“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案需解決多個(gè)難點(diǎn)
9月13日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中明確表示“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。而據(jù)媒體報(bào)道，近日民政部牽頭，保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委對(duì)“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行討論，試點(diǎn)方案按計(jì)劃將在一季度出臺(tái)。
此舉被稱為“以房養(yǎng)老”，即把自己的房子抵押出去，每月獲得養(yǎng)老金額。消息一出，頓時(shí)激起千層浪。有人認(rèn)為，政府是在推卸養(yǎng)老責(zé)任，“算計(jì)”老百姓房子。而官方則緊急出面表態(tài)，“以房養(yǎng)老”只是一種自愿選擇，與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)沒有關(guān)系。
“以房養(yǎng)老”系自愿，政府需監(jiān)管
目前，我國養(yǎng)老方式主要包括家庭養(yǎng)老、存錢養(yǎng)老，保險(xiǎn)養(yǎng)老等。而廣泛意義上的“以房養(yǎng)老”則包括租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、托房養(yǎng)老等。
而國務(wù)院即將試點(diǎn)的“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”則是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，起源于歐洲，并在美國、日本等發(fā)達(dá)國家快速發(fā)展。老人投保后可繼續(xù)住房，同時(shí)以房產(chǎn)價(jià)值與平均預(yù)期壽命等進(jìn)行核算，按月領(lǐng)取給付金，直至老人去世。如果老人較早去世，而該機(jī)構(gòu)還沒完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)享受收益。
10年前曾呼吁中國引入“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長孟曉蘇表示，“其實(shí)這是國外一種商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，由老人自愿參加，跟社保養(yǎng)老不同，也不是后者的什么升級(jí)。國外養(yǎng)老金比我國多，加上抵押房產(chǎn)領(lǐng)取給付金使老人晚年生活更加富足。”
而針對(duì)這一新政，不少人表示擔(dān)憂，認(rèn)為政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，而此前傳說推遲退休年齡更是加重了人們的憂慮。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在我國多層次養(yǎng)老保障體系的構(gòu)建中，“以房養(yǎng)老”可以定位為個(gè)人自愿的補(bǔ)充養(yǎng)老保障措施之一，是建立在自愿成交的市場(chǎng)行業(yè)基礎(chǔ)之上的個(gè)體行為，政府的責(zé)任只是規(guī)范這種市場(chǎng)行為并監(jiān)察其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以確保選擇“以房養(yǎng)老”者不受欺詐。
中經(jīng)聯(lián)盟常務(wù)副主席陳順表示，適合參與“以房養(yǎng)老”的老人，手中多沒有足夠的現(xiàn)金，即沒有固定的養(yǎng)老金收入或養(yǎng)老金收入不能滿足生活保障，這是構(gòu)成“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)壓力。而富人根本不需要這種方式。
清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)所副所長張勁松認(rèn)為，60歲以上的老人退休金多在2000元左右，但北京的民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)多在三四千元以上，好一點(diǎn)的要上萬元。支付能力有限是困惑中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要問題，“以房養(yǎng)老”是一種金融手段，對(duì)增強(qiáng)老人的支付能力有幫助。
推行困難多，保險(xiǎn)公司缺動(dòng)力
早在2007年，北京一家中介機(jī)構(gòu)與一家養(yǎng)老院合作推出租房養(yǎng)老，即利用老人手中房子的租金來支付養(yǎng)老院的費(fèi)用。中信銀行也針對(duì)養(yǎng)老進(jìn)行按揭服務(wù)，但由于響應(yīng)者寥寥而無疾而終。而“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”則還未有保險(xiǎn)公司嘗試。
而推出“以房養(yǎng)老”政策能引起社會(huì)如此大的爭論，北京梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所總經(jīng)理開彥認(rèn)為，這主要是目前中國社會(huì)總體來說還是趨于保守，房價(jià)又一直居高不下，普通老百姓都暫時(shí)無法接受將耗費(fèi)自己半生積蓄的房產(chǎn)抵押給銀行以換取養(yǎng)老金的政策。
陳順也表示，房子是人們的命根子，也是目前很多家庭的主要財(cái)富。目前的老人，都有多個(gè)子女，子女養(yǎng)老仍是主流，“以房養(yǎng)老客觀接受起來還比較難，就如同按揭買房一樣，當(dāng)初人們沒有負(fù)債消費(fèi)的習(xí)慣，但現(xiàn)在看來，不利用銀行杠桿買房才是少數(shù)。新鮮事物接受起來可能需要過程�？赡茉龠^20年，那一代的老人子女少，手中有房，養(yǎng)老方式多樣化后，接受起來就會(huì)好一些了。”
而一直致力于推廣“以房養(yǎng)老”的孟曉蘇表示，“保險(xiǎn)業(yè)界擔(dān)心房價(jià)會(huì)跌，而老人壽命在增長，保險(xiǎn)公司不愿虧錢而集體沉默，是其過去十年無法推出的最大阻力”。
北京中原地產(chǎn)分析師張大偉則表示，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)公司需要先墊付老人的養(yǎng)老金，等老人過世后，才能處置老人的房產(chǎn)，萬一房價(jià)下跌，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)太大。而把房子反抵押給保險(xiǎn)公司，如果房價(jià)上漲房子增值部分老人是否能享受收益，老人利益得不到全方位的保障也不行。
除此之外，土地所有權(quán)、房產(chǎn)評(píng)估、稅收等相關(guān)配套法律政策也是目前保險(xiǎn)公司試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”的最大現(xiàn)實(shí)障礙。
開彥認(rèn)為，我國以前并沒有嘗試過這一政策，因此也缺乏必要的標(biāo)準(zhǔn)體系。比如對(duì)老人手中持有房屋價(jià)值的評(píng)估，對(duì)老人身體健康狀況的評(píng)估，每個(gè)月能夠提供多少錢作為補(bǔ)助，目前都還沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)可以遵循。
另外，大面積推行“以房養(yǎng)老”政策需要保險(xiǎn)公司做很多的準(zhǔn)備工作。鑒于老人依然有房屋的使用權(quán)，老人抵押給保險(xiǎn)公司房產(chǎn)并不能馬上轉(zhuǎn)化為資金，這將造成保險(xiǎn)公司大量的資金積壓，會(huì)嚴(yán)重考驗(yàn)保險(xiǎn)的承受能力和資金運(yùn)作。
■嘗試
北京“養(yǎng)老房屋銀行”叫好不叫座
早在2007年，北京部分機(jī)構(gòu)開始嘗試“以房養(yǎng)老”。
2007年10月，壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)公司聯(lián)合推出的“養(yǎng)老房屋銀行”。其內(nèi)容為60歲以上老人只要提出養(yǎng)老需求，中介機(jī)構(gòu)將原住房出租，租金用于抵扣老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心產(chǎn)生的費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。
此前操作此事的中大恒基前企劃經(jīng)理告訴新京報(bào)記者，當(dāng)時(shí)也是響應(yīng)北京提出開展“以房養(yǎng)老”的號(hào)召，同時(shí)此舉也可增加公司的租賃房源，這一做法在社會(huì)上引起了一定的反響，但仍然是“叫好不叫座”，很少有老人愿意離開自己熟悉的家，而住到養(yǎng)老院去。除非是無子女的那種。
此外就是銀行的探索。10月，中信銀行是國內(nèi)首批嘗試以房養(yǎng)老的金融機(jī)構(gòu)之一，當(dāng)時(shí)推出“養(yǎng)老按揭”，該計(jì)劃規(guī)定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。但要求申請(qǐng)貸款人名下至少要有兩套住房，且養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10年，但最終或因養(yǎng)老觀念不合，或因申請(qǐng)門檻過高，均以失敗告終。
■ 建議
鼓勵(lì)扶持政策亟待出臺(tái)
對(duì)于如何解決“以房養(yǎng)老”政策推行過程中的困難，孟曉蘇表示，保險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新需要社會(huì)更多給予鼓勵(lì)。“以房養(yǎng)老”是一種小眾產(chǎn)品，試點(diǎn)應(yīng)從無子女老人和失獨(dú)老人做起，讓全社會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到它的好處。
開彥則表示，作為一個(gè)全新的金融產(chǎn)品和一種市場(chǎng)交易行為，“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施，也不一定非要和保險(xiǎn)公司發(fā)生關(guān)系。完全可以在政府的監(jiān)管下，成立專業(yè)化的公司對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)�；牡缆�，或許更有利于這一政策的推廣。
陳順則表示，應(yīng)組織保險(xiǎn)業(yè)對(duì)這項(xiàng)新保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)研究，給保險(xiǎn)公司制度支持，如免稅支持，加強(qiáng)監(jiān)管，充分保障老人的利益，為老人長壽提供保障。
張勁松認(rèn)為，公眾的觀念上逐步可以接受，這只是眾多養(yǎng)老手段之一，是一種理財(cái)手段。只要有市場(chǎng)需求，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估方法也肯定會(huì)出臺(tái)。明年初，以房養(yǎng)老實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，這些問題應(yīng)該都會(huì)有答案。
