廣州市物業(yè)管理辦法
(二○○一年三月二十三日廣州市人民政府令第2號)
第一章 總則
第一條 為加強物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人及物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本辦法。
第三條 廣州市房地產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)行政主管部門，負責本辦法的組織實施。
區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)行政主管部門，委托街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進行指導、監(jiān)督。
第四條 建設、規(guī)劃、公安、價格、工商、綜合執(zhí)法等行政主管部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主依法享有對物業(yè)共用部分和共同事務進行管理的權(quán)利，并承擔相應的義務。
業(yè)主是指：
(一)物業(yè)的所有權(quán)人。
(二)已辦理商品房預售合同登記且所購房屋入住使用的單位和個人。
(三)持有空置物業(yè)的建設單位。
第六條 業(yè)主的主要權(quán)利是：
(一)參加業(yè)主大會。
(二)享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。
(三)表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。
(四)決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項。
(五)監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。
業(yè)主的主要義務是：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定。
(二)遵守業(yè)主公約。
(三)遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定。
(四)按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。
第七條 符合下列情形之一的，應當按本辦法召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上。
(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超過一年的。
分期開發(fā)的大型住宅小區(qū)，雖已交付使用的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)生申請，區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門批準，可以召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。
第八條 首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應在物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門指導下進行。
第九條 業(yè)主在300名(包括300名)以上的，應由業(yè)主推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。
業(yè)主人數(shù)在300名以下的，由業(yè)主組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會。
第十條 業(yè)生代表的產(chǎn)生應經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主通過。
第十一條 業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)生代表大會應當有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主代表出席。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應當經(jīng)出席大會的過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。
第十二條 業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計算份額，超出部分按四舍五入處理。
第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責，并履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)生代表大會的決定。
(二)召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況。
(三)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程修訂案并報業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過。
(四)依法選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會同意后負責履行。
(五)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務活動。
(六)監(jiān)督共用設施、設備、場地的使用和維護。
(七)對業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的行為，依照公約規(guī)定進行處理。
(八)審議決定物業(yè)維修基金的使用及其他有關(guān)物業(yè)管理的重大事項。
業(yè)主委員會不得從事投資和經(jīng)營活動。
第十四條 業(yè)主委員會委員應當具備以下條件：
(一)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。
(二)具有良好的道德品質(zhì)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
(三)按時繳交物業(yè)管理服務費、物業(yè)維修基全，模范遵守物業(yè)管理制度。
(四)未發(fā)生不適宜擔任業(yè)主委員會委員的其它情形。
第十五條 業(yè)主委員會委員不得少于5人。業(yè)主委員會設主任1名，副主任1至2名，由業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期兩年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。
區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門對業(yè)主委員會實行年度工作檢查制度。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門辦理核準登記手續(xù)。
(一)業(yè)主委員會登記申請表。
(二)業(yè)主委員會章程。
(三)業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生的報告及其資料。
(四)業(yè)主公約。
(五)其他相關(guān)資料。
區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門自受理登記申請之日起15日內(nèi)，對符合本辦法的，應當予以登記;對不符合本辦法的，應當書面通知申請人并告知不予登記的理由。
第十七條 業(yè)主委員會會議每年度至少召開兩次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，可以召開臨時會議。
業(yè)主委員會召開會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定應經(jīng)過全體委員過半數(shù)通過，并予以公布。
第十八條 業(yè)主委員會委員不符合第十四條規(guī)定的，區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門可責令業(yè)主委員會罷免其委員資格，并按本辦法和業(yè)主委員會章程補選委員。
業(yè)主委員會不履行其職責或無正當理由推遲、拒絕組織換屆改選的，區(qū)、縣級市物業(yè)管理行政主管部門可以組織召開業(yè)主大會或業(yè)生代表大會進行換屆改選。
第三章 物業(yè)管理公司與物業(yè)管理招投標
第十九條 物業(yè)管理公司應當持有物業(yè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。
物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，依照國家、省、市關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定辦理。
物業(yè)管理資質(zhì)證韋實行年度工作檢查制度。
第二十條 物業(yè)管理公司應當提供下列服務內(nèi)容：
(一)建筑物及其附屬共用設施、設備、場地的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查。
(二)園林綠地的管理養(yǎng)護。
(三)環(huán)境衛(wèi)生的管理服務。
(四)公共秩序的維護、安全防范。
(五)車輛行駛、停放管理及其場地的維修養(yǎng)護。
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
(七)法律、法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項。
物業(yè)業(yè)主、使用人需要特約服務的，可以與物業(yè)管理公司另行約定。
第二十一條 物業(yè)管理公司的權(quán)利是：
(一)獨立經(jīng)營，拒絕不合理攤派。
(二)依照物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理服務費并提取酬金。
(三)制止違反物業(yè)管理制度、業(yè)主公約的行為。
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理公司的義務是：
(一)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務。
(二)組織、制訂并實施物業(yè)管理制度。
(三)定期公布財務賬目。
(四)組織開展社區(qū)文化活動，提供社區(qū)生活服務。
(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二十二條 物業(yè)管理公司的名稱、住所、法定代表人、注冊資本等發(fā)生變更的，應自工商管理部門批準變更之日起15日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門備案。
第二十三條 建設單位、業(yè)主委員會應當采取招標方式選聘物業(yè)管理公司。但符合下列條件之一的除外：
(一)物業(yè)由開發(fā)建設單位自用的。
(二)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于3萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于1萬乎方米，或多層，高層混合物業(yè)總建筑面積低于1萬平方米的。
第二十四條 物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用;但業(yè)主委員會尚未成立的，由開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理服務的招投標組織工作;業(yè)主委員會已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會負責物業(yè)管理服務的招投標組織工作。
業(yè)主委員會組織招標活動的，應經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)生代表大會討論決定。
第二十五條 招標組織者享有下列權(quán)利：
(一)編制招標文件，組織招標活動。
(二)選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標人。
(三)根據(jù)評標原則決定評標，定標辦法。
(四)選定中標人。
(五)依法享有的其他權(quán)利。
第二十六條 招標組織者組織物業(yè)管理服務招標，應當成立招標機構(gòu)。招標機構(gòu)中應有物業(yè)行政主管部門的代表參加。
招標機構(gòu)負責招標活動具體實施、審定標底、提出評標、定標辦法和定標意見。
第二十七條 招標組織者應制作招標文件。
招標文件包括招標書、招標須知、訂立物業(yè)管理合同的條件及協(xié)議條款。招標書應當包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)規(guī)劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、物業(yè)維修基金、公用設施、設備及公共場地的惰況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂設施等。
(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求。
(三)投標書編制的方式及依據(jù)。
(四)投標人的資質(zhì)和條件。
(五)組織解釋招標文件及實地查驗物業(yè)的時間、地點。
(六)送達投標韋的地點及截止時間。
(七)開標、評標的時間、地點。
(八)其他需要說明的事項。
第二十八條 參加投標的物業(yè)管理公司應當按照招標文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制投標書。投標書應當包括以下主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理處機構(gòu)設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度。
(二)管理服務人員配備方案。
(三)管理服務用房及其他物資裝備配置方案。
(四)管理服務費用收支預算方案。
(五)管理服務分項標準、服務承諾與具體的實施措施。
(六)社區(qū)文化服務方案。
(七)管理服務模式設想。
(八)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施方案等。
第二十九條 受開發(fā)建設單位委托、對同一物業(yè)承擔過管理服務的物業(yè)管理公司，在同等條件下享有優(yōu)先中標權(quán)。
前款物業(yè)管理公司有二家以上的，最后承擔管理服務的一家享有優(yōu)先中標權(quán)。
第四章 物業(yè)的營理與維護
第三十條 業(yè)主、業(yè)主委員會或建設單位應當將物業(yè)委托給具備物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司實施管理，簽訂物業(yè)管理合同，報市物業(yè)管理行政主管部門備案。
一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。
第三十一條 在預售或銷售房屋時，建設單位或其委托的物業(yè)管理公司應當與購房人簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，《前期物業(yè)管理服務合同》對受讓人、承租人具有同等約束力。
轉(zhuǎn)讓人或出租人應當自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。
第三十二條 建設單位應當按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房屋，最低不得少于50平方米。
物業(yè)管理專用房屋按公房住宅租金標準計收租金。
物業(yè)管理專用房屋產(chǎn)權(quán)歸建設單位所有。經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)生代表大會同意，可以按建筑安裝工程造價折算購買，其費用由全體業(yè)主承擔，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，其租金收入用以補貼物業(yè)管理費用。
第三十三條 業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設單位委托物業(yè)管理公司進行管理;業(yè)主委員會成立后，物業(yè)由業(yè)主委員會按本辦法選聘的物業(yè)管理公司進行管理，建設單位與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同自行終止。
第三十四條 建設單位應于物業(yè)交付使用之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理公司提供下列物業(yè)檔案資料：
(一)建筑規(guī)劃方案圖、標準層竣工平面圖。
(二)房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖。
(三)地下營網(wǎng)竣工圖。
(四)建筑工程質(zhì)量檢查合格證、建設工程規(guī)劃驗收合格證。
(五)房屋產(chǎn)權(quán)明細表。
(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他的資料。
第三十五條 物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理合同解除之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司辦理下列移交手續(xù)，并報區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門備案：
(一)物業(yè)管理服務費的結(jié)余部分。
(二)全部物業(yè)檔案資料。
(三)物業(yè)管理專用房屋以及全體業(yè)主共有的房屋、場地和財物。
第三十六條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，報規(guī)劃行政主管部門批準，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。
機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行使、停放，應遵守物業(yè)管理公司的管理規(guī)定。
第三十七條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意并向有關(guān)部門辦理審批手續(xù)。
第三十八條 房屋共用部位、共用設施設備及市政公用設施維修時，相鄰的業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成他人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
共用部位包括基礎、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備包括物業(yè)的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井，以及共用設施設備使用的房屋等。
第三十九條 業(yè)主、使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。
物業(yè)管理公司應當將裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、使用人，對裝修施工中改變房屋結(jié)構(gòu)、加大負荷、影響安全的，應當予以制止并督促改正。
第四十條 因物業(yè)裝修、維修造成相鄰業(yè)主、使用人的物業(yè)損壞或者其他財產(chǎn)損失的。責任人應負責修復或賠償。
第五章 物業(yè)管理服務費與物業(yè)維修基金
第四十一條 物業(yè)管理服務費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)管理服務費標準應當遵循公開、公平、統(tǒng)一的原則，物業(yè)管理服務質(zhì)量應當與服務收費標準相適應。
第四十二條 已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在委托合同中確定，報價格行政管理部門備案。
物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理公司報價格行政主管部門核定。
第四十三條 物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理服務成本、法定稅費和酬金構(gòu)成。
第四十四條 物業(yè)管理服務成本核算包括下列項目：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費。
(二)公用設施設備運行維護費及場地日常小修維護費。
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護服務費。
