2017年4月江門最新限購令出臺了，4月22日，江門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確規(guī)定實(shí)行住房限購政策，對江門市戶籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷售新建商品住房。
江門市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
(江府辦函〔2017〕90號)
各市、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，中直、省直駐江門有關(guān)單位：
為深入貫徹國家和省對房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的部署，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位，切實(shí)落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(建房〔2017〕80號)相關(guān)要求，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理
(一)根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對新建商品住房消化周期6個(gè)月以下的有關(guān)市、區(qū)，在顯著增加供地的同時(shí)，須加快供地節(jié)奏，盤活存量土地的開發(fā)。消化周期較長的區(qū)域，要減少供地。
(二)靈活確定競價(jià)方式，包括超過溢價(jià)率一定比例后在不改變土地規(guī)劃出讓條件的前提下，競配建人才公寓、配建公共租賃住房、現(xiàn)房銷售面積或商業(yè)自持面積等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。
二、加強(qiáng)商品住房價(jià)格管理
住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革等相關(guān)職能部門要綜合土地成本、項(xiàng)目前期均價(jià)、周邊價(jià)和區(qū)域價(jià)等因素，合理確定申報(bào)預(yù)(現(xiàn))售項(xiàng)目的申報(bào)指導(dǎo)價(jià)。對不接受價(jià)格指導(dǎo)、影響區(qū)域市場平穩(wěn)健康發(fā)展的項(xiàng)目，發(fā)展改革部門暫不辦理價(jià)格備案，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修等方式變相提高房價(jià)，否則將暫停有關(guān)項(xiàng)目的網(wǎng)簽并責(zé)令整改。項(xiàng)目房價(jià)備案后，6個(gè)月內(nèi)不得申請調(diào)整。
三、實(shí)行住房限購政策
(一)江門市戶籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷售新建商品住房。
(二)非江門市戶籍家庭在本市擁有2套及以上住房的，或擁有1套住房但無法提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會保險(xiǎn)證明的，暫停向其銷售新建商品住房。
非江門市戶籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會保險(xiǎn)證明的，允許購買1套新建商品住房。
通過提供補(bǔ)繳個(gè)人所得稅證明或社會保險(xiǎn)證明不予認(rèn)定。
(三)中級職稱以上(含中級)專業(yè)技術(shù)人才、中級以上(含中級)技能型人才的非江門市戶籍居民家庭，能提供企業(yè)法人代表簽名的勞動合同及本市社會保險(xiǎn)證明的，允許購買1套新建商品住房。經(jīng)市人力資源社會保障主管部門同意引進(jìn)或納入政府管理服務(wù)備案的非江門市戶籍院士、領(lǐng)軍人才等緊缺適用高層次人才，憑市人力資源社會保障部門所出具證明，允許購買1套新建商品住房。
(四)在我市無住房的華僑及港澳臺同胞家庭，允許購買1套新建商品住房。
(五)上述限購政策的執(zhí)行區(qū)域?yàn)榕罱瓍^(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會區(qū)會城街道。
四、完善差別化住房信貸政策
根據(jù)《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)〔2015〕305號)和《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)〔2016〕26號)等文件規(guī)定，對我市限購區(qū)域的差別化住房信貸政策調(diào)整如下：
(一)居民家庭在我市無住房且無住房貸款記錄的，按照國家相關(guān)政策規(guī)定，最低首付款比例不低于30%。
(二)居民家庭在我市無住房但有住房貸款記錄，或擁有一套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于30%。
(三)居民家庭在我市有一套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于40%。
(四)對在我市有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
(五)上述政策的執(zhí)行區(qū)域?yàn)榕罱瓍^(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會區(qū)會城街道。
各級金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格貸款審查審批，防止虛增房價(jià)套取銀行貸款。嚴(yán)格審查首付款資金來源的真實(shí)性，堅(jiān)決杜絕“首付貸”。嚴(yán)格評估借款人還款能力，防范通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款。
五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度和輿論引導(dǎo)
繼續(xù)發(fā)揮我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)控工作協(xié)調(diào)小組的作用，加強(qiáng)對市場異動情況的監(jiān)測、分析和管控，及時(shí)完善有關(guān)政策措施。由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭，聯(lián)合發(fā)展改革、國土資源、工商、城鄉(xiāng)規(guī)劃、金融、人民銀行、銀監(jiān)等部門加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管和整頓工作，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售和中介機(jī)構(gòu)行為。重點(diǎn)嚴(yán)查開發(fā)企業(yè)捂盤惜售(包括具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項(xiàng)目)，不明碼標(biāo)價(jià)，另行收取未標(biāo)明費(fèi)用，私下收款或以收取渠道費(fèi)、電商費(fèi)等形式價(jià)外加價(jià);中介企業(yè)虛假宣傳、哄抬房價(jià)、捆綁銷售等擾亂市場秩序的問題。
加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺要加強(qiáng)政策宣傳和輿論引導(dǎo)，客觀公正報(bào)道房地產(chǎn)市場情況，倡導(dǎo)理性經(jīng)營和理性消費(fèi)理念，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期，防止虛假不實(shí)信息和無事實(shí)根據(jù)的猜測、評論歪曲、誤導(dǎo)消費(fèi)市場。對有關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人涉及捏造信息、散布虛假消息、造謠滋事的，要依法依規(guī)追究責(zé)任，堅(jiān)決予以查處。
六、各市、區(qū)人民政府要落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控主體責(zé)任，根據(jù)本地區(qū)市場情況及時(shí)主動采取措施，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
七、本通知自印發(fā)之日起施行。
江門市人民政府辦公室
2017年4月22日
珠三角中經(jīng)濟(jì)相對落后的江門，近日也推出樓市限購新政。4月22日，江門市政府頒布新政規(guī)定：本市戶籍家庭擁有三套以上住房者、外地戶籍家庭擁有兩套以上住房者，均不能再買新房;二手房則不設(shè)限。有網(wǎng)友將此戲稱為史上最寬松調(diào)控政策，能否見效有待觀察。
江門限購并非覆蓋全市，僅針對東部熱點(diǎn)區(qū)域??蓬江、江海兩區(qū)，以及新會區(qū)會城街道。對外地人在限購區(qū)域購買新房，江門提出新要求，但門檻不高：買首套者，個(gè)稅或社保需繳滿半年;買第二套者，個(gè)稅或社保需滿一年。簡言之，在江門限購區(qū)域購買新房，本地人最多能買三套，外地人最多能買兩套;二手房無論買多少都不受限。
這是“史上最輕(寬松)的限購政策，為出政策而出政策”，江門市政府4月22日在微信公號掛出新政通知后，有網(wǎng)友如此評價(jià)。
在江門之前，國內(nèi)已有多個(gè)城市響應(yīng)中央號召，出臺樓市新政。據(jù)財(cái)新記者此前了解，2017年11月初，中央決策層要求部分城市控制房價(jià)漲勢，若11月房價(jià)高于10月，將直接問責(zé)。次月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，更是為新一輪樓市調(diào)控奠定基調(diào)。
然而，國內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展普遍倚重樓市，大部分地方政府并不希望樓市走弱，部分調(diào)控政策“有名無實(shí)”。
江門此番新政能否控制房價(jià)快漲勢頭，令人生疑。從局部看，抑制部分區(qū)域的新房購買需求，短期內(nèi)或能穩(wěn)住該區(qū)域新房成交量價(jià)，但購房需求極可能涌向政策洼地??非限購區(qū)域和二手房市場，并刺激開發(fā)商和業(yè)主抬價(jià)。
以毗鄰廣州的佛山為例，2017年10月，該市在部分區(qū)域推行新房限購政策，之后三個(gè)月(2017年11月-2017年1月)，全市新房成交量環(huán)比逐月下降、成交價(jià)趨穩(wěn)，但二手房月度成交量均高于此前半年(2017年5月-10月)。新政次月(2017年11月)，二手房成交量更是創(chuàng)下全年最高記錄。
與江門相鄰的中山市，3月26日所推樓市新政，也是規(guī)定本地人最多買三套新房、外地人最多買兩套，二手房不限購。自新政以來，當(dāng)?shù)囟址砍山蝗諠u活躍。
縱觀全國，與江門一樣只限新房、不限二手房的城市不在少數(shù)，背后原因在于新房成交被納入政府網(wǎng)簽系統(tǒng)，而這恰是上級考核指標(biāo)。
限購之外，部分城市還采取限價(jià)、限簽等價(jià)格手段調(diào)控新房市場，但這又容易導(dǎo)致“雙合同”盛行??開發(fā)商與購房者簽訂兩份合同：購房合同所列價(jià)格低于政府指導(dǎo)價(jià)，用于網(wǎng)簽;另一份合同補(bǔ)足網(wǎng)簽價(jià)與市場價(jià)之間的差價(jià)，冠之以裝修款或車位銷售等名義，可謂“上有政策、下有對策”。
江門此番也提出：要加強(qiáng)商品住房價(jià)格管理，不接受價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目不予備案，開發(fā)商不得以虛假裝修變相提高房價(jià)。此外，江門在信貸方面普遍規(guī)定首付最低三成，但針對當(dāng)?shù)匾延幸惶鬃》壳曳抠J未結(jié)清者，購買普通住房首付要求最低四成。限貸政策僅針對前述限購區(qū)域。
綜上可見，江門樓市新政頗為寬松，這得益于中央政府為三四線城市留下的口子??“因城施策去庫存”。江門如今仍處去庫存階段，據(jù)該市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年末該市商品住宅庫存消化周期約為8.3個(gè)月，較上年末縮短5.5個(gè)月，但樓市區(qū)域分化明顯，西部庫存仍較大。
江門市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年一季度，該市新房成交均價(jià)6500多元，同比漲18%;限購范圍內(nèi)的蓬江、江海兩區(qū)新房均價(jià)較高，達(dá)8000多元，同比漲26%。同期，江門全市新房和二手房的成交套數(shù)、面積，同比漲幅均在50%以上。
自2017年10月至今，廣東珠三角九個(gè)城市中已有八城出臺樓市調(diào)控新政，僅余肇慶暫無動靜
