揚州市物業(yè)管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障社會公共利益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，應(yīng)當遵守本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第三條 新建商品房應(yīng)當實行物業(yè)管理。
未實施物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，配套設(shè)施比較齊全的，由各縣(市)、區(qū)人民政府組織綜合整治，逐步創(chuàng)造條件，積極推行物業(yè)管理;配套設(shè)施不全的，由所在社區(qū)統(tǒng)一管理。
商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工業(yè)區(qū)、倉儲等配套設(shè)施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。
第四條 揚州市房產(chǎn)管理局是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負責本辦法的組織實施，其主要職責是：
(一)貫徹實施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施;
(二)管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機制;
(三)負責房屋專項維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作;
(四)負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作;
(五)負責物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作;
(六)依法查處物業(yè)管理中的違法行為;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
各縣(市)、區(qū)房產(chǎn)(建設(shè))行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)部門和單位，按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第六條 各級政府應(yīng)當扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
物業(yè)承租人或者實際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和承擔業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規(guī)定。
業(yè)主應(yīng)當將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第八條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示，有書面意見的應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會會議的，視作棄權(quán)。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會履行下列職責：
(一)審議、修改、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員;
(三)審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(四)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議批準業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、使用方案;
(六)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施;
(七)審議、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(八)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項;
(九)改變或撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。
(十)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其它有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當書面向所在地物業(yè)管理行政主管部門報告，提出成立首次業(yè)主大會的申請，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積明細、物業(yè)交付使用的時間等文件資料。
經(jīng)建設(shè)單位或百分之二十以上業(yè)主提議，在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由所在地社區(qū)居委會負責召集建設(shè)單位和通過公開征集報名或經(jīng)業(yè)主推薦產(chǎn)生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示，公示時間應(yīng)不少于十日。
籌備組負責下列工作：
(一)確定召開業(yè)主大會會議的形式、時間、地點和內(nèi)容;
(二)確定業(yè)主委員會組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會委員條件，經(jīng)公開征集報名后差額推薦業(yè)主委員會委員候選人;
(三)參照物業(yè)管理行政主管部門制定的示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約草案;
(四)確認業(yè)主身份，確定首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)數(shù);
(五)做好召開首次業(yè)主大會的各項會務(wù)準備工作;
(六)主持召開首次業(yè)主大會會議。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 首次業(yè)主大會業(yè)主投票權(quán)數(shù)按以下方式確定：
(一)住宅物業(yè)實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數(shù)計算票數(shù);
(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時具有住宅和非住宅物業(yè)的，住宅物業(yè)按套計算投票權(quán)數(shù)，非住宅物業(yè)按建筑面積每一百平方米計算為一票，不足一百平方米的可與其他業(yè)主合并計票;
(三)非住宅物業(yè)每一平方米計算為一票，不足一平方米按四舍五入計算。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應(yīng)當于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當事先將會議時間、地點、議題、議程告知所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取意見。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。到會代表應(yīng)當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持投票權(quán)數(shù)超過總投票權(quán)數(shù)百分之三十以上的，業(yè)主大會所作出的決定，除按上款規(guī)定以外，還須其他與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意方可通過。
業(yè)主大會作出的決定應(yīng)當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主大會負責，接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)經(jīng)業(yè)主大會批準，負責審批專項維修資金的使用，當專項維修資金不足時，進行續(xù)籌;
(五)督促逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費;
(六)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;
(七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;
(八)向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況;
(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和其它有關(guān)規(guī)定;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當是五至十五名的單數(shù)，業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
業(yè)主委員會成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職，不得借助業(yè)主委員會的影響牟取私利。
