“養(yǎng)老地產(chǎn)”的三條出路
最近這段日子里,中國正在召開的“峰會”至少有兩種:一個自然是APEC的峰會——亞太地區(qū)的國家首腦會議;還有一種“峰會”就很難說貨真價實了,圈內(nèi)有人稱之為“蜂會”(一窩蜂?);更有甚者,則將其揶揄為“瘋會”。這種以養(yǎng)老為名的“蜂會”或“瘋會”,最近每隔幾天就會在某一城市中開一次。據(jù)業(yè)內(nèi)人士說:在會上做演講的,五成是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢的,四成是做養(yǎng)老金融或養(yǎng)老地產(chǎn)的,剩下的那一成才是做養(yǎng)老服務(wù)的。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),準(zhǔn)確的表述應(yīng)該叫做“養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)”,現(xiàn)在怎么都被“養(yǎng)成”了“咨詢”、“金融”和“地產(chǎn)”?實際上,仔細分析,無論“咨詢”、“金融”還是“地產(chǎn)”,其聚焦點還是在“養(yǎng)老地產(chǎn)”——原來是打著“養(yǎng)老”的旗號在那里賣房子。
最近媒體上有一篇文章描繪了中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的困境:“一方面是人口老齡化的提前到來讓中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著巨大的需求,另一方面卻是開發(fā)商并沒有做好準(zhǔn)備普遍面臨著養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難題。更有甚者,不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號賣房子。”
報道聲稱,要探討“如何才能破解這樣的困局,真正解決老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求?”對此,我的評價是:其一,問題是真實的——文中談到的問題都是真真切切存在的問題;其二,對策是錯誤的,現(xiàn)在社會上流傳的與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的“對策”,幾乎都不靠譜——只是看上去很美,而且還在某些“業(yè)內(nèi)專家”的鼓動下,有越看越美的趨勢。
真問題的剖析
首先,我們來看看“真問題”。文中提及有三:第一,“建設(shè)初期”的高投入,低回報;第二,難覓消費能力與高收費相當(dāng)?shù)目蛻?第三,目前基本上處于“全行業(yè)”虧損的局面。
以上三個問題是環(huán)環(huán)相扣的。要講清楚這個問題,先要從“養(yǎng)老地產(chǎn)”虛妄的贏利目標(biāo)談起,即文中提到的“目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣,而到2030年有望增加至13萬億元。”然而,作出這樣的預(yù)測,不知有何根據(jù)?
經(jīng)濟學(xué)的常識告訴我們,所謂“商機”,換個角度說,就是“需求”。但需求有兩種,一是需要的人有支付能力支撐,這樣的需求叫做“有效需求”;二是需要的人并沒有支付能力支撐,這樣的需求只能叫“潛在需求”。
文中提出的“商機”,目前的是4萬億,2030年則要發(fā)展到13萬億,這顯然是把有效需求和潛在需求混為一談了。試想,目前中國有2億老人,4萬億就意味著每個老人平均支付2萬元。先刨除生活在農(nóng)村的1億多老人中的絕大多數(shù),因為要他們1年拿出2萬元絕無可能。減少一半,剩下1億老人,每人支付的費用就要增加一倍,4萬元,。有沒有可能?中國有5000多萬可以領(lǐng)取養(yǎng)老金的城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員,但他們的平均養(yǎng)老金只有每月2000元,1 年只有24000元。全部支付給“商機”,也只合60%。再刨除這些人,就剩5000萬老人了,4萬億平均到每個人頭上,就是8萬元。5000萬人中,有1000多萬機關(guān)事業(yè)單位的退休人員,這是工薪階層中比較有支付能力的人了,但據(jù)說他們的退休金平均下來每年也只有5萬元。全部支付給“商機”,還是只合60%上下……
如果我們換個方向來計算,拿報道舉例中最便宜的“養(yǎng)老地產(chǎn)”的費用是每年10萬元,4萬億就需要4000萬老人來支付,是目前老人群體的20%。中國每年拿得出10萬元來養(yǎng)老的老人有4000萬之多嗎?你信是你的事,反正我不信。再說,即使每年能夠拿出10萬元,每月8000多元,按現(xiàn)在中老年人的思路:為什么不干脆請個保姆到家里伺候老人?
綜上所述,4萬億的“商機”本就是忽悠的,事實上,這樣的市場評估,或許就是造成目前困境的“傷機”。15年后,據(jù)說這個“商機”要增長2.25倍,達到13億。但到那時,即使老年人的收入也能增長2.25倍,也不過是仍然維持目前同樣的局面而已。以上的數(shù)據(jù)分析,可以回答第二個“真問題”——“難覓消費能力與高收費相當(dāng)?shù)目蛻?rdquo;,因為中國本來就沒有這么多具有高消費能力的人。
忽悠“商機”的后果,就接出了本文開始時提及的“惡果”。為什么“沒有好果子吃”?因為對老齡化高潮到來會創(chuàng)造相應(yīng)“商機”的判斷失誤,很多的忽悠造成了認(rèn)識上的誤區(qū)。準(zhǔn)確的表達是:養(yǎng)老服務(wù)是一項“初期高投入,長期有回報”的產(chǎn)業(yè)。投資者絕無可能在高投入之后,幾年內(nèi)就收回成本。這是對第一個真問題——“建設(shè)初期的高投入,低回報”的回答,也是對第三個“真問題”——“目前基本上處于‘全行業(yè)’虧損的局面”的回答。
在北京的一次會議上,有做風(fēng)投咨詢的專家說:“年收益5—8%,那誰來投資?”要是這樣的態(tài)度,趁早撤離為好。不過,在中國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”之后,一夜暴富應(yīng)該已經(jīng)成為“天方夜譚”。安心地在30—40年中,做長期的“5—8%”,那怕是“3—5%”,應(yīng)該說是有遠見的。
錯對策的誤區(qū)
其次來談?wù)?ldquo;錯對策”。在厘清了一些關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)“商機”的忽悠之后,我們再來討論本文的標(biāo)題中提出的問題:養(yǎng)老地產(chǎn),是“地產(chǎn)”還是“養(yǎng)老”?其實這很關(guān)鍵。媒體報道中提到試圖“尋找答案”,從某種意義上說,正確的答案應(yīng)該是負面的——“錯,扣10分”;或者說,按照現(xiàn)在“養(yǎng)老地產(chǎn)”的思路,是找不到解決問題的出路的,
中國老齡化的進程正在加速,的現(xiàn)狀是,60歲及以上老年人的比重是14.9%,人數(shù)是2.02億人。順便說兩句,按照聯(lián)合國的說法,60歲及以上的老人占10—20%是輕度老齡化,20—30%是中度老齡化;30%以上才是重度老齡化。因此,根據(jù)中國的國情,中國社會的老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過程中,還遠遠沒到只能“病急亂投醫(yī)”的情狀。當(dāng)前的關(guān)鍵,是政府的公共政策或社會政策必須當(dāng)機立斷地回到正確的路子上來。
說公共政策或社會政策不對路,這幾年的“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”就是一例。報道中所說的三大集團——“保險系”、“央企系”、“房企系”,其實絕大多數(shù)看重的是“地產(chǎn)”,“養(yǎng)老”在這里通常不過是個幌子而已。譬如報道中所說:完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設(shè)計、人性化的服務(wù)體系……此排列順序很能說明問題——硬件在先,軟件在后。但中國社會真正需要的“養(yǎng)老”,并非硬件——“地產(chǎn)”,而是軟件——“服務(wù)”。
回憶一下“養(yǎng)老地產(chǎn)”說法的變化也許是很有趣的�，F(xiàn)在說得更多的似乎是“養(yǎng)老社區(qū)”。因為前幾年政府提出了“9037”或“9064”的說法,把養(yǎng)老服務(wù)分成三個層次——機構(gòu)養(yǎng)老(3—4%)、社區(qū)養(yǎng)老(6—7%)和居家養(yǎng)老(90%)。養(yǎng)老地產(chǎn)接過了“社區(qū)養(yǎng)老”的概念,顛倒了一下,偷換概念變成了“養(yǎng)老社區(qū)”,實際上是“以養(yǎng)老為目標(biāo)”的“商業(yè)小區(qū)”。
“社區(qū)養(yǎng)老”的概念原本是,要重視老年人日常生活的社會人文環(huán)境,盡可能地讓老人在自己已經(jīng)居住了很長時間甚至一輩子的熟悉的家庭和社區(qū)環(huán)境中度過晚年。因為這里的地理環(huán)境、文化氛圍、人際關(guān)系、支持網(wǎng)絡(luò)等社會人文因素是有利于老人身心健康的——老人生活中,可能最在乎的是諸如“熟門熟路”、“熱熱鬧鬧”、“有人說話”……這些平�？磥聿⒉黄鹧鄣呐c親情、鄉(xiāng)情相關(guān)的人類行為和活動。
然而,“養(yǎng)老社區(qū)”或“養(yǎng)老地產(chǎn)”恰恰反其道而行之——將一個實質(zhì)上的“商業(yè)小區(qū)”建設(shè)在一個相對遙遠的陌生地方。雖然號稱功能齊全,但如果選擇到那里去居住,老人幾乎所有熟悉的人文地理環(huán)境和社會支持網(wǎng)絡(luò)都被隔絕了,甚至連家人探視也很不便利——這是“養(yǎng)老地產(chǎn)”最根本且無解的致命傷。不排除有些老人喜歡自得其樂地離群索居,但決不會太多,支撐不起一個“產(chǎn)業(yè)”。
雖然在養(yǎng)老地產(chǎn)中,似乎“人性化的服務(wù)體系”也很受重視,但其實未必。實際上,近年來養(yǎng)老地產(chǎn)中所熱衷的“人性化的服務(wù)體系”,其真正涵義是網(wǎng)絡(luò)化、信息化的計算機系統(tǒng)及其終端設(shè)備。強調(diào)一句,真正的養(yǎng)老服務(wù)是人對人的貼身服務(wù),這是無法取代的。網(wǎng)絡(luò)化、信息化是很便捷,但一般來說,得益更多的是服務(wù)提供者,而并非接受服務(wù)的老人。
總而言之,養(yǎng)老服務(wù)和做房地產(chǎn)絕對是兩回事。中國的房地產(chǎn)商把房子建成后通過營銷賣出去,于是這樁生意就基本了結(jié)。但養(yǎng)老不同,服務(wù)需求源源不斷,而且會逐步升級。老人來時很健康,但隨著年歲的增長,總會逐漸地部分失能直到完全失能。可以弱弱地問一句,連一般居民住宅的物業(yè)服務(wù)都做不好屢受吐槽的房地產(chǎn)商,有可能做好養(yǎng)老服務(wù)嗎?不好意思,我認(rèn)為,可信度極低。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”的出路
但是,不管怎樣,養(yǎng)老地產(chǎn)這個事物實際上已經(jīng)客觀存在,投入的資金和其他資源也已為數(shù)不少,我們不能視而不見。養(yǎng)老服務(wù)的贏利空間和贏利點以上已經(jīng)分析過,現(xiàn)在是作出決斷的時候了:
辦法之一,徹底轉(zhuǎn)型。把房地產(chǎn)商的那套經(jīng)營思路和言行作為統(tǒng)統(tǒng)忘掉,真正地投身養(yǎng)老服務(wù)業(yè),轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老服務(wù)運營商。已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功的可以說眼下就有,但真正能下此決心的恐怕不會太多。對于徹底轉(zhuǎn)型者,養(yǎng)老機構(gòu)的贏利模式是從長計議。因為房產(chǎn)自有,所以贏利要比租房辦養(yǎng)老院的更容易些。贏利點是真心做好服務(wù),靠服務(wù)贏得老人踴躍入住。一般的經(jīng)驗,一個200個床位的養(yǎng)老院,如果滿員,年利潤可以達到5%。以后逐年會有所增加,最高預(yù)計能達到8%。超出這個范圍,可能就有克扣老人或玩其他貓膩的嫌疑。順便提醒一下,養(yǎng)老機構(gòu)以200張床位最為適當(dāng),最多400張,再大就不好管理了。
辦法之二,轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租給養(yǎng)老服務(wù)運營商,坐收分紅或租金。估計走這條路的會比較多,因為操作起來不難,且不失房地產(chǎn)商的本色。將來養(yǎng)老服務(wù)可能會形成這樣的格局——產(chǎn)權(quán)擁有者做養(yǎng)老的地產(chǎn)房產(chǎn),養(yǎng)老服務(wù)則由養(yǎng)老服務(wù)運營者提供。對于產(chǎn)權(quán)擁有者來說,這樣做贏利會更容易些,但需要較長的時間。但要想清楚了,因為中途不能反悔,不要看到有其他贏利點就毀約。當(dāng)然想毀約也不太容易,一是土地批租時一定規(guī)定了土地用途是養(yǎng)老服務(wù),不能反悔;二是老人住進去了,要改變主意讓他們搬走也并非易事;三是政府對養(yǎng)老機構(gòu)的重視和支持越來越多,要打官司贏面很小,輸面極大。
辦法之三,如果上面兩個辦法都不想采納,那就趕緊退出這個領(lǐng)域。一是將養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)給真正愿意辦養(yǎng)老機構(gòu)的投資者;二是若有可能,再投入一筆資金,把本來應(yīng)該付的資金索性都補上,改變土地用途,變成名副其實的房地產(chǎn)。尤其是那些當(dāng)年“跑馬圈地”,打著“養(yǎng)老”的旗號賣房子的人,雖然他必然有背景,但最好趕緊改弦易轍,設(shè)法辦了手續(xù),省得害己害人。
經(jīng)過以上的大浪淘沙,虛頭巴腦的“政績”、“商機”……統(tǒng)統(tǒng)淘汰。真正的需求以及需求的層次會顯得明晰,以便于負責(zé)任的政府全面統(tǒng)籌,做好養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)劃。
