《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》已經(jīng)12月1日第34次省政府常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2015年3月1日起施行。
省長 鹿心社
12月5日
（此件主動公開）
江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地上實施房屋征收與補償，適用本辦法。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結(jié)果公開的原則。
第四條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
第五條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府確定的房屋征收部門負責組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府發(fā)展改革、財政、國土資源、建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房產(chǎn)管理等有關部門應當依照本辦法的規(guī)定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
被征收房屋所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當配合做好房屋征收與補償?shù)挠嘘P工作。
第六條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。
房屋征收部門應當對從事房屋征收與補償工作的人員，進行有關法律、法規(guī)和業(yè)務知識的培訓，做到文明服務、規(guī)范上崗。
第七條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對全省房屋征收與補償實施工作的指導。
省人民政府發(fā)展改革、財政、國土資源等有關部門應當按照各自職責，做好房屋征收與補償?shù)挠嘘P指導工作。
第二章 征收決定
第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條 所列情形之一，確需征收房屋的，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府作出房屋征收決定。
第九條 依照本辦法第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。
保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
第十條 房屋征收部門對確需征收房屋的建設工程項目，應當會同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門合理擬定房屋征收范圍，報本級人民政府確定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
第十一條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。
房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知同級國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房產(chǎn)管理、工商、稅務、公安等有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明停辦事項及暫停期限。暫停期限自征收公告之日起最長不得超過1年。
第十二條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及土地使用權等情況組織調(diào)查登記，被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）、公有房屋承租人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
對房屋征收范圍內(nèi)已依法登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，應當以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。
對房屋征收范圍內(nèi)未依法登記的建筑，由房產(chǎn)管理部門會同國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等單位調(diào)查認定，對調(diào)查認定為合法的建筑或者未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償；對調(diào)查認定為違法的建筑或者超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
第十三條 征收補償方案由房屋征收部門擬定，報本級人民政府。征收補償方案應當包括以下內(nèi)容：
（一）房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)；
（二）房屋征收的目的；
（三）房屋征收范圍；
（四）被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法；
（五）補償方式、范圍、標準和計算方法；
（六）用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的基本情況、選購方法和交付期限；
（七）房屋征收評估機構選定辦法；
（八）房屋征收補償簽約的期限、地點；
（九）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
（十）補助和獎勵標準；
（十一）房屋征收實施單位；
（十二）住房保障；
（十三）其他事項。
第十四條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當組織發(fā)展改革、財政、國土資源、建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房產(chǎn)管理等有關部門對征收補償方案進行論證，并將論證后的補償方案在征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。
設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，半數(shù)以上被征收人、公有房屋承租人認為征收補償方案不符合相關法律法規(guī)及本辦法規(guī)定的，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當組織由被征收人、公有房屋承租人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
第十五條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織有關部門對下列事項進行社會穩(wěn)定風險評估，作出預警評價：
（一）房屋征收事項是否經(jīng)過合法性和可行性論證；
（二）實施房屋征收是否會產(chǎn)生行政爭議和具有化解的可能；
（三）征收補償資金和產(chǎn)權調(diào)換房源能否籌措到位；
（四）擬定的征收補償方案是否公平、合理。
社會穩(wěn)定風險評估報告應當提出可實施、暫緩實施或者不可實施的意見。對可實施房屋征收的項目，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當制定社會穩(wěn)定風險的防范、化解和處置預案。
第十六條 房屋征收決定涉及被征收人、公有房屋承租人數(shù)量較多的，應當經(jīng)本級人民政府常務會議討論決定。
房屋征收決定作出前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
征收補償費用包括貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換房屋建設等資金。
第十七條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府作出房屋征收決定后，應當7日內(nèi)在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
第十八條 征收房屋中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第三章 補償
第十九條 征收國有土地上的房屋，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當對被征收人給予公平、合理補償。補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
第二十條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》確定。
第二十一條 房地產(chǎn)價格評估機構按照下列程序選定或者確定：
（一）房屋征收部門向社會發(fā)布房屋征收評估信息；
（二）具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門報名；
（三）房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布已經(jīng)報名并符合資質(zhì)條件的房地產(chǎn)價格評估機構名單，供被征收人協(xié)商選定，協(xié)商選定期限不少于7日；
（四）供被征收人選擇的房地產(chǎn)價格評估機構不得少于3家，少于3家的，房屋征收部門可以從符合資質(zhì)條件的房地產(chǎn)價格評估機構中邀請；
（五）被征收人在規(guī)定時間內(nèi)就選定房地產(chǎn)價格評估機構協(xié)商達成一致意見的，將協(xié)商結(jié)果書面告知房屋征收部門；
（六）協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織不少于三分之二的被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定；
（七）按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票仍不能確定的，房屋征收部門應當通過搖號、抽簽等隨機選定方式確定；
（八）房屋征收部門公布被征收人選定或者確定的房地產(chǎn)價格評估機構名單。
被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構的，協(xié)商過程應當公開。房屋征收部門組織被征收人通過投票決定或者隨機選定方式確定房地產(chǎn)價格評估機構的，應當由公證機構依法公證。
第二十二條 房地產(chǎn)價格評估機構選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
第二十三條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資搬遷等費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托有相應資質(zhì)的評估機構通過評估確定。
第二十四條 房地產(chǎn)價格評估機構應當按照委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶初步評估結(jié)果。房屋征收部門應當將分戶初步評估結(jié)果告知被征收人。
分戶初步評估結(jié)果告知被征收人7日后，房地產(chǎn)價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。房地產(chǎn)價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核評估。
被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)價格評估機構的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地設區(qū)的市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)對評估報告進行審核，出具書面鑒定意見。
經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
第二十六條 被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當提供不低于被征收房屋套內(nèi)建筑面積的房屋用于產(chǎn)權調(diào)換，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人選擇，并按照房地產(chǎn)市場價結(jié)清差價。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人在征收補償方案征求意見過程中確定。
第二十七條 房屋征收部門對個人住宅征收補償安置建筑面積不低于36平方米。
征收產(chǎn)權建筑面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的，安置時補齊36平方米，不結(jié)算差價；超出36平方米的部分實行階梯式價格，36至50平方米的部分按成本價結(jié)算，超出50平方米的部分按市場價結(jié)算。被征收人選擇貨幣補償且其住房面積小于36平方米的，按照36平方米建筑面積結(jié)算。
設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)實際情況，可以制定比前款更優(yōu)惠的最低補償安置面積辦法。
第二十八條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府在發(fā)布房屋征收決定公告的同時，應當在房屋征收范圍內(nèi)公告住房保障條件。
符合住房保障條件的被征收人，自愿選擇保障住房的，應當向房屋征收部門提出書面申請。房屋征收部門收到申請后，應當7日內(nèi)向同級住房保障管理部門提交。
住房保障管理部門應當及時對房屋征收部門提交的申請保障住房的被征收人名單予以核定、確認，并辦理相關手續(xù)，不需輪候。
第二十九條 征收已出租的公有產(chǎn)權住宅，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對被征收人給予補償。房屋承租人符合公租房或者其他保障性住房條件并申請安置的，設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當對房屋承租人優(yōu)先給予公租房或者其他保障性住房安置。
第三十條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人、公有房屋承租人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。產(chǎn)權調(diào)換房屋到期未交付的，應當自逾期之日起按原標準1?5倍支付臨時安置費；逾期超過12個月的，從超過之日起按原標準2倍支付臨時安置費。
搬遷費、臨時安置費具體標準由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府制定，并根據(jù)實際情況適時調(diào)整。
第三十一條 因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應當予以補償。給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)�，應當符合下列條件：
（一）被征收房屋具有房屋權屬證明或者經(jīng)有關部門認定為合法建筑；
（二）有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照或者其他相關生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)，且營業(yè)執(zhí)照或者其他相關生產(chǎn)經(jīng)營行政許可手續(xù)上載明的營業(yè)場所為被征收房屋；
（三）已辦理稅務登記并具有稅負核定憑證。
第三十二條 因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準由征收當事人參照房屋被征收前經(jīng)營主體上年度月均應納稅所得額、同類同地段房屋市場租金、從業(yè)人員最低工資協(xié)商確定；協(xié)商不成的，委托相關專業(yè)評估機構評估確定。
停產(chǎn)停業(yè)補償期以月為單位計算。實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，補償期自征收房屋搬遷后至產(chǎn)權調(diào)換房屋交付止；實行貨幣補償?shù)�，補償期為6個月。
第三十三條 征收設有抵押權的房屋，抵押人和抵押權人應當重新設定擔�；蛘哌_成債務清償協(xié)議。抵押人和抵押權人不能重新設定擔�；蛘卟荒苓_成債務清償協(xié)議的，房屋征收部門應當對被征收人實行貨幣補償，并將補償款向公證機構辦理提存公證。
第三十四條 房屋征收部門與被征收人應當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點面積和交付期限、產(chǎn)權調(diào)換房屋的差價結(jié)算、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失補償、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
補償協(xié)議簽約期限不得少于30日；房屋搬遷期限不得少于15日；貨幣補償款應當在補償協(xié)議約定期限內(nèi)支付；對申請產(chǎn)權調(diào)換的當事人安置的臨時過渡期限，多層建筑安置小區(qū)不超過24個月，高層建筑安置小區(qū)、多層與高層混合安置小區(qū)不超過36個月。
補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第三十五條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補償決定書應當載明被征收房屋基本情況、補償決定內(nèi)容和依據(jù)以及行政復議、行政訴訟的權利等事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三十六條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。對按期搬遷的被征收人應當給予獎勵。獎勵辦法由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府制定。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；禁止建設單位參與搬遷活動。
第三十七條 按照補償協(xié)議已完成搬遷或者按照補償決定確定的搬遷期限已完成搬遷的房屋，房屋征收部門負責組織實施拆除。
承擔房屋拆除工程的企業(yè)應當具有施工企業(yè)資質(zhì)等級，并對施工安全負責。
第三十八條 被征收人遷出原地后的義務教育入學，征收之時可選擇繼續(xù)在原戶籍所在地按原招生辦法入學，或者在遷入戶籍所在地教育行政部門劃片招生的就近學校入學。
對符合城市居民最低生活保障范圍的困難家庭，因居住地發(fā)生變化造成人戶分離的，在征收補償完成1年內(nèi)，憑遷出地民政部門出具的證明材料，由遷入地民政部門審查核定發(fā)放最低生活保障金。1年后，按規(guī)定向遷入地民政部門提出申請。
因征收遷移的居民在就業(yè)、培訓、醫(yī)療、社會保障等公共服務方面，既可選擇遷出地的居民待遇，也可選擇遷入地的居民待遇。
第三十九條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府依法申請房屋所在地基層人民法院強制執(zhí)行。設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府申請人民法院強制執(zhí)行前，應當依法書面催告被征收人履行搬遷義務。
申請機關向人民法院申請強制執(zhí)行，除依法提供強制執(zhí)行申請書及附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點及面積等材料外，還應當依法提供下列材料：
（一）征收補償決定及相關證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件；
（二）征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見；
（三）社會穩(wěn)定風險評估材料；
（四）申請強制執(zhí)行的房屋狀況；
（五）被執(zhí)行人的姓名或者名稱、住址及與強制執(zhí)行相關的財產(chǎn)狀況等具體情況；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當提交的其他材料。
第四十條 房屋征收補償工作完結(jié)后，房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
審計機關應當加強對房屋征收補償費使用情況的監(jiān)督，對房屋征收補償項目費用情況進行專項審計，并公布審計結(jié)果。
第四十一條 房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回，登記機構注銷房屋所有權登記和土地使用權登記。
第四章 法律責任
第四十二條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規(guī)定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十四條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十五條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第四十六條 房地產(chǎn)價格評估機構或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第四十七條 本辦法自2015年3月1日起施行。2003年8月21日江西省人民政府第9次常務會議通過、2009年7月21日江西省人民政府第22次常務會議修正的《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》同時廢止。
