為了解決宅基地所有權(quán)發(fā)生的各種糾紛，政府特對(duì)宅基地進(jìn)行了新一輪的改革政策，且在2017年，農(nóng)民的宅基地將會(huì)發(fā)生以下變化!
國(guó)家農(nóng)村宅基地政策
10月10日，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、人社部、住建部聯(lián)合召開(kāi)《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱實(shí)施意見(jiàn))新聞發(fā)布會(huì)，明確2018年基本建立人地掛鉤機(jī)制，同時(shí)允許進(jìn)城落戶人員有償轉(zhuǎn)讓宅基地。
對(duì)于購(gòu)買農(nóng)村宅基地政策一直含糊不清，之前農(nóng)村宅基地不允許買賣，一直被人詬病，農(nóng)民私下低價(jià)轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，也有越來(lái)越多的城里人愿意回歸田園生活，市場(chǎng)需求一直都有，現(xiàn)在終于政策放開(kāi)，農(nóng)民可以進(jìn)城買房、定居、落戶，醫(yī)療教育等待遇也都一樣了，也鼓勵(lì)非農(nóng)人口入鄉(xiāng)購(gòu)買土地以及重新開(kāi)墾。
這一農(nóng)村宅基地改革，可謂是動(dòng)搖了農(nóng)村土地制度的根本，在農(nóng)村也引起了巨大的反響。
緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)城鄉(xiāng)分離難題
因?yàn)槌鞘幸l(fā)展，城市建設(shè)用地現(xiàn)在是寸土寸金，而農(nóng)村很多土地和宅基地是呈現(xiàn)廢棄的狀態(tài)。如果這項(xiàng)改革實(shí)施的話，農(nóng)村真的要變天了，一些早就離開(kāi)農(nóng)村的農(nóng)村人可能會(huì)考慮賣掉自己的宅基地，畢竟不在農(nóng)村居住很多年了，而一些城市人也可以購(gòu)買農(nóng)村的宅基地了，具體用來(lái)干啥還得他們自己決定。
政策前農(nóng)民的宅基地只允許集體內(nèi)流轉(zhuǎn)
農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無(wú)效的買賣。
舉個(gè)例子：
村東的東子想要把房子賣給城里的王某，是不可以的，但是賣給村西的旺財(cái)是可以的，但要先向村委會(huì)申請(qǐng)，同意后才能賣給旺財(cái)，以后這塊宅基地的使用權(quán)也就歸旺財(cái)使用了，但是注意，東子轉(zhuǎn)讓、出賣房子和宅基地后，就不能再申請(qǐng)別的宅基地了。
實(shí)施意見(jiàn)提到了五點(diǎn)主要措施，湖湘君看了下，對(duì)第五點(diǎn)最感興趣，是這樣說(shuō)的：
結(jié)合農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)的要求，允許進(jìn)城落戶人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。規(guī)范推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，通過(guò)整理復(fù)墾，增加耕地面積。
農(nóng)村蓋房盛況
通俗地說(shuō)，這一措施明確了以下幾點(diǎn)：
一、宅基地可以轉(zhuǎn)讓
二、轉(zhuǎn)讓宅基地，必須在本集體經(jīng)濟(jì)組織，一般來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)，只能賣給本村人。
為什么要有第二條限制?
筆者理解的是，農(nóng)村的宅基地是屬于集體產(chǎn)權(quán), 集體產(chǎn)權(quán)是屬于農(nóng)村村集體所有的，所以轉(zhuǎn)讓只能在集體內(nèi)部。
需要注意的是，一旦把宅基地賣出，便無(wú)法再次申請(qǐng)，還想要的話，只能自己另買了。
你會(huì)賣嗎?
我是不會(huì)的，有宅基地，有老房子，才算有根。
就算生活、工作在城市，我卻始終認(rèn)為，那個(gè)小村子，才是我的家。
對(duì)農(nóng)村、對(duì)農(nóng)民，到底是好是壞?
農(nóng)村宅基地的使用權(quán)是永久的。在農(nóng)村，只要有宅基地，有一塊責(zé)任田，就算沒(méi)有技能、沒(méi)有文化，只要肯干，也能有最起碼的生話保障。
農(nóng)村宅基地新政策
如今農(nóng)村土地征收存在著諸多的問(wèn)題，這主要是由于農(nóng)村土地征收制度存在許多缺陷導(dǎo)致的，而2017年開(kāi)始農(nóng)村土地征收制度已經(jīng)在進(jìn)行改革試點(diǎn)了，而且今年改革試點(diǎn)范圍將會(huì)擴(kuò)大至33個(gè)縣，實(shí)現(xiàn)“三塊地”改革試點(diǎn)，也就是說(shuō)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以及農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)工作將會(huì)在2017年完成。
一、完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄,嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。
政策解讀：國(guó)家為了公共利益的需要，可以對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。
可是現(xiàn)實(shí)中，某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)等。
而在對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償方面，國(guó)家規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和土地安置補(bǔ)助費(fèi)加起來(lái)，不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。
如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補(bǔ)償，按一畝平均毛收入1000元來(lái)算，每畝30倍才3萬(wàn)元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!
二、建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能,明確入市范圍途徑。
政策解讀：近些年，一些地方政府的財(cái)政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。
有一些城市在擴(kuò)張過(guò)程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的需求之一。
把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建立入市制度，并與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的保值和增值!
三、改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。
政策解讀：試點(diǎn)宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來(lái)針對(duì)歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國(guó)家可能采取的措施會(huì)“很簡(jiǎn)單很暴力”??征稅!超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)、面積過(guò)大的宅基地也要征稅!對(duì)人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過(guò)集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實(shí)一戶一宅。
而對(duì)于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購(gòu)買。
河南省已經(jīng)出臺(tái)政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫(kù)，對(duì)自
愿退出宅基地且不再申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。
農(nóng)村宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
1、農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。
在遇到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補(bǔ)償。
一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。
由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會(huì)直接給宅基地使用人。
而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。
村民的宅基地被征收后，如果沒(méi)有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。
征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。
需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。
每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
農(nóng)村宅基地糾紛調(diào)解程序:
1、向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門或者鄉(xiāng)級(jí)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng);
2、雙方當(dāng)事人出示舉證的材料和依據(jù);
3、工作人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查材料和取證;
4、組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，制作書(shū)面調(diào)解書(shū);
5、調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，或者調(diào)節(jié)書(shū)送達(dá)前一方或者雙方反悔的，土地管理部門及時(shí)提出處理意見(jiàn)，報(bào)人民政府錯(cuò)處處理決定。
宅基地使用權(quán)是什么
宅基地使用權(quán)??特征
宅基地使用權(quán)范圍一般包括居住生活用地;四旁綠化用地;其他生活服務(wù)設(shè)施用地。
即一家一戶的農(nóng)戶居住生活的庭院用地。
宅基地使用權(quán)具有如下特征：
(1)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。
(2)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅。
個(gè)人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設(shè)施，如廚房、院墻等。
(3)宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一宅”制。
根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
(4)福利性：宅基地的初始取得是無(wú)償?shù)摹?/p>
1、宅基地問(wèn)題是怎么來(lái)的一般而言，住宅與土地是不可分割的，作為公民的私財(cái)，可以繼承、轉(zhuǎn)讓和買賣。
“宅基地”則是一個(gè)“*”問(wèn)題。
2、經(jīng)過(guò)“土改”，建立了農(nóng)民私人所有的土地制度，大部分地區(qū)的農(nóng)民領(lǐng)取了《中華人民共和國(guó)房地權(quán)證書(shū)》。
3、經(jīng)過(guò)改造，農(nóng)村土地依然是農(nóng)民私有，但由集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民的宅基地則依然由農(nóng)民保留所有權(quán)和處分權(quán)。
4、經(jīng)過(guò)“人民公社”運(yùn)動(dòng)，確立了農(nóng)村土地集體所有制，農(nóng)民宅基地也歸集體所有，農(nóng)民只對(duì)宅基地享有使用權(quán)，并且不能出租、買賣等。
5、改革開(kāi)放以后，繼續(xù)堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制，僅允許宅基地使用權(quán)人出租、出賣地上建筑物。
可見(jiàn)宅基地并不只是一個(gè)單純的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，本質(zhì)上是中國(guó)社會(huì)變遷的反映。
宅基地使用權(quán)??內(nèi)容
宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有如下權(quán)利，并承擔(dān)一定的義務(wù)：
(1)占有和使用宅基地。
宅基地使用權(quán)人有權(quán)占有宅基地，并在宅基地上建造個(gè)人住宅以及與居住生活相關(guān)的附屬設(shè)施。
(2)收益和處分。
宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益，如在宅基地空閑處種植果樹(shù)等經(jīng)濟(jì)作物而產(chǎn)生的收益。
(3)宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。
對(duì)沒(méi)有宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。
(4)宅基地使用權(quán)人出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，土地管理部門將不再批準(zhǔn)。
并且，宅基地使用權(quán)的受讓人只限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
宅基地使用權(quán)??使用權(quán)
農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)需要履行一定的法律手續(xù)。
《土地管理法》第62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)”。
具體說(shuō)：
1、由本人向所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出用地申請(qǐng);
2、由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織召開(kāi)其成員會(huì)議或者村民委員召開(kāi)其村民會(huì)議就村民提出用地申請(qǐng)進(jìn)行討論;
3、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議或者村民會(huì)議討論通過(guò)后;由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核;
4、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核同意后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中，占用農(nóng)用地的，依照土地管理法》第44條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。
宅基地使用權(quán)??使用管理
依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》和《基本農(nóng)田保護(hù)條例》的有關(guān)規(guī)定：
1、農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
2、農(nóng)村村民超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占土地的，多占的土地以非法占地論處，即按照未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地的違法行為處罰。
3、農(nóng)村村民買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。
4、農(nóng)村村民不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的，由農(nóng)村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)。
5、農(nóng)村村民擅自占用耕地建房，破壞種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期整改或者治理，可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
6、農(nóng)村村民占用基本農(nóng)田建房，毀壞種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令改正或者治理，恢復(fù)種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開(kāi)墾費(fèi)1倍以上2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
宅基地被征收，能補(bǔ)償多少錢?
征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
那么農(nóng)村宅基地被征收，是怎么補(bǔ)償?shù)�，又能補(bǔ)貼多少錢呢?
1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開(kāi)補(bǔ)償。
宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會(huì)直接給宅基地使用人。
房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。
村民的宅基地被征收后，如果沒(méi)有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)
一般分為2種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。
3、征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)
按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。
需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。
每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
4、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。
計(jì)算公式為：
房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)
