大力推進(jìn)住房保障的貨幣化，杭州出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)
這個(gè)消息，對(duì)于渴盼廣廈千萬(wàn)間的杭州人來(lái)說(shuō)，也許會(huì)是一根引起變化的杠桿??
符合公租房申請(qǐng)條件的人，不一定要租住在政府興建的公租房里，也可以拿著政府給的補(bǔ)貼，自己去別的地方租房。這個(gè)被提及多次的杭州試點(diǎn)“公租房貨幣補(bǔ)貼”，終于塵埃落定。
昨天《關(guān)于大力推進(jìn)住房貨幣化保障方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)正式出爐，旨在推進(jìn)杭州住房保障的貨幣化。其中除了明確杭州今年要選擇一個(gè)區(qū)先行試點(diǎn)市本級(jí)公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼外，另外還有兩塊內(nèi)容更讓人眼前一亮??
杭州將加大征遷貨幣化安置力度，合理引導(dǎo)被征收(補(bǔ)償)人利用貨幣補(bǔ)償款通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買住房;
另外，政府還將開(kāi)展搭橋預(yù)訂商品房作為安置房服務(wù)，強(qiáng)化政府公共服務(wù)職能。
說(shuō)得直白點(diǎn)兒，今后你的房子若被征遷，政府將鼓勵(lì)你直接拿貨幣補(bǔ)償，如果你拿著補(bǔ)償款買房，政府還會(huì)幫忙牽線，以優(yōu)惠的價(jià)格幫你預(yù)定商品房作為安置房。
公租房貨幣補(bǔ)貼，先選擇一個(gè)城區(qū)試點(diǎn)起來(lái)
根據(jù)《意見(jiàn)》，杭州將向符合公共租賃住房準(zhǔn)入條件的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和創(chuàng)業(yè)人員發(fā)放租房補(bǔ)貼，資助其租賃市場(chǎng)住房。
很多人會(huì)問(wèn)：那么公租房的貨幣補(bǔ)貼怎么算?
基本原則是這樣的：公租房貨幣補(bǔ)貼保障的標(biāo)準(zhǔn)將按照貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)租金乘以家庭保障面積計(jì)算核定。針對(duì)保障家庭的不同收入水平，建立差別化租金補(bǔ)貼機(jī)制。在，杭州將先選擇一個(gè)區(qū)先行試點(diǎn)。
杭州試點(diǎn)“公租房貨幣補(bǔ)貼”，其實(shí)是有全國(guó)層面的政策大背景的。今年年初，住建部發(fā)文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合。
而杭州目前的情況是，按照“十二五”規(guī)劃杭州要興建300萬(wàn)方的保障住房，目前公租房建設(shè)保有量已經(jīng)超額完成，在總量問(wèn)題得到解決后，保障性住房的使用效率開(kāi)始提上改革議程。
“租金、配套都還滿意，就是工作地方遠(yuǎn)了點(diǎn)，上班不方便。”多年來(lái)，類似的議論幾乎在每個(gè)公租房選房現(xiàn)場(chǎng)都能聽(tīng)到。對(duì)于特困家庭來(lái)說(shuō)，實(shí)物性的住房保障更有效;而對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)，貨幣性質(zhì)的住房保障可以拿著政府給的貨幣補(bǔ)貼選擇合適的房子租住，提供了更大的靈活性，更有利于職住平衡。
如果說(shuō)杭州的住房保障之前是以實(shí)物配租為主，那么今后，杭州的住房保障要轉(zhuǎn)向?qū)嵨锖拓泿挪⑴e。
記者了解到，雖然《意見(jiàn)》已明確試點(diǎn)公租房的貨幣化補(bǔ)貼，但具體在哪一個(gè)城區(qū)試點(diǎn)，該城區(qū)符合條件的市民如何申請(qǐng)等問(wèn)題還需進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)。
■他山之石：
美國(guó)紐約的做法是把住房保障的貨幣補(bǔ)貼給出租房子的房東。存量房的房東把房子租賃給低收入者，其租金收入由兩部分組成：一部分是財(cái)政提供的貨幣補(bǔ)貼;另一部分是低收入者自行支付的租金。
另外，還有不少城市嘗試通過(guò)住房券等形式，把住房保障的貨幣補(bǔ)貼給低收入家庭。
房屋被征收，政府多重福利鼓勵(lì)你選貨幣補(bǔ)償
根據(jù)《意見(jiàn)》，在今后杭州國(guó)有土地征遷中，將加大貨幣化安置力度，提高貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。
除了公租房，還有征遷房的問(wèn)題很讓人關(guān)注。
這些年，江干、下城、濱江等不少國(guó)有土地被征收。目前，實(shí)物安置和貨幣化安置是可供選擇的兩種安置方式，不過(guò)記者了解到，選擇安置房實(shí)物安置的占了較重的比例。而貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的高低是影響被征收(補(bǔ)償)人是否選擇貨幣化安置的主要因素。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，被征遷戶大多覺(jué)得拿房子比拿錢更劃算。
但這個(gè)選擇的理由可能在《意見(jiàn)》公布后發(fā)生變化：《意見(jiàn)》明確在國(guó)有土地征遷安置中，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，由征收部門在按評(píng)估價(jià)格對(duì)被征收人住宅房屋給予補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，再按照評(píng)估價(jià)格的20%給予貨幣補(bǔ)貼。此外按期搬遷的、新購(gòu)房屋價(jià)較低的都會(huì)給予獎(jiǎng)勵(lì)(見(jiàn)圖)。
集體土地的征遷安置根據(jù)《意見(jiàn)》同樣將引導(dǎo)貨幣化安置。
拿了貨幣補(bǔ)貼買房，政府幫你牽線搭橋
房子被征收，選擇了貨幣補(bǔ)貼，政府還會(huì)幫你牽線搭橋購(gòu)買合適的商品房作安置。
《意見(jiàn)》明確了幾種方式。
比如可以根據(jù)被征收人的安置需求，提供商品房信息，供被征收人自愿選擇購(gòu)買。
也可以以單個(gè)征遷項(xiàng)目為單位或全轄區(qū)統(tǒng)籌，根據(jù)貨幣化安置被征收(補(bǔ)償)人安置需求，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)等方式，公開(kāi)選定若干商品房項(xiàng)目(交付期限原則上不超過(guò)半年)，通過(guò)征遷項(xiàng)目實(shí)施單位支付訂金鎖定房源的方式，以較市場(chǎng)售價(jià)優(yōu)惠一定幅度的價(jià)格向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位預(yù)訂一定數(shù)量房源，供被征收(補(bǔ)償)人自愿選擇購(gòu)買，并由被征收(補(bǔ)償)人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位結(jié)算購(gòu)房?jī)r(jià)款。
或者也可以經(jīng)被征收人同意，將征收人按規(guī)定可享受的貨幣補(bǔ)償款價(jià)值，制作成相應(yīng)的房票。由被征收人在規(guī)定期限內(nèi)憑房票通過(guò)市場(chǎng)自行選擇商品房購(gòu)買等等。
至于如何落實(shí)保障房貨幣化，《意見(jiàn)》也明確，上城、下城、江干、拱墅、西湖和濱江區(qū)可以根據(jù)意見(jiàn)，結(jié)合實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。蕭山、余杭、富陽(yáng)及各縣(市)可參照?qǐng)?zhí)行。
■他山之石：
在今年住建部表態(tài)前，多地已經(jīng)試點(diǎn)回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。
安徽蕪湖的做法是，以“團(tuán)購(gòu)”的價(jià)格從開(kāi)發(fā)商手中回購(gòu)商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。
福州則下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》。明確各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。
《意見(jiàn)》出臺(tái)對(duì)存量房是利好
《意見(jiàn)》的出臺(tái)對(duì)庫(kù)存量巨大的杭州樓市而言是一個(gè)利好，考慮到政府有可能通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)等方式，公開(kāi)統(tǒng)籌選擇一些商品房項(xiàng)目作安置房源，對(duì)一些存在資金困難、后續(xù)無(wú)力急需獲取現(xiàn)金流的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利好更大一些。
貨幣化安置增加了居住選擇權(quán)
《意見(jiàn)》的出臺(tái)可以看出政府在逐漸轉(zhuǎn)變職能，以前不管是公租房還是安置房，采取的是大包大攬的政策�，F(xiàn)在公租房的貨幣化和征遷貨幣化安置，都有利于發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用，提高了住房保障的效率，同時(shí)增加了群眾居住選擇權(quán)。
另外，這一政策的出臺(tái)，尤其是對(duì)貨幣化安置的獎(jiǎng)勵(lì)，杭州給出的獎(jiǎng)勵(lì)力度還是非常大的，這對(duì)樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好。以征遷安置房為例，以前被征收的居民拿到了安置房，一般不止一套。這些多出來(lái)的房子一般用來(lái)出租或交易，其實(shí)是增加了樓市的供應(yīng)。
現(xiàn)在政府引導(dǎo)貨幣化安置，如此大的力度可能會(huì)吸引不少被征收戶選擇貨幣化安置，拿到貨幣補(bǔ)貼后，這一部分人變成了非常直接的購(gòu)房“剛需”。供應(yīng)減少，需求增加，這一進(jìn)一出對(duì)杭州樓市去化存量絕對(duì)是個(gè)利好。
不過(guò)，這一政策的影響到底有多大還有待市場(chǎng)驗(yàn)證，此外還帶有一定的區(qū)域性。比如濱江某一區(qū)塊征遷，被征收人到西湖區(qū)買房的幾率是非常小的，所以被征收區(qū)域周邊樓市的利好會(huì)更直接。
