央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知降低房貸首付比例。專家認(rèn)為，調(diào)整房貸首付比例有利于釋放居民潛在需求，有利于房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存，有利于保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。
去庫(kù)存是今年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)之一，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主攻方向。而去庫(kù)存重點(diǎn)是去房地產(chǎn)庫(kù)存。2015年底，我國(guó)房屋新開工面積15.4億平方米，房地產(chǎn)竣工面積10.0億平方米，其中，商品房待售面積7.2億平方米。房地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在二、三、四線城市。
調(diào)整信貸政策是去庫(kù)存的題中之義。本次通知明確，在不限購(gòu)城市，首付比例最低可以達(dá)到20%，改善型住房貸款首付比例最低可至30%。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)各省具體情況確定首付比例和利率水平。此前，2015年9月，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委曾聯(lián)合發(fā)文（銀發(fā)［2015］98號(hào)）調(diào)整房貸政策，當(dāng)時(shí)規(guī)定使用公積金貸款的首套房首付比例為20%；二套房首付比例不低于40%，但若已結(jié)清首套房貸款，使用公積金貸款首付比例為30%。
與98號(hào)文相比，這次調(diào)整惠及面更大，特別是對(duì)首次置業(yè)和改善型剛性需求。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良說(shuō)，在春節(jié)到來(lái)之前，監(jiān)管部門向市場(chǎng)釋放明確信號(hào)，將采取有利措施去庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，著力解決居民關(guān)心的住房問(wèn)題，改善民生。
中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性矛盾，一方面在極少數(shù)特大城市有大量購(gòu)房剛性需求尚未滿足，另一方面在其他城市則有大量房地產(chǎn)庫(kù)存，需要采取結(jié)構(gòu)性政策來(lái)應(yīng)對(duì)。而從信貸政策入手，調(diào)整首付比例，體現(xiàn)政策區(qū)別對(duì)待的結(jié)構(gòu)性導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策。
不過(guò)，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大，去庫(kù)存需要打“組合拳”，不能指望一蹴而就。
社科院金融所所長(zhǎng)助理董裕平分析稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往要經(jīng)歷8－10年的調(diào)整周期，自上世紀(jì)末住房市場(chǎng)改革啟動(dòng)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進(jìn)，現(xiàn)在我國(guó)人均住房面積已經(jīng)大大改善，未來(lái)隨著農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口增長(zhǎng)放緩，在大城市對(duì)住房新增需求可能比過(guò)去有所減弱，而要消化龐大的房地產(chǎn)庫(kù)存更多需要內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，例如滿足改善型需求，這也是這次政策調(diào)整的著力點(diǎn)之一。他預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多類似信貸、稅收等政策出臺(tái)，既能去庫(kù)存，又滿足居民的剛性需求。
宗良建議，從差別化信貸政策入手，將房地產(chǎn)去庫(kù)存與戶籍制度改革、解決“三農(nóng)”問(wèn)題統(tǒng)籌考慮，綜合施策，例如房地產(chǎn)開發(fā)商讓利、央行降低首付、商業(yè)銀行提供優(yōu)惠利率等，多管齊下，無(wú)疑有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
