2017年兩會(huì)過(guò)后，各地都在完善農(nóng)村宅基地政策，針對(duì)不同的情況，有三種不同的方式。
三種不同的方式：
征稅：未來(lái)針對(duì)歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，可能采取的措施會(huì)很簡(jiǎn)單很暴力----征稅!超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)、面積過(guò)大的宅基地也要征稅!
停批：對(duì)人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過(guò)集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實(shí)一戶一宅。
退出：對(duì)于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在自愿的前提下，有償退出，由村集體出資購(gòu)買。
農(nóng)村宅基地新政更嚴(yán)格，但竟允許“一戶多宅”確權(quán)?
近日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)于推行農(nóng)村宅基地“一戶一宅”，通知中是這樣說(shuō)的：
宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”�？紤]到實(shí)踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，對(duì)于那些符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，可以結(jié)合實(shí)際經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無(wú)異議，按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后依法予以確權(quán)登記。
對(duì)比原本的農(nóng)村宅基地“一戶一宅”要求：“在農(nóng)村一戶只能擁有一處宅基地，多處宅基地僅能確權(quán)一處。對(duì)于未確權(quán)宅基地，建設(shè)房屋便于違規(guī)行為。雖然不會(huì)給與拆除，但卻無(wú)法獲得相應(yīng)保障，比如拆遷賠款等�！边@則通知，就顯得更加“貼地氣”。
此外，很多農(nóng)民朋友都發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在老家蓋房越來(lái)越難，不僅不能隨意在自家承包地上蓋房，連翻建都需要經(jīng)過(guò)審批。歸納起來(lái)有這幾個(gè)原因：①國(guó)家對(duì)土地越來(lái)越重視;②農(nóng)村房屋建設(shè)存在著許多問(wèn)題，安全規(guī)范等問(wèn)題尤為嚴(yán)重。
目前，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村房屋建設(shè)還沒有詳細(xì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但很多地方都提出立法規(guī)范農(nóng)村房屋的安全問(wèn)題，填補(bǔ)農(nóng)村房屋安全管理的空白。近日四川就出臺(tái)了相關(guān)的農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法，這幾類房屋建設(shè)將會(huì)被禁止。
蓋房用地須嚴(yán)格按規(guī)定選址
只可在村集體內(nèi)劃分宅基地建設(shè)，對(duì)于自行占用耕地、村內(nèi)空地等建設(shè)房屋均屬于違規(guī)建設(shè)。對(duì)于以往違規(guī)建設(shè)房屋，輕者可等翻蓋或重建房屋時(shí)進(jìn)行收回，嚴(yán)重者將會(huì)進(jìn)行拆除清理。對(duì)于正在進(jìn)行違規(guī)建設(shè)房屋，勒令停止建設(shè)并且復(fù)原。
解讀：現(xiàn)在很多農(nóng)民在農(nóng)村建設(shè)房屋都是自己獨(dú)立選擇，甚至很多農(nóng)民占用了農(nóng)村的耕地、農(nóng)田、公路邊以及在飲用水保護(hù)區(qū)進(jìn)行房屋建設(shè)，這些行為都將會(huì)被禁止。不過(guò)，為了種地、存糧等農(nóng)事活動(dòng)，可以在不破壞耕地土壤的情況下建設(shè)相關(guān)農(nóng)業(yè)用房。
蓋新房、翻建都需鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證
不僅建設(shè)新房需要鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，翻蓋老房也必須取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，沒有將視為違規(guī)建設(shè)。此外還需要有房屋所有權(quán)和集體土地使用證、四鄰協(xié)議等，方可進(jìn)行建設(shè)。
解讀：雖然很多農(nóng)民都是在原有的宅基地上進(jìn)行住房建設(shè)，但必須要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行規(guī)劃審查，合格之后將會(huì)頒發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，如果沒有取得這一證書建房也將會(huì)被禁止。
蓋房須符合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)
縣級(jí)相關(guān)部門會(huì)制定通用的農(nóng)村房屋建設(shè)方案，在建設(shè)房屋時(shí)不可超標(biāo)。尤其是農(nóng)村房屋建筑面積超過(guò)300平方米、房屋跨度超過(guò)6米或房屋超過(guò)3層的情況下，為了房屋安全等問(wèn)題農(nóng)民不可自行施工，必須要由專業(yè)房屋建設(shè)施工企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)承擔(dān)施工。
解讀：現(xiàn)在農(nóng)村房屋建設(shè)很多都是農(nóng)民自己設(shè)計(jì)，自己建設(shè)，而規(guī)定出臺(tái)之后，農(nóng)民建設(shè)設(shè)計(jì)必須要符合建設(shè)設(shè)計(jì)的規(guī)范以及標(biāo)準(zhǔn)，如果不符合標(biāo)準(zhǔn)，也將會(huì)被禁止。
同時(shí)，縣級(jí)住建主管部門將會(huì)設(shè)計(jì)通用的農(nóng)房建設(shè)方案，建筑面積不能夠超標(biāo)，尤其是3層及以上、建筑面積300平方米及以上或者跨度6米及以上的農(nóng)房農(nóng)民不能夠自己進(jìn)行施工，必須要由施工企業(yè)、勞務(wù)分包企業(yè)承擔(dān)施工。
國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知
國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源主管部門,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局：
《國(guó)土資源部 財(cái)政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 農(nóng)業(yè)部 國(guó)家林業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2014〕101號(hào))印發(fā)以來(lái)，各地采取切實(shí)措施，大力推進(jìn)農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，取得了積極進(jìn)展。但同時(shí)也遇到了一些問(wèn)題，比如有的地方農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱，難以有效支撐和保障農(nóng)村房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記;有的地方只開展宅基地、集體建設(shè)用地調(diào)查，沒有調(diào)查房屋及其他定著物;個(gè)別地方不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證后，仍然頒發(fā)老證;一些地方宅基地“一戶多宅”、超占面積等問(wèn)題比較嚴(yán)重，且時(shí)間跨度大，權(quán)源資料不全等，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的整體進(jìn)度。尤其是農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)土地確權(quán)登記發(fā)證遲緩，直接影響了試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)。為進(jìn)一步加快農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，有效支撐農(nóng)村土地制度改革，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
目前全國(guó)所有的市、縣均已完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合，除西藏的部分市、縣外，都已實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”。農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，各地要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。涉及設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者辦理預(yù)告登記、異議登記的，依法頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。
二、因地制宜開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查。
各地要開展房地一體的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查，將農(nóng)房等宅基地、集體建設(shè)用地上的定著物納入工作范圍。對(duì)于已完成農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地、集體建設(shè)用地，應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)完善地籍調(diào)查成果，補(bǔ)充開展房屋調(diào)查，形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。對(duì)于尚未開展農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地、集體建設(shè)用地，應(yīng)采用總調(diào)查的模式，由縣級(jí)以上地方人民政府統(tǒng)一組織開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查。農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費(fèi)，不得增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。
農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查中的房屋調(diào)查要執(zhí)行《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案(試行)》有關(guān)要求。條件不具備的，可采用簡(jiǎn)便易行的調(diào)查方法，通過(guò)描述方式調(diào)查記錄房屋的權(quán)利人、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容，實(shí)地指界并丈量房屋邊長(zhǎng)，簡(jiǎn)易計(jì)算房屋占地面積，形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。對(duì)于新型農(nóng)村社區(qū)或多(高)層多戶的，可通過(guò)實(shí)地丈量房屋邊長(zhǎng)和核實(shí)已有戶型圖等方式，計(jì)算房屋占地面積和建筑面積。
三、規(guī)范編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。
宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物應(yīng)一并劃定不動(dòng)產(chǎn)單元，編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。對(duì)于已完成宗地統(tǒng)一代碼編制的，應(yīng)以宗地為基礎(chǔ)，補(bǔ)充房屋等定著物信息，形成不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。對(duì)于未開展宗地統(tǒng)一代碼編制或宗地統(tǒng)一代碼不完備的，可在地籍區(qū)(子區(qū))劃分成果基礎(chǔ)上，充分利用已有的影像圖、地形圖等數(shù)據(jù)資料，通過(guò)坐落、界址點(diǎn)坐標(biāo)等信息預(yù)判宗地或房屋位置，補(bǔ)充開展權(quán)籍調(diào)查等方式，編制形成唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。
四、公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。
縣級(jí)以上地方人民政府統(tǒng)一組織的宅基地、集體建設(shè)用地和房屋首次登記，權(quán)屬調(diào)查成果要在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示。開展農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)(國(guó)土資源主管部門)應(yīng)將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達(dá)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并要求在村民會(huì)議或村民代表會(huì)議上說(shuō)明，同時(shí)以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。對(duì)于外出務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過(guò)電話、微信等方式將權(quán)屬調(diào)查結(jié)果告知權(quán)利人及利害關(guān)系人。
五、結(jié)合實(shí)際依法處理“一戶多宅”問(wèn)題。
宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無(wú)異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記;未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過(guò)分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。
六、分階段依法處理宅基地超面積問(wèn)題。
農(nóng)民集體成員經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過(guò)當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。
七、依法確定非本農(nóng)民集體成員合法取得的宅基地使用權(quán)。
非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過(guò)批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
八、依法維護(hù)農(nóng)村婦女和進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地權(quán)益。
農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時(shí)注銷其原宅基地使用權(quán)。
農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。
九、分階段依法確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。
1987年《土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實(shí)施后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。
十、規(guī)范沒有土地權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地、集體建設(shè)用地確權(quán)登記程序。 對(duì)于沒有權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無(wú)異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。
對(duì)于沒有權(quán)屬來(lái)源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。
