開封版“限售令”共九大條，雖未出現(xiàn)限購、限貸字眼，但針對房地產(chǎn)商拿地、入市、銷售等環(huán)節(jié)均收緊繩索，針對購房者，傳聞已久的嚴(yán)購限售政策指向也更加清晰??取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)厲程度與進(jìn)入“四限”的鄭州可堪比。
關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知
汴住建文〔2017〕166號
開封市不動產(chǎn)登記中心、各縣、祥符區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房管局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)：
為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，遏制房地產(chǎn)投機炒作行為，穩(wěn)定市場、穩(wěn)定房價，現(xiàn)就相關(guān)事宜通知如下：
一、建立開封市商品房預(yù)(銷)售信息公示制度。
(一)商品房預(yù)(銷)售信息公示方式
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示和批后公告：以“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”(http://www.kfjs.gov.cn/)為載體，采用網(wǎng)絡(luò)公示的方法，由市住建局負(fù)責(zé)。
商品房預(yù)(銷)售信息銷售場所公示：采用售房場所設(shè)立公示牌方式進(jìn)行，由開發(fā)企業(yè)和銷售企業(yè)負(fù)責(zé)。
(二)商品房預(yù)(銷)售信息公示內(nèi)容
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、項目坐落、樓號、層數(shù)。
商品房預(yù)(銷)售許可批后公告內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、項目坐落、樓號、層數(shù)、商品房預(yù)(銷)售許可證證號、預(yù)(銷)售有效期。
商品房預(yù)(銷)售信息售房場所公示內(nèi)容包括：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證、商品房樓盤信息表、前期物業(yè)管理方案。
(三)商品房預(yù)(銷)售信息公示期限
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示：在受理及現(xiàn)場勘驗無誤后，在“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”上予以公示。
商品房預(yù)(銷)售許可批后公告：商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后，在“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”上予以公告。
商品房預(yù)(銷)售信息售房場所公示：自商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后開始，至售房結(jié)束。
(四)商品房預(yù)(銷)售信息公示的監(jiān)督
公示、公告期間社會各界可通過書面、電話、傳真等形式向市住建局舉報和建議，市住建局負(fù)責(zé)收集并建立臺賬，經(jīng)核實有違法違規(guī)行為的，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，并記入企業(yè)信用檔案。
未按照要求進(jìn)行公示的，市不動產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。情節(jié)嚴(yán)重的，由市住建局停止其商品房預(yù)售許可。
二、全面實行新建商品房網(wǎng)簽合同備案。
商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后，市不動產(chǎn)登記中心應(yīng)一次性公布房源(房源鏈接：http://61.53.69.130:8089/)，自發(fā)文之日起，原商品房買賣紙質(zhì)合同全部終止，全面采用商品房網(wǎng)上簽約。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，報送市不動產(chǎn)登記中心網(wǎng)上備案，已備案的房屋經(jīng)批準(zhǔn)撤銷備案的，凍結(jié)該房屋交易資格，滿一年后方可上市。
房地產(chǎn)企業(yè)未按照相關(guān)要求進(jìn)行合同備案的，市不動產(chǎn)登記中心停止其項目商品房網(wǎng)簽資格。情節(jié)嚴(yán)重的，由市住建局停止其商品房預(yù)售許可。
三、加強商品房預(yù)(銷)售監(jiān)管。
商品房預(yù)(銷)售許可條件中“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”界定為：工程形象進(jìn)度一半以上。
四、引導(dǎo)企業(yè)理性競價。
自發(fā)文之日起，結(jié)合土地出讓溢價率提高項目預(yù)(銷)售條件，居住用地出讓溢價率達(dá)到150%以上(含)的，項目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)(銷)售許可;溢價率達(dá)到200%以上(含)的，辦理商品房現(xiàn)售。
五、實施新建商品住房銷售價格監(jiān)管。
自發(fā)文之日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得商品房預(yù)(銷)售許可并對外銷售的商品住房，由市不動產(chǎn)登記中心提取近期內(nèi)該項目銷售均價，市住建局指導(dǎo)實行限價銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售價格外不得加收任何費用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型、同品質(zhì)樓盤;非首次銷售的項目，成交均價原則上不得高于2017年4月以前的成交均價。原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，市不動產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。對于捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實成交價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市住建局暫不核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證，情節(jié)嚴(yán)重的，市住建局停止其已發(fā)放的商品房預(yù)售許可。
六、加強房地產(chǎn)市場調(diào)研。
會同市規(guī)劃、國土等部門對已出讓的商品住宅用地進(jìn)行調(diào)研，制定科學(xué)的商品住房供地計劃。督促開發(fā)企業(yè)按土地出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，盤活閑置土地及爛尾樓盤�？茖W(xué)分析住房市場供求關(guān)系和發(fā)展趨勢，超前提出處置方案。
七、遏制房地產(chǎn)投機炒作行為。
自發(fā)文之日起(含)，凡在開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購買的新建商品住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓。交易雙方通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，參照購買新建商品住房執(zhí)行。
八、嚴(yán)厲查處市場違法違規(guī)行為。
禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客，企業(yè)要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并明碼標(biāo)價、一房一價，嚴(yán)禁采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，一經(jīng)查實，依法從嚴(yán)從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。
九、加強房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)和調(diào)控。
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)增強社會責(zé)任感，不得哄抬房價牟取暴利。廣大業(yè)主應(yīng)回歸理性購房，不要盲目入市參與炒房，制造市場恐慌情緒。各個部門應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
2017年5月15日
2017年5月15日，八朝古都-開封在一片議論聲中，終于迎來了官方的正式發(fā)文《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，躲得了初一，沒能躲過十五，在開封樓市“愉快”的度過了一個周末后，限售、限價等調(diào)控政策還是出臺了!
通過政策內(nèi)容可以看出，并無限購限貸政策，因此，此舉并不能阻擋開封投資投機者的熱炒，而對于開發(fā)商的限制也沒有如上海、南京那樣采取“公正搖號選房”，因此，在某些大牌房企慘絕人寰的營銷炒作下，后市不排除房價繼續(xù)上攻。
希望那些擅長炒作的大牌開發(fā)商能夠有所收斂，否則嚴(yán)厲的限購限貸政策就會接踵而來。
政府限購對購房合同的影響
政府限購文件，屬于政府政策，不是法律、法規(guī)，也不是規(guī)章，對購房合同的法律效力并無影響。因政府限購喪失購房資格，不會導(dǎo)致購房合同無效。請記住了，只要樓盤取得了預(yù)售許可證，你跟開發(fā)商簽的任何形式的內(nèi)容完整的購房合同，都是有效的!
但是，政府限購對購房合同的履行將產(chǎn)生重大影響。也就是說，政府限購后，你跟開發(fā)商簽的購房合同用處不大。
因政府限購喪失房票，
可以獲得賠償?shù)奶厥馇樾?/strong>
模擬案例如下：
2017年下半年，某開發(fā)商無證開盤，與廣大購房人簽訂認(rèn)購協(xié)議，明確載明房號、單價、總價等，并收取大額款項
2017年元月前后該樓盤取得預(yù)售證，但因政府限價，開發(fā)商因?qū)嶋H對外銷售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府限價，遲遲未通知購房人辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。
2017年5月3日，該樓盤所在區(qū)域被劃入限購區(qū)，導(dǎo)致大量購房人喪失購房資格。
簡單進(jìn)行法律分析：
1、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。故，2017年下半年簽訂的認(rèn)購協(xié)議，因未取得預(yù)售證，在預(yù)售證取得前可以主張協(xié)議無效，但在已取得預(yù)售證的情況下，認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效協(xié)議，對簽約雙方具有法律約束力。
2、商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。故，該樓盤的開發(fā)商與認(rèn)購人所簽的認(rèn)購協(xié)議，應(yīng)被認(rèn)定為商品房買賣合同。
3、在網(wǎng)簽備案條件具備的情況，該樓盤的開發(fā)商遲遲未通知購房人辦理網(wǎng)簽手續(xù)，已涉嫌違約。在違約期間政府出臺限購政策導(dǎo)致購房人喪失購房資格，開發(fā)商應(yīng)不能免責(zé)，應(yīng)承擔(dān)全部或主要責(zé)任。
4、當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。故，對于喪失房票的購房人，該開發(fā)商依法應(yīng)賠償損失。損失的界定，可以參照該樓盤后續(xù)相同或類似產(chǎn)品的銷售價格或周邊相同或類似產(chǎn)品的銷售價格，即：后期開盤價格越高，賠償金額可能將水漲船高!開發(fā)商作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其預(yù)見能力理應(yīng)高于購房人。
絕地反擊
正如前述，即使你喪失了購房資格，但所簽認(rèn)購協(xié)議依然具有法律效力。在有效的認(rèn)購協(xié)議未經(jīng)法定程序確認(rèn)解除的情況下，開發(fā)商如將房源銷售給第三方，將涉嫌“一房兩賣”，后果正如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條所規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
開發(fā)商如果不能妥善安撫廣大購房人的合理訴求，強行解除喪失購房資格購房人前期所簽的購房合同，對于這樣的開發(fā)商，就一個建議：法庭見!
