截止目前，已有超過(guò)30城的樓市調(diào)控再度升級(jí)，各地紛紛加入樓市限售行列。
從限售政策發(fā)展軌跡來(lái)看，自今年3月廈門(mén)首次開(kāi)啟樓市限制交易的先例后，不少城市陸續(xù)加入這一限售隊(duì)伍。截至目前，出臺(tái)限售政策的城市已經(jīng)超過(guò)30個(gè)城市，包括成都、廈門(mén)、福州、青島、保定、北京(保定、北京均為部分限售)等。在限購(gòu)限貸限價(jià)之后，“限售”已成為樓市新一輪調(diào)控升級(jí)的重要手段。
不過(guò)，這些城市目前出臺(tái)的限售政策絕大部分只是規(guī)定自取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)后2-3年內(nèi)限售，而如保定2017-030號(hào)土地限售10年的情況則實(shí)屬罕見(jiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限售事實(shí)上就是樓市的去杠桿政策，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。限售下一步有可能繼續(xù)向上海、蘇州等其他城市擴(kuò)散。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，設(shè)置限售期主要產(chǎn)生四方面作用：首先，可以將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為，起到抑制投資投機(jī)的作用，使當(dāng)前的樓市降溫;其次，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭(zhēng)取更多的時(shí)間，尤其是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記等等;第三，鎖定下半年以來(lái)處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房?jī)r(jià)下降而給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn);第四，美國(guó)進(jìn)入加息通道后，國(guó)內(nèi)資本外流明顯，樓市“限售”政策出臺(tái)后，這些“沉淀”在房地產(chǎn)的大量投資資金因?yàn)椤跋奘邸绷粼诹藝?guó)內(nèi)，防止了資金外流，也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長(zhǎng)時(shí)間的窗口期。
樓市“限售”時(shí)間長(zhǎng)度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。
有分析師認(rèn)為，從調(diào)控政策來(lái)看，從去年10月份計(jì)算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，市場(chǎng)從9月份的高點(diǎn)開(kāi)始下行的市場(chǎng)調(diào)整周期也至少是2年。在下行調(diào)整周期內(nèi)，市場(chǎng)將給個(gè)人投資投機(jī)者與銀行帶來(lái)最直接的風(fēng)險(xiǎn)，并間接影響投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。
從個(gè)人投資投機(jī)者來(lái)看，當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)將結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類(lèi)投資投機(jī)客將退場(chǎng)，分別是“加杠桿”入市的“散戶(hù)”、運(yùn)營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主、特定需求的群體(如置換類(lèi)需求、部分海外移民)。
有分析師說(shuō)，限售使樓市投資、投機(jī)客不能用“快進(jìn)快出”的方法實(shí)現(xiàn)獲利或避險(xiǎn)需求，房產(chǎn)成為真正意義的“不動(dòng)產(chǎn)”。待樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)措施在未來(lái)2-3年(與限售期限基本重合)完成之際，對(duì)于存量房的相關(guān)交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)的稅收政策很可能也會(huì)頒布和實(shí)施。樓市正在進(jìn)入去投資、去投機(jī)的時(shí)代。
各地調(diào)控再度升級(jí) 超30個(gè)城市開(kāi)啟“限售”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于上周正式發(fā)布4月70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙、無(wú)錫等地接連發(fā)布調(diào)控新政，以上城市不僅繼續(xù)收緊限購(gòu)，更是采取了“限售”措施。截至目前全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市開(kāi)啟了“限售”模式。自進(jìn)入4月份以來(lái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)15個(gè)一線城市和熱點(diǎn)的二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅已全部回落。70個(gè)大中城市中，從2月到3月，新建商品住宅價(jià)格從降到升的城市有54個(gè)，從升到降的城市有16個(gè);3月到4月，新建商品住宅的價(jià)格從降到升的城市縮減到了37個(gè)，價(jià)格從升到降的城市反而增加到了33個(gè)。
