn)，資金來(lái)源于保險(xiǎn)公司自身，而保監(jiān)會(huì)所發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》只是規(guī)范養(yǎng)老保險(xiǎn)，不涉及銀行業(yè)務(wù)。不過(guò)高廣春表示，同樣作為金融機(jī)構(gòu)，銀行在開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)所遭遇的問(wèn)題同樣也將是保險(xiǎn)公司今后要面對(duì)的挑戰(zhàn)。
去年9月國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》在明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”的同時(shí)，也對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的下一步工作進(jìn)行了具體安排，如“金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求”，“積極利用財(cái)政貼息、小額貸款等方式，加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸投入”。
那么在養(yǎng)老領(lǐng)域，銀行下一步將有何動(dòng)作?考慮到目前保險(xiǎn)行業(yè)已對(duì)這一意見(jiàn)有明確回應(yīng)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家據(jù)此判斷，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)工作的落實(shí)也不會(huì)太久。
