拆遷面積補貼最低標(biāo)準(zhǔn)從45平提高到50平,政府部門征收國有土地房屋，被征收人不僅可以參與征收補償方案修改，還能自主決定選哪家評估機構(gòu)給自家房子估價。
由于缺乏地方立法依據(jù)，近年來，征收工作帶來的負(fù)面影響日益凸現(xiàn)。如征收程序不規(guī)范，補償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部門職責(zé)不明確，日常監(jiān)管措施缺失等問題。 2015年2月1日起，《沈陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》將正式實施，不僅提高了補償標(biāo)準(zhǔn)和最低補償面積，還把選擇評估機構(gòu)的權(quán)力交給了被征收人。
對于“房屋征收前一樓扎堆窗改門，補償數(shù)額高低不一不透明”的問題，《辦法》也首次明確，“窗改門”房征收補償按照門市房評估價的70%給。
亮點1
面積補貼最低標(biāo)準(zhǔn)從45平提至50平
《辦法》由原來對不足45平方米的住宅房屋給予面積補貼提高到對不足50平方米的住宅房屋給予面積補貼。補貼面積=50平方米-被征收房屋建筑面積。《辦法》特殊考慮了低保、低保邊緣戶的補償問題。第三十一條規(guī)定：征收建筑面積低于50平方米的低保、低保邊緣戶家庭合法住宅房屋時，選擇貨幣補償?shù)�，補貼面積部分按照市場評估價格計算。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原建筑面積與改善面積之和不足50平方米的，按照50平方米安置，不收取差價款。
亮點2
市場價上增加20%～30%上浮比例
與國家條例相比，沈陽市補償標(biāo)準(zhǔn)在市場價格基礎(chǔ)上增加了20%～30%的上浮比例，具體上浮比例由區(qū)、縣(市)人民政府根據(jù)征收項目所處區(qū)位、被征收房屋不同戶型、建筑年代、結(jié)構(gòu)等實際情況確定。
亮點3
“窗改門”變明補按門市房70%給
由于歷史遺留問題，沈陽“窗改門”數(shù)目眾多。即利用地面一層住宅從事經(jīng)營的房屋，它們在產(chǎn)權(quán)登記上是住宅，但往往有工商執(zhí)照和稅務(wù)登記。
《辦法》出臺前，沈陽沒有嚴(yán)格統(tǒng)一的“窗改門”補償標(biāo)準(zhǔn)，在具體執(zhí)行時會考慮到其經(jīng)營性質(zhì)，在住宅補償標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)增加補償金額，如有的繁華地段按每平增1000元，不繁華的每平增800元。但由于補償標(biāo)準(zhǔn)不一，常常引發(fā)糾紛矛盾。
《辦法》第四十條規(guī)定：對利用地面一層住宅從事經(jīng)營房屋符合條件的經(jīng)營部分，選擇貨幣補償?shù)�，可以按照�?jīng)營性非住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價格的70%標(biāo)準(zhǔn)補償，將“暗補變?yōu)槊餮a”。并可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費，但不給予停產(chǎn)停業(yè)損失費補償。
亮點4
門市停業(yè)補償按房產(chǎn)評估價6%給
對停產(chǎn)停業(yè)損失補償，沈陽參照了全國多數(shù)城市普遍做法，又結(jié)合沈陽市的實際情況，細(xì)化了停產(chǎn)停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)�！掇k法》第三十九條規(guī)定：征收非住宅房屋被征收人選擇貨幣補償?shù)�，按照被征收房屋房地產(chǎn)市場評估價格的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。
亮點5
超半數(shù)不認(rèn)同聽證修改補償方案
《辦法》要求，區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門對征收補償方案進行論證，并征得市房屋征收主管部門同意后予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況、根據(jù)公眾和被征收人意見修改后的方案，在征求意見期限結(jié)束后15日內(nèi)予以公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合征收法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)就要組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
看清補償條件
啥樣“窗改門”才能給補償
(一)房屋征收決定公告時，正在經(jīng)營且依法取得營業(yè)執(zhí)照，連續(xù)經(jīng)營時間超過兩年以上；(二)依法取得稅務(wù)登記證并有兩年以上納稅記錄；(三)營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)地點與被征收房屋的位置相一致；(四)2011年8月1日《沈陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已實際經(jīng)營的房屋。
啥樣能領(lǐng)停產(chǎn)停業(yè)損失補償費
(一)具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認(rèn)定為合法建筑；(二)具有有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證；(三)具有征收決定公告發(fā)布前一個月的有效完稅證明。
啥樣未經(jīng)登記房屋能得到補償
未經(jīng)登記房屋經(jīng)區(qū)、縣(市)人民政府組織相關(guān)部門認(rèn)定后，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補償：(一)1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布前，具有土地、規(guī)劃等審批文件的住宅房屋應(yīng)當(dāng)按照有證房屋給予補償;(二)1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布前，自建、自住的具備獨立生活條件住宅房屋，應(yīng)當(dāng)按照有證房屋70%給予補償；(三)1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布后，房屋征收公告前，自建、自住的具備獨立生活條件住宅房屋，其權(quán)利人具有房屋征收范圍內(nèi)的獨立戶口，在本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)確無其他住房，且未得到過征收補償?shù)牡捅�、低保邊緣戶，�?yīng)當(dāng)按照有證房屋60%給予補償。
五類“騙補”行為不給補償
房屋征收范圍確定后，征收范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列不當(dāng)增加補償費用的行為，違反規(guī)定實施的，不予補償：(一)新建、改建和擴建房屋及附屬物；(二)改變房屋和土地用途；(三)房屋租賃；(四)企業(yè)工商登記；(五)其他不當(dāng)增加補償費用的行為。
拆遷補償焦點11問
1征收補償按照啥價格給
第十六條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
2如何選定具體評估機構(gòu)
市房屋征收主管部門對評估機構(gòu)核準(zhǔn)后，將符合條件的評估機構(gòu)名單在征收范圍內(nèi)公示。由區(qū)、縣(市)房屋征收部門向被征收人發(fā)放征求意見選票，期限為10天；房屋征收部門負(fù)責(zé)統(tǒng)計反饋意見，并經(jīng)市房屋征收主管部門確認(rèn)后公布結(jié)果。
收回的反饋意見選票應(yīng)當(dāng)超過被征收人總數(shù)的50%。超過收回反饋意見選票50%且得票最多的評估機構(gòu)方可確定為該項目的評估機構(gòu)。
評估機構(gòu)選擇率達不到反饋意見選票50%的，由區(qū)、縣(市)房屋征收部門選擇得票排名前3家評估機構(gòu)，向被征收人再次發(fā)放征求意見選票，期限為5天。
區(qū)、縣(市)房屋征收部門再次統(tǒng)計反饋意見，并經(jīng)市房屋征收主管部門確認(rèn)后公布結(jié)果。收回的反饋意見選票應(yīng)當(dāng)超過被征收人總數(shù)的50%。超過收回反饋意見選票50%且得票最多的評估機構(gòu)方可確定為該項目的評估機構(gòu)。
上述方式未能確定評估機構(gòu)的，在得票排名前3家評估機構(gòu)中，采取抽簽方式隨機確定。區(qū)、縣(市)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提前3天將抽簽時間和地點在現(xiàn)場公示，并邀請公證機構(gòu)到場公證。
3評估單位估價是否合理誰來管
沈陽市房屋征收主管部門對從事房屋征收工作的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)實行信用管理制度，每年度公布名錄。
4市民認(rèn)為評估價不合理怎么辦
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
5對征收補償決定不認(rèn)可怎么辦
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
6房屋征收后影響孩子學(xué)區(qū)嗎
被征收房屋涉及的在校中、小學(xué)生，可以在原學(xué)區(qū)或者征收后戶口所在地學(xué)區(qū)就讀，學(xué)校不得收取擇校費或者以非本學(xué)區(qū)學(xué)生為由收取其他費用。
7什么情況可以選擇就近回遷
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
8停業(yè)損失超過補償標(biāo)準(zhǔn)給賠嗎
被征收人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過上述停產(chǎn)停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣(市)房屋征收部門提供房屋征收公告前兩年經(jīng)審計的單位財務(wù)報表及稅務(wù)機關(guān)出具的依法納稅證明等相關(guān)材料，由區(qū)、縣(市)房屋征收部門委托評估機構(gòu)按照評估確定。
9從多層安置到高層面積怎么算
就近就地安置住宅房屋，由多層(含平房)到高層的，按照被征收房屋建筑面積10%～20%給予改善面積。由高層到高層或者由多層(含平房)到多層的，按照被征收房屋建筑面積5%給予改善面積。異地安置住宅房屋，土地級別每降一類，改善面積增加10%。
10安置面積超原住宅怎么補償
就近就地安置住宅房屋，原建筑面積與改善面積不收取費用，超過兩面積之和的部分，15平(含)以下的，按照被征收房屋房地產(chǎn)市場評估價格結(jié)算，15平以上部分，按照安置房屋市場價格結(jié)算。
11異地安置面積超原住宅咋算
異地安置住宅房屋，原建筑面積與改善面積不收取費用，超過兩面積之和的部分，15平(含)以下的，按照被征收房屋房地產(chǎn)市場評估價格與安置房屋市場價格兩者最低價格結(jié)算，15平以上部分，按照安置房屋市場價格結(jié)算。
