將房子抵押給保險公司，定期拿養(yǎng)老金，身故后房產(chǎn)歸保險公司……這種“時髦”的以房養(yǎng)老方式，最快有望下月推出。
昨日，楚天金報記者獲悉，已有保險公司收到保監(jiān)會《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)。《征求意見稿》顯示，除北京、上海和廣州被納入試點外，武漢成為唯一納入試點的二線城市，試點自正式文件發(fā)布之日起至3月31日止。
記者昨日致電多家保險公司，相關(guān)人士表示籌備工作正緊鑼密鼓進行中。“征求意見的結(jié)果很快就會出來。”一家總部在北京的險企相關(guān)人士表示，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品有望4月初面市。
市民可以在哪些保險公司買到以房養(yǎng)老保險?由于產(chǎn)品的復(fù)雜性，保監(jiān)會要求申請試點資格的保險公司須滿足七個條件：已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元;申請試點時，保險公司上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%;具備較強的保險精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險進行科學(xué)合理定價;具備專業(yè)的法律人員等。
值得注意的是，這類產(chǎn)品的保險猶豫期也有別于以往其他險種的10個自然日，而特設(shè)為15個自然日。
此外，征求意見稿中還規(guī)定，試點期間，單個保險公司開展試點業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。單個反向抵押養(yǎng)老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。即一處房產(chǎn)初次抵押估值不得超過500萬元。
哪些人可以投保?
滿60歲且有房屋產(chǎn)權(quán)的老人可投保
“以房養(yǎng)老”保險，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。根據(jù)《征求意見稿》，60歲以上且擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人可以投保該險種。“以房養(yǎng)老保險實質(zhì)上就是反按揭，老人將房產(chǎn)抵押給保險公司，保險公司經(jīng)過房產(chǎn)評估后給出相應(yīng)保額，然后每月返還給老人，直至老人身故。如果房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻共有，則會產(chǎn)生聯(lián)生保單，夫妻雙方共同投保，當只有一人健在時，配偶可以領(lǐng)取年金直到去世，但年金金額為原年金的三分之二。”據(jù)接近以房養(yǎng)老保險試點項目組的成員介紹，以房養(yǎng)老保險是一系列金融產(chǎn)品的組合，其中涉及到房產(chǎn)評估、房屋維護、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、年金、醫(yī)療保險、健康增值、金融理財?shù)缺姸囝I(lǐng)域。該保險產(chǎn)品的相關(guān)細則還未出臺，不便透露更多。“估計正式開始試點的時間不會太久，相關(guān)的保險產(chǎn)品也會同步推出。”在兩會期間，頻頻針對養(yǎng)老保險提交方案的合眾人壽相關(guān)負責人透露，底，合眾人壽已開始著手進行法律、金融、醫(yī)療等相關(guān)領(lǐng)域的調(diào)研。如今，合眾人壽已結(jié)合國外經(jīng)驗，確立了以房養(yǎng)老保險的基本模式。
以房養(yǎng)老劃算嗎?
70歲老人百萬房產(chǎn)每月領(lǐng)5400元
以房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老及賣房養(yǎng)老，究竟哪種更劃算?
以武漢目前房價測算，一名70歲男性老人，若房產(chǎn)價值為100萬元，平均預(yù)期壽命還有14.8年，通過計算房產(chǎn)增值，扣除掉未來的預(yù)支付息，考慮平均壽命等因素，一個月可以拿到5400元，“這種反向抵押方式比賣房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老更劃算，反向抵押不僅每個月能拿到的錢更多，而且可以繼續(xù)居住，分享房產(chǎn)增值的收益。”一險企總公司精算人士告訴記者。
不過，該人士指出，上述金額只是根據(jù)原理初步測算得出，實際操作會考慮更多影響因素。
記者了解到，根據(jù)保監(jiān)會的要求，保險公司每年應(yīng)定期向客戶披露反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)信息，包括但不限于年金領(lǐng)取情況、退保贖回現(xiàn)金價值等。對于參與型客戶，還應(yīng)披露房產(chǎn)評估價值信息以及房產(chǎn)評估價值變動對年金領(lǐng)取金額的影響。
為何入圍首批試點?
武漢已有完整的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品體系
武漢為何獲得首批試點城市資格?“武漢是中部地區(qū)非常有代表性的城市，用來試點是個不錯的選擇。”曾從事美國私人養(yǎng)老金制度研究的學(xué)者董登新表示，中國存量房的數(shù)量很大，以房養(yǎng)老應(yīng)該有市場前景。
據(jù)合眾人壽介紹，目前武漢以房養(yǎng)老的前端銷售平臺、房產(chǎn)估計、相關(guān)金融服務(wù)已成熟，而后端的提供養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)、醫(yī)療體系已基本建成。“我們在武漢近郊推出的大型養(yǎng)老社區(qū)，目前已入住一百多戶。那里養(yǎng)老環(huán)境舒適，住戶可以享受全天的醫(yī)療服務(wù)以及情感上的照顧。”“這與武漢市場的成熟度是相關(guān)的。”最先提出以房養(yǎng)老概念的幸福人壽相關(guān)人士表示，雖然以房養(yǎng)老保險尚未推出，但與此相關(guān)的配套工作已全面展開。如作為以房養(yǎng)老的衍生品牌、后期配套服務(wù)設(shè)施——養(yǎng)老社區(qū)已在各大險企的擴張版圖之中。據(jù)了解，除合眾人壽外，泰康、平安、新華等保險公司也在加緊圈地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。其中，泰康人壽已在武漢選址，準備建養(yǎng)老社區(qū)。
據(jù)悉，目前養(yǎng)老社區(qū)入住的價格構(gòu)成為房屋租金+醫(yī)療服務(wù)。以合眾人壽養(yǎng)老社區(qū)為例，一室一廳租金為1500元/月，醫(yī)療服務(wù)為2000元/月，總價為3500元/月。“養(yǎng)老社區(qū)只是以房養(yǎng)老保險的配套服務(wù)設(shè)施，購買以房養(yǎng)老保險并不意味著非得入住養(yǎng)老社區(qū)，老人可以選擇入住我們建成的養(yǎng)老社區(qū)，將自己的房屋出租，補貼養(yǎng)老金。也可選擇不入住。”上述人士表示。
房價變動算誰的?
可與保險公司分享或獨享增值收益
房產(chǎn)抵押期間，房價上漲或下跌了，怎么辦?
據(jù)了解，目前試點的保險產(chǎn)品分為參與型和非參與型兩類，其區(qū)別之處在于房屋增值部分是否與保險公司分享。如分享增值部分，當房價上漲時，保險公司與投保人按合同約定分配增值收益，投保人所享有的增值收益將按月返還;當房價下跌時，投保人繼續(xù)按約定領(lǐng)取原保費，保險公司將為投保人兜底。如不分享增值部分，抵押房屋價值增長將全部歸屬于投保人;若房價下跌，相關(guān)人士表示，具體細則還未出臺。“對保險公司而言，非參與型產(chǎn)品的風險較小。”據(jù)接近試點項目組人士介紹，“房屋等不動產(chǎn)本身就有價值浮動空間，并非一成不變的上漲。中國房價經(jīng)歷多年上漲后，未來的趨勢還真不好說。以房養(yǎng)老保險未來涉及的潛在風險較多，保險公司更愿意操作簡便的不分享型。”
推廣有何難點?
傳統(tǒng)觀念、產(chǎn)權(quán)繼承或致以房養(yǎng)老成小眾
以房養(yǎng)老保險已被提議多年，但推廣開來仍有很多難點，合眾人壽就表示，以房養(yǎng)老有各種難題待破解。“比如人們的傳統(tǒng)觀點難以轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)繼承權(quán)中途發(fā)生變更，甚至房屋如果發(fā)生火災(zāi)等意外損失，這類保險該誰購買，等等法規(guī)細則都有待完善。”
聽說將房屋抵押給保險公司，然后拿保費養(yǎng)老，家住光谷的姬老太太直搖頭：“我有兒子，去養(yǎng)老院養(yǎng)老本身就丟人，更何況要將房屋給保險公司，兒子媳婦肯定覺得自己會背上罵名，臉上無光。”
“以房養(yǎng)老是小眾保險產(chǎn)品，推廣起來會存在難度。”董登新也表示，中國人的傳統(tǒng)觀念讓以房養(yǎng)老保險難以推廣。“一般而言，老人除了養(yǎng)老金外，還有來自子女的贍養(yǎng)費，不太依賴以房養(yǎng)老保險。除非沒有孩子的老年夫婦。”
為此，他建議保險公司可以借鑒歐美等國家推行的“時間銀行”。即人們年輕時為社區(qū)或養(yǎng)老院里需要幫助的人提供家政服務(wù)和情感撫慰，將服務(wù)時間存到“時間銀行”里，年老時可以享受同等值的家政服務(wù)和情感撫慰。“保險公司如果在以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品里借鑒操作模式，應(yīng)該有助于以房養(yǎng)老保險的推廣。”
