南京市住宅物業(yè)管理條例
(1月21日南京市第十五屆人民代表大會第四次會議制定，3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質量技術監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護、水務等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。
社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。
第五條 各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。
第六條 本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。
物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權利、履行義務。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第八條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第九條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十條 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)應當為五至十三人的單數(shù)。籌備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主�；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。
第十一條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為;
(四)無不宜擔任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設單位任職。
第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復。
業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散�；I備階段發(fā)生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議內容函告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當參與指導，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當及時告知社區(qū)居(村)民委員會。
業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導相關業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 同一物業(yè)管理區(qū)域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責范圍、工作規(guī)范等事項。
第十五條 業(yè)主小組范圍內的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。
業(yè)主小組作出的決定應當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內告知業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十七條 業(yè)主代表履行下列職責：
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業(yè)主委員會;
(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在五個工作日內出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關、社區(qū)居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案后，可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領取備案證書，用于開設基本賬戶。
第十九條 業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內的熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設主任一名。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主委員會終止其職務并予以公示：
(一)不具有完全民事行為能力的;
(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的企業(yè)有利害關系的;
(三)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用行為且未改正的;
(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;
(五)違反市人民政府有關房屋出租規(guī)定且未改正的;
(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的;
(七)有不良信用記錄情節(jié)嚴重的;
(八)有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，或者其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。
第二十條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢;
(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況;
(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十一條 業(yè)主委員會不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權;
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
(五)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(六)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當指導、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第二十三條 業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時提供。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)內的公安機關應當給予協(xié)助。
第二十四條 業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費用標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負擔，或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
