6月17日，保監(jiān)會發(fā)布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，《意見》明確將住房反向抵押養(yǎng)老保險界定為“一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)”。
所謂住房反向抵押養(yǎng)老保險，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。
我國的住房反向抵押養(yǎng)老保險大體歸類上屬于人壽保險中的生存保險。所謂人壽保險簡稱壽險，是指以人的生命為保險標(biāo)的，以被保險人的生存、死亡或生存死亡兩全為保險金給付條件的人身保險，具體又分為生存保險、死亡保險、生死兩全保險。其中生存保險是指以被保險人在約定保險期內(nèi)生命維系作為保險事故的保險。住房反向抵押養(yǎng)老保險在我國屬于新生事物，保監(jiān)會曾于20批復(fù)同意幸福人壽保險股份有限公司運(yùn)作反向抵押貸款產(chǎn)品，但幸福人壽在實際經(jīng)營中并無此種保險業(yè)務(wù)。
應(yīng)當(dāng)說，融合了不動產(chǎn)抵押制度與生存保險制度的住房反向抵押養(yǎng)老保險，與現(xiàn)行法律規(guī)范體系存在諸多的不協(xié)調(diào)，住房反向抵押養(yǎng)老保險賴以生存和發(fā)展的法律環(huán)境尚不具備，而法律環(huán)境的不完備，必然使保險公司和潛在投保人在保險合同建立和履行中存在風(fēng)險。
具體而言，不論保險公司或投保人，都應(yīng)對以下問題給予特別的關(guān)注：
盡量以老年夫妻作為共同投保人
《意見》規(guī)定，投保人應(yīng)為60周歲以上的老年人，未規(guī)定老年人夫妻能否共同作為投保人的情況。
隨著生活質(zhì)量的提高，60歲以上的老年夫妻共同生存的情況非常普遍，如果僅由夫或妻一方投保，則在投保人死亡后，另一方可能面臨喪失房屋處置權(quán)的不利局面。從周延保護(hù)老年人合法權(quán)益角度考慮，應(yīng)盡量使老年夫妻作為共同投保人，只有在夫妻均身故后保險公司才取得抵押房屋的處置權(quán)。
不是所有的房屋都可設(shè)立反向抵押
《意見》規(guī)定，老年人需對設(shè)定反向抵押的房屋具有完全的產(chǎn)權(quán)，這里包含了三層意思：
一是要求老人年對房屋享有產(chǎn)權(quán)，而非使用權(quán)，或受限制的產(chǎn)權(quán)。城市直管公房和自管公房、軍產(chǎn)房、公租房等，此類房屋老年人不享有所有權(quán)僅享有使用權(quán)，除非政策允許或者產(chǎn)權(quán)人同意，否則不能設(shè)定抵押。至于經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，產(chǎn)權(quán)人在出售經(jīng)濟(jì)適用房時，國家享有優(yōu)先回購的權(quán)利，而國家優(yōu)先回購權(quán)系基于公共利益設(shè)定，應(yīng)優(yōu)先于保險公司房屋處置權(quán)。
第二層意思是老年人對房屋必須享有完全產(chǎn)權(quán)。目前老年人名下的住房多屬于夫妻共同財產(chǎn)，或者家庭共同財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)明確不宜以共有的房屋設(shè)定反向抵押，尤其在屬于夫妻共同財產(chǎn)的情況下，老年人之一以共同房產(chǎn)設(shè)定抵押，其去世后保險公司對房屋的處置可能導(dǎo)致仍在世的一方生活困難。
第三層意思是房屋不存在法律規(guī)定禁止設(shè)定抵押權(quán)的情況，尤指宅基地上房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的184條規(guī)定，除法律另行規(guī)定外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，可見農(nóng)民即使對宅基地房屋享有所有權(quán)，也不能以此設(shè)定反向抵押。
投保人享有什么權(quán)利
在住房反向抵押養(yǎng)老保險關(guān)系中，投保人的權(quán)益主要根據(jù)保險合同確定，其中最重要條款應(yīng)包括：
1、對抵押房屋的權(quán)利條款，即按照抵押權(quán)的一般理解，投保人仍應(yīng)保有對抵押房屋的占有、使用、收益權(quán)益和有限的處分權(quán)。
所謂有限處分權(quán)是指經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。對于老年人而言，其對房屋享有擔(dān)保利益和處分利益，與保險人建立住房反向抵押養(yǎng)老保險關(guān)系是實現(xiàn)房屋擔(dān)保價值的體現(xiàn)。但隨著時間推移，房屋漲價及老年人身體狀況如因大病需要變現(xiàn)出售抵押房屋，此時老人能否保有處分利益就變得至關(guān)重要。對此保險合同雙方均應(yīng)給予足夠的關(guān)注。
2、房屋升值利益歸誰所有。
老年人身故后，房屋由保險人處置，此時如房屋存在升值利益如何分配?《意見》根據(jù)保險公司對投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，將保險產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。
老年人如希望在身故后將升值利益歸于子女繼承，則需要與保險人簽訂非參與型的住房反向抵押養(yǎng)老保險合同。
此外，雙方還應(yīng)關(guān)注保險人處置房屋的方式。采用不同處置方式可能將對雙方權(quán)益產(chǎn)生較大影響，具體方式包括變賣、拍賣、評估后折價歸保險人所有等。通常講，通過拍賣或者評估后折價確定的價格相對客觀，更能保證房屋價值利益的最大化。需要說明的是，因我國法律禁止流質(zhì)，故雙方不得約定在老年人去世后房屋直接歸保險人所有。
3、不受追索的權(quán)利。
老年人去世后，如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，由保險公司承擔(dān)房價不足的風(fēng)險，保險公司不得以老年人的其他財產(chǎn)追償，也不得再向老年人家屬追償;
4、保險合同的任意解除權(quán)。
投保人對保險合同是否享有任意解除權(quán)。保險法規(guī)定，除法律另有規(guī)定或保險合同另有約定外，投保人可以解除合同。具體到住房反向抵押養(yǎng)老保險至今仍有疑義，考慮到合同履行期限長，保險公司合同風(fēng)險較大的特點，保險人完全可以通過約定的形式排除投保人此項權(quán)利。投保老年人欲保有此項權(quán)利，應(yīng)關(guān)注條款并積極與保險公司協(xié)商。
5、養(yǎng)老金請求權(quán)。
老年人投保住房反向抵押養(yǎng)老保險應(yīng)特別注意養(yǎng)老金的取得方式，就國外模式，大體有一次性領(lǐng)取、定期分批領(lǐng)取、定期分批及一定授信額度內(nèi)領(lǐng)取相結(jié)合的方式。養(yǎng)老金領(lǐng)取方式關(guān)系到養(yǎng)老金的現(xiàn)金投資利益歸誰所有的問題，雙方對此均有需求，更需要謹(jǐn)慎對待。
如實披露很重要
《保險法》第16條規(guī)定了投保人就保險標(biāo)的和被保險人情況對保險人的如實告知義務(wù)。在住房反向抵押養(yǎng)老保險合同關(guān)系中，投保人需要注意的告知義務(wù)至少可以包括三個方面：即人的告知、物的告知、自身財產(chǎn)情況的告知。
所謂人的告知即被保險人身體情況的告知，因老年人長壽風(fēng)險系住房反向抵押養(yǎng)老險中保險人的主要風(fēng)險之一，老年人應(yīng)就自身的健康情況，既往病史如實向保險人披露，以便于保險人據(jù)以確定合理的養(yǎng)老金數(shù)額。物的告知主要是用以抵押的房屋情況的告知，包括房屋權(quán)屬、質(zhì)量、原有抵押、司法查封、土地使用權(quán)期限等情況。自身財產(chǎn)情況的告知主要是指老年人就自身收入、未清償債務(wù)、訴訟糾紛情況的告知義務(wù)。
上述情況雖看似與住房反向抵押養(yǎng)老保險無關(guān)，但確是保險人判斷能否承保的重要因素，很難想象出于風(fēng)險規(guī)避動機(jī)的保險人會接受已經(jīng)陷于資不抵債的老年人的投保要約。
老年人在保險合同簽訂中應(yīng)當(dāng)恪守上述告知義務(wù)。如因投保人自身故意或重大過失未履行如實告知義務(wù)導(dǎo)致保險人解除保險關(guān)系的，老年人可能面臨無法及時清償貸款和利息的風(fēng)險。
土地使用權(quán)期限屆滿后怎么辦
我國城鎮(zhèn)建設(shè)住宅用地的使用年限是70年。雖然《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，但在住房反向抵押養(yǎng)老保險可行的諸多研究中，對于保險合同履行中超過70年，保險合同效力怎么看待，如何履行仍然是人們關(guān)注焦點。那么在《意見》試點期間這個問題是否存在呢?
通過對《意見》的分析，可以看到，土地使用權(quán)期限的問題仍然存在，但影響不大。這主要是因為《意見》對住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期間僅確定為7月1日起至6月30日止。結(jié)合我國的商品房始于80年代以后，故現(xiàn)有商品房的使用期限至少還在35年以上，即使按照35年計算，試點期間60歲以上的老人平均預(yù)期壽命需要達(dá)到95歲以上才會出現(xiàn)保險合同履行期間土地使用權(quán)到期的情況。
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美國三種主要的反向抵押貸款類型
1.聯(lián)邦住房管理局有保險的住房反向抵押貸款。
這項貸款又稱房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款(H E C M)。通過美國國會的認(rèn)可，反向抵押貸款的回收額會超過住房價值，以及貸款意外受損時的賠償。用戶可選擇一次性獲得貸款、每月支付、在一定信用額度內(nèi)按需提取。借款者需定期支付反向抵押貸款保險費、貸款相關(guān)的費用。期限屆滿時貸款停發(fā)，抵押住房在住戶搬遷或死亡后才收回用于還貸，居住期間的利息照常累計。
2.聯(lián)邦住房管理局無保險的住房反向抵押貸款。
這種貸款的特點是期間固定，即貸方定期支付貸款金額，借方在約定期限內(nèi)還貸，無需保險費。這種貸款發(fā)放名額有限，入選者需要有一定的收入來源。無保險的反向抵押貸款適合于短期的大量資金需求，所支付的金額要高于有保險的住房反向抵押貸款。固定的償還期限要求還款金額具有充足性，因此借款人用于償還貸款的資金來源必須穩(wěn)定。
3.放貸者有保險的住房反向抵押貸款。
這種貸款的保險由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對象資格無需政府認(rèn)可，住房未來增值的收益由發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶共同享有。貸方定期提供貸款，或在此基礎(chǔ)上增加一個可提前支取的信用額度。貸款利率可固定、可變動，抵押保險費、咨詢費等附加貸款成本也可以波動。
美國反向抵押貸款突出特點
1、有信用擔(dān)保體系。
美國的聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局積極為反向抵押的借款人提供擔(dān)保，實現(xiàn)信用升級，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的貸款信心。
2.二級市場較為完備。
通過設(shè)立反向抵押貸款保險、再保險機(jī)制，或推行反向抵押貸款證券化，減少現(xiàn)金流壓力、降低市場風(fēng)險。例如房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款(H EC M )的提供者，把所有發(fā)放的貸款全部出售給聯(lián)邦全國抵押貸款聯(lián)合會(Fannie M ae)來進(jìn)行融資。
