市政府關于印發(fā)
《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》的通知
各縣、區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》已經市人民政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二ＯＯ四年一月十六日
宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法
第一章總則
第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條在市區(qū)城市規(guī)劃建設用地范圍內（即東至環(huán)城東路，南至環(huán)城南路，西至通湖大道，北至運河的圍合地區(qū)）國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，注重保護文物古跡和城市綠化。
第四條本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。
本辦法所稱房屋拆遷實施單位是指取得省建設行政主管部門核發(fā)房屋拆遷資質證書，受拆遷人委托，從事對被拆遷人進行拆遷動員，落實拆遷補償安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物工作的單位。
第五條宿遷市建設局是全市房屋拆遷行政主管部門，對全市的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。宿遷市城市房屋拆遷管理辦公室具體負責全市房屋拆遷管理工作。市公安、司法、城管、國土、規(guī)劃、工商、稅務、信訪、供電、供水、物價等有關部門應當依照有關法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。
宿遷市土地行政主管部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
第六條對依法批準的建設用地范圍內的房屋拆遷，拆遷人必須依照本辦法對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的期限內完成搬遷。各有關部門、單位和個人必須服從和配合。
第二章拆遷管理
第七條任何單位因建設項目需要拆遷房屋的，必須向市房屋拆遷行政主管部門提出申請，領取房屋拆遷調查通知書和房屋拆遷許可證，按規(guī)定交納拆遷管理費。
（一）拆遷人申請領取房屋拆遷調查通知書，應向市房屋拆遷行政主管部門提交下列資料：
1．房屋拆遷調查申請書
2．建設項目批準文件
3．建設用地規(guī)劃許可證（附用地紅線圖）
4．國有土地使用權批準文件
經市房屋拆遷行政主管部門核準后，方可進行拆遷調查。
（二）拆遷人申請領取房屋拆遷許可證，應提交下列資料：
1．拆遷申請表（附拆遷補償明細表）
2．市房屋拆遷行政主管部門指定的辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明；
3．房屋拆遷委托評估合同；
4．委托拆遷實施合同；
市房屋拆遷行政主管部門應當自收到申請之日起30日內，對申請項目進行審查，經審查對符合條件的頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人領取房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第八條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當足額存入市房屋拆遷行政主管部門指定的辦理專項存款業(yè)務的金融機構，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。
第九條拆遷人可以委托拆遷，也可以自行拆遷。委托拆遷的，應向有拆遷資質的被委托單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷行政主管部門備案。被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業(yè)務。無拆遷資質單位，必須有3名以上經市房屋拆遷行政主管部門專業(yè)培訓和考核，取得《房屋拆遷上崗證》的拆遷工作人員，方可自行拆遷。
房屋拆遷行政主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十條市房屋拆遷行政主管部門在發(fā)放拆遷許可證的同時，應當將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、項目內容、拆遷時限、拆遷實施單位、評估機構等以房屋拆遷公告的形式予以公布。
拆遷人應當及時向被拆遷人發(fā)送房屋拆遷通知書，并在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、拆遷政策、拆遷補償標準、產權調換房源、拆遷工作流程、拆遷實施單位和評估單位名稱及其工作人員名單等事項，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。
拆遷范圍所在地街道辦事處、居委會應當協(xié)助解決拆遷中出現的問題和做好宣傳解釋工作。
第十一條拆遷人應當在房屋拆遷許可證和公告規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷行政主管部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷行政主管部門應當在收到延期拆遷申請之日起10日內給予書面答復。
第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
市房屋拆遷行政主管部門應當就前款所列事項，書面通知公安、工商、稅務、規(guī)劃、城管、房管、國土、供電、供水、電信等部門和單位以及有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。有關部門、單位自接到書面通知之日起，停止辦理拆遷范圍內的戶口遷入、分立、工商營業(yè)執(zhí)照、房屋新建、翻建、擴建、改建、買賣、交換、出租等手續(xù)。書面通知應載明暫停期限，暫停期限最長不得超過一年。拆遷人需要延長暫停期限的，必須經市房屋拆遷行政主管部門批準，延長暫停期限不得超過一年。
第十三條在房屋拆遷公告規(guī)定期限內，拆遷人應與被拆遷人依照本辦法簽訂書面拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應載明補償方式、補償金額、付款方式、付款期限、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限、拆遷期限和違約責任等內容。房屋拆遷協(xié)議匯總表須報市拆遷管理辦公室備案，需要時，應經公證機關公證。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立房屋拆遷補償安置協(xié)議。
被拆遷人重新購買住房，其成交價沒有超出拆遷補償費、安置補助費的免繳房屋買賣契稅，超出部分應繳房屋買賣契稅。
第十四條房屋拆遷行政主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。
第十五條拆遷補償協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以向宿遷仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷行政主管部門裁決，被拆遷人是房屋拆遷行政主管部門的，由同級人民政府裁決，裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第十七條被拆遷人或者房屋承租人在房屋拆遷行政主管部門裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由市政府責成房屋所在地的縣、區(qū)人民政府及公安、城管、司法等相關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷行政主管部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第十八條尚未完成拆遷補償安置的建設項目發(fā)生轉讓的，應當經市房屋拆遷行政主管部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。
第十九條市房屋拆遷行政主管部門應當加強對拆遷工作人員的監(jiān)督管理，對從事拆遷工作的人員進行有關法律和業(yè)務知識的培訓、考核；經考核合格的，發(fā)給《房屋拆遷上崗證》。
拆遷工作人員應當持證上崗；未持證上崗的，被拆遷人、房屋承租人有權拒絕與其協(xié)商。
第二十條房屋拆除應當具備保證安全條件、持有省級以上建設行政主管部門核發(fā)的《建筑業(yè)企業(yè)資質等級證書》和安全資格證書的企業(yè)承擔，施工人員應經培訓并持有上崗證，并編制拆除方案，確保房屋拆除中的人身、財產安全。需要停水、停電的，由拆遷人在拆遷公告期滿后向有關部門申請辦理。施工企業(yè)負責人對拆除施工安全負責。
第二十一條拆遷范圍內的房屋拆除完畢，拆遷人應當報市房屋拆遷行政主管部門驗收。
市房屋拆遷行政主管部門、拆遷實施單位應當建立健全檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第二十二條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等，按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
拆遷中、小學校舍或者幼兒園，應當征得教育行政主管部門認可，并按照規(guī)劃要求建設新校舍、幼兒園。
拆遷涉及的中、小學生可以在原學校或者現居住地學校就讀，學校不得收取擇校費或以非本學校學生為由收取其他費用。
第三章拆遷補償與安置
第二十三條拆遷人應依照本辦法的規(guī)定對被拆遷人給予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。超過拆遷期限仍未拆除的，由拆遷人申請城市管理行政執(zhí)法部門強行拆除。拆除未超過批準期限的臨時建筑，按房屋有效剩余時間給予適當補償。
經市規(guī)劃主管部門批準新建的住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿5年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額，增加補償的標準按被拆遷房屋的補償金額計算：未滿5年的增加15%，未滿4年的增加16%，未滿3年的增加17%，未滿2年的增加18%，未滿1年的增加19%。
第二十四條拆遷補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本辦法另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十五條貨幣補償的金額，應當根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結構、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。
第二十六條房屋產權調換是指房屋的等價交換，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第二十五條規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
第二十七條拆遷用于公益事業(yè)的建筑物、構筑物及其附屬物，由拆遷人根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照被拆遷建筑物、構筑物及其附屬物的性質、規(guī)模予以重建，或者給予貨幣補償。補償仍用于公益事業(yè)建設。
第二十八條拆遷租賃房屋（不包括直管公房、單位自管公房），被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
拆遷房產管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償的，被拆遷房屋的重置價格結合成新部分補償給被拆除房屋所有人，其余部分支付給房屋承租人。
第二十九條拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。
第三十條住宅房屋的被拆遷人因拆遷而搬遷的，由拆遷人一次性付給被拆遷人搬遷補助費。因拆遷需要臨時居住過渡的，由拆遷人付給被拆遷人一次性臨時安置補助費。如拆遷人為被拆遷人提供周轉房的，則拆遷人不支付臨時安置補助費。在公告規(guī)定時間內，被拆遷人提前搬遷的，拆遷人應支付被拆遷人提前搬遷獎。
拆遷人應當將被拆遷房屋內的電話、空調、有線電視、熱水器、管道液化氣等設施的遷移費支付給其所有人。
第三十一條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之日起增加臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
第三十二條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予補償。補償標準按被拆除房屋補償總額的2%―4%支付。
第三十三條拆遷產權不明和有產權糾紛房屋，在房屋拆遷行政主管部門公布的規(guī)定期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償方案，報市房屋拆遷行政主管部門批準后實施拆遷。拆遷前市房屋拆遷行政主管部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。
第三十四條拆遷設有抵押權的房屋，必須在規(guī)定的期限內拆除，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后，方可給予補償。未能重新設立抵押權或抵押人未能清償債務的，抵押權人對補償價款享有優(yōu)先受償的權利。
第三十五條被拆遷人僅有一處住宅，其房屋經評估，拆遷補償總金額不足四萬元的，由拆遷人一次性補足四萬元。
拆遷殘疾人房屋，拆遷人應當對被拆遷人給予生活困難補助。
第三十六條拆遷人對被拆遷房屋的所有人給予補償后，被拆遷房屋屬于拆遷人所有。被拆遷人如需拆房取料，應扣減拆遷補償費用。拆遷工地產生的所有渣土及廢料由拆遷人負責按規(guī)定清運處理，并服從城管部門統(tǒng)一管理。拆遷結束10日內必須清場完畢。
第三十七條被拆遷人不得超過本辦法規(guī)定的范圍，提出額外要求或附加條件，拆遷人也不得擅自提高或壓低補償標準。
第三十八條市政基礎設施工程需要拆遷的房屋一般只作貨幣補償，不作產權調換。
市政基礎設施工程是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃氣、熱力、園林、環(huán)衛(wèi)、污水處理、垃圾處理、防洪、地下公共設施及附屬設施的土建、管道、設備安裝工程。
第四章拆遷評估
第三十九條拆遷評估應當由具有省級以上建設行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產評估資質并經市房屋拆遷行政主管部門備案的房地產評估機構（以下簡稱評估機構）進行。申請備案的評估機構的法定代表人應是注冊房地產估價師。評估機構的分公司不得申請備案，不得出具評估報告。
市房屋拆遷行政主管部門每年向社會公布經備案的評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。
房地產市場價評估應遵循公開、公平、公正的原則。
在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與市房屋拆遷行政主管部門、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當事人損害另一方當事人的利益。
第四十條拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：
（一）區(qū)位：被拆遷房屋的地理位置以及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務便利程度，公共事業(yè)設施配套狀況等。市、縣人民政府每年應當根據二手房市場交易情況公布各個區(qū)位的房地產市場價格。
（二）用途：以房屋所有權證書上標明的用途為準，所有權證書未標明用途的以產權檔案記錄的用途為準。
對產權證書和產權檔案記錄未標明為營業(yè)用房的，但取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)和連續(xù)交納工商費和營業(yè)稅一、三、五年以上的，分別按照所在區(qū)位的營業(yè)用房補償價的50%、60%、70%評估，其補償價應不低于同區(qū)位的住宅房的補償價。
（三）建筑面積：以房屋所有權證書載明的建筑面積或者房產管理部門確認的實際測量面積為準。如房屋建筑面積小于土地使用面積。超出合法建筑面積的合法土地面積（不含臨時用地面積）補償，每平方米按照所在區(qū)位磚混一等房屋市場價格的一定比例計算：一類區(qū)25%，二類區(qū)20%，三類區(qū)10%。
（四）裝飾裝修：裝飾裝修按房屋拆遷評估技術細則規(guī)定計算；
（五）其他因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
第四十一條評估機構由拆遷人與被拆遷人共同選定。拆遷人初選評估機構后應在拆遷現場公告3天，征求被拆遷人的意見，被拆遷人未提出書面反對意見的視為認可。拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由市房屋拆遷行政主管部門在符合條件的機構中抽簽確定，市房屋拆遷行政主管部門應當在抽簽前3日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。對拒絕評估的，由拆遷人申請被拆遷房屋所在地政府會同公安、司法等有關部門強制評估。
第四十二條拆遷人應當自評估結束后5日內在拆遷地點公示評估結果，并將評估結果送達被拆遷人。
拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起五個工作日內要求評估機構作出解釋、說明。經解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合本辦法規(guī)定的其他評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔；重新評估結果與原評估結果超出允許誤差范圍的，由房屋拆遷行政主管部門在專家?guī)熘谐楹炦x定有關專家進行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的機構承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由原評估機構承擔。
評估允許誤差范圍為房屋拆遷補償費用的3%。
評估機構應按國家規(guī)定標準收取評估費用。評估費用由拆遷人支付。
第四十三條違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予評估，未超過批準期限的臨時建筑，應當根據批準期限減去已經使用年限后的剩余使用年限進行評估。
評估機構應當按照評估合同約定的時間和標準完成委托任務，并向委托人出具房地產估價報告，房屋拆遷估價報告必須有注冊房地產估價師親筆簽字，并經估價機構蓋章。
第五章罰則
第四十四條違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由市房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償資金1%以上3%以下的罰款。
拆遷人違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處補償資金3%以下的罰款，情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證。
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的。
（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的。
（三）擅自延長拆遷期限的。
第四十五條接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉讓拆遷業(yè)務，由房屋拆遷行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節(jié)嚴重的，由市房屋拆遷行政主管部門吊銷其拆遷上崗證，可以并處一千元以上一萬元以下罰款。
第四十六條承接房屋拆除工程業(yè)務的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護衛(wèi)措施的，由建設行政主管部門責令改正，給予警告，并處以二千元以上三萬元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應當依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價的，評估結果無效，由房屋拆遷行政主管部門處以五千元以上五萬元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，暫停直至取消評估資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十八條縣以上地方人民政府房屋拆遷行政主管部門違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，或者核發(fā)房屋拆遷許可證及其他批準文件后不履行拆遷管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他間接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第四十九條在城市規(guī)劃建設用地以外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，由各縣人民政府參照本辦法制定實施細則，并報市房屋拆遷行政主管部門備案。
第五十條本辦法自2004年1月31日起施行。2004年1月31日（不包括31日）前核發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項目，按原拆遷辦法執(zhí)行。2003年宿遷市人民政府公布的《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理暫行辦法》（宿政發(fā)〔2003〕16號）和《宿遷市人民政府關于修改〈宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法〉有關條款的通知》（宿政發(fā)〔2003〕38號）文同時廢止。
附件：宿遷市市區(qū)房屋拆遷評估技術細則
附件：
宿遷市市區(qū)房屋拆遷評估技術細則
第一部分總則
一、本實施細則是根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》、《房地產估價規(guī)范》，結合本地實際制訂。
二、房地產估價遵循公開、公平、公正原則。
三、房屋拆遷評估采用的方法為市場比較法，房屋拆遷補償價格由評估機構根據市人民政府每年公布的房地產市場價格結合影響房地產價格的各種因素評估確定。
房屋的裝璜裝修不列入房屋評估。
四、凡本細則未作說明的有關內容，可依據相關的法律、法規(guī)、規(guī)定、規(guī)范、標準執(zhí)行。
第二部分住宅房評估
住宅房價格評估，以市人民政府每年公布的各區(qū)位房地產市場價格為基礎，結合被拆遷房屋成新、結構、區(qū)位、朝向、通風采光、樓層等因素進行調整，計算出房屋的補償價格。
一、成新調整
市人民政府每年公布的各區(qū)位房地產市場價格為九成新房屋交易價格，在拆遷評估時，如果被拆遷房屋成新高于或低于九成新，需進行成新調整。磚混結構的房屋每使用一年折舊1.5%，磚木結構的房屋每使用一年折舊2%，簡易結構的房屋每使用一年折舊10%。房地產估價師應以房產證上載明的建筑年代為依據并結合房屋的使用、保養(yǎng)等情況進行評估。
二、結構調整
房地產估價師應根據市人民政府公布的各種結構的房地產市場價格結合被拆遷房屋的墻體、層高、屋面等因素進行評估。
三、區(qū)位調整
市人民政府公布的房地產市場價格中的區(qū)位是指該類同級區(qū)位的平均水平，房地產估價師應依據被拆遷房屋居住環(huán)境、交通便利程度、商業(yè)服務便利程度、醫(yī)療衛(wèi)生文化教育便利程度、公共設施和物業(yè)管理等因素進行調整，調整系數參照下表：
類別居住環(huán)境交通便利程度商業(yè)服務便利程度醫(yī)療衛(wèi)生文化教育便利程度公共設施和物業(yè)管理
系數±2%±2%±2%±2%±2%
四、其它因素調整
（一）朝向：南北走向的房屋一般應進行調減，調減系數在2%以內。
（二）通風采光：評估人員應考察被拆遷房屋的通風采光情況，進行比較調整，幅度為±2%。
（三）樓層：評估人員根據被拆遷房屋所處樓層，參照市場樓層差價進行調整。
第三部分沿街營業(yè)用房評估
沿街營業(yè)用房評估，以市人民政府每年公布的各等級、各區(qū)位房地產市場價格為基礎，根據用途、沿街狀況、樓層、位置、結構等因素進行調整。
用途
（一）房產證或規(guī)劃證上載明為營業(yè)用房且實際作為營業(yè)用房使用的，按本細則公布的房地產市場價格進行評估。
（二）房產證或規(guī)劃證上未載明為營業(yè)用房但房屋實際作為營業(yè)用房使用且取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)和連續(xù)交納工商費和營業(yè)稅一、三、五年以上的，分別按照本細則公布的房地產市場價格50%、60%、70%進行評估，但不得低于同區(qū)位的住宅房屋市場價格。
二、沿街狀況
由營業(yè)用房一層沿街面寬（開間）與深度（進深）比決定：
（一）小于0.6，調節(jié)系數0.85；
（二）大于0.6（含0.6），小于0.8，調節(jié)系數0.9；
（三）大于0.8（0.8），小于1，調節(jié)系數0.95；
（四）大于1（含1），小于1.2，不作調節(jié)；
（五）大于1.2（含1.2），小于1.5，調節(jié)系數1.05；
（六）大于1.5（含1.5），調節(jié)系數1.1；
三、樓層
沿街營業(yè)用房的價值應隨樓層的增高而降低，應當以底樓補償單價為基礎進行比較調整，二樓補償單價為底樓的50%，三樓及三樓以上補償單價為底樓的40%。
四、位置
評估人員根據被拆遷房屋在同價位商業(yè)街上所處的位置，商業(yè)繁榮程度、人氣指數、營業(yè)收入等方面進行調整，調整幅度在±4%。
五、結構
房地產估價師對被拆遷營業(yè)用房進行評估主要以區(qū)位為主，適當考慮結構因素，以磚混結構的房屋為標準進行合理調整。
第四部分其它非住宅房評估
一、其它非住宅房是指非沿街的營業(yè)用房，工廠廠房，辦公用房等。
二、非沿街的營業(yè)用房，已經形成市場的，按本細則規(guī)定的同類地區(qū)其它沿街營業(yè)用房價格進行評估；未形成市場的，房產證或規(guī)劃證上載明為營業(yè)用房的，按照低一類區(qū)位營業(yè)用房評估。未載明為營業(yè)用房的以及三類區(qū)位的非沿街營業(yè)用房按住宅房評估方法進行評估，在評估時可以參照納稅情況進行比較調整。每平方米營業(yè)用房平均年納稅額達50元以上100元以下的，在住宅房價格基礎上上調5%；100元以上200元以下的在住宅房價格基礎上上調10%；200元以上300元以下的上調15%；300元以上的上調20%。
三、工廠廠房、辦公用房按住宅房評估方法進行評估，參照住宅房市場價格比較標準。
第五部分附表
本細則附有下列技術標準，供評估人員參照執(zhí)行。
表一、市區(qū)住宅房屋區(qū)位劃分一覽表
表二、市區(qū)不同區(qū)位各類等級住宅房屋拆遷補償市場價格比較標準
表三、市區(qū)沿街營業(yè)用房拆遷補償市場價格比較標準
表四、搬家費、臨時安置補助費等補償標準
表五、殘疾人補助標準
表六、市區(qū)房屋拆遷裝修、裝潢及附屬設施補償標準
