以房養(yǎng)老誰愿做第一個吃螃蟹的人
你愿意抵押你的房子用來養(yǎng)老嗎?
對于這個問題，無論是武漢、上海，還是北京、廣州，得到的答案大多是否定的。毫無疑問，保監(jiān)會推出的新版本的以房養(yǎng)老，并沒有比銀行版的以房養(yǎng)老擁有更多的吸引力。
從表面來看，房子在抵押后降價了，保險公司不會找抵押人索求差價賠償，而房價漲了，還可以獲得相應(yīng)收益，抵押人做著穩(wěn)賺不賠的買賣。不過，事實真的如此嗎?缺少更多細(xì)節(jié)與造作標(biāo)準(zhǔn)的以房養(yǎng)老，你敢嘗試嗎?綜合各種新聞報道來看，以房養(yǎng)老試點后，似乎難逃門可羅雀的場面。
從外圍來看，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間巨大。根據(jù)人口普查的結(jié)果顯示，我國60歲以上老人占比約為13%，也就是1.74 億人，以人均每年3萬元開銷計算，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模在5.2萬億元左右。
不過，人們擔(dān)心的是，以房足以養(yǎng)老嗎?足以支付日常的開銷嗎?
還沒有具體細(xì)則之前，可以供我們參考的，只有國外的先例。從美國公開數(shù)據(jù)來看，反向抵押貸款財產(chǎn)評估價值的均值為25.2萬美元，平均借款本金的評估上限為15.8萬美元，折價率在60%多。如果按照單筆貸款余額13.2萬美元計算，實際相對于房產(chǎn)評估價值的折價率在50%。
平安證券研報稱，在不考慮未來房價風(fēng)險的情況下，如果三、四線城市單處房產(chǎn)價格評估值在40萬元，那么利用房產(chǎn)進(jìn)行反向融資的額度將在20萬元左右。如果借款人未來生存年限是20年，每月實際收入不足1000元。顯然這種“以房養(yǎng)老”模式與現(xiàn)在的住房抵押融資相比優(yōu)勢不大。
當(dāng)老人考慮到以房養(yǎng)老的時候，應(yīng)該是現(xiàn)有收入難以支付日常生活，可是，多出來不足1000元，對日常生活的幫助并不是特別明顯，尤其是假如老人身體不好時，這筆錢更是難以支付相對高額的醫(yī)藥費用。
或許有人會說，此次試點的四個城市，應(yīng)該房價都遠(yuǎn)不止40萬元，也就是說老人可以獲得貸款相對高一些，可問題也隨之而來了，房屋估值究竟如何計算，按照政府的最低指導(dǎo)價還是最高指導(dǎo)價?只考慮房屋地理位置和房齡嗎?顯然，這種房屋估值計算要比購買二手房時所需要的房屋估值計算復(fù)雜的多，房子拆遷搬遷如何計算等問題都需要考慮在內(nèi)。這其中，還有一個問題，那就是考慮所謂的房地產(chǎn)泡沫嗎?這些城市雖然房價相對較高，但同樣，高昂的生活成本也是生活在這座城市的老人所必須承擔(dān)的。
其實，繞來繞去，核心問題都只有一個，那就是以房足以養(yǎng)老嗎?靠房屋抵押所獲得的資金能夠支撐起養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)嗎?這些，都有待試點的結(jié)果，不過，目前還不知道誰愿意做第一個吃螃蟹的人。
