2017年,中國樓市波瀾再起。截至目前,全國共有17個城市啟動或升級限購限貸措施,差別化信貸成為新一輪調(diào)控的著力點。
多地出臺樓市限購或升級措施
3月,房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金三”行情面臨收官,受多地政策收緊的影響,樓市整體成交同環(huán)比再度回落。其中,一二線城市同環(huán)比均有不同程度的下降,三線代表城市環(huán)比增幅收窄。
從上周交易情況來看,中國指數(shù)研究院監(jiān)測的24個代表城市中,半數(shù)城市交易環(huán)比下降。24個城市整體交易量環(huán)同比跌幅分別為5.9%和28.1%。
其中,一線城市環(huán)同比跌幅分別為2.2%和44.5%,其中深圳同比降幅最為明顯,接近九成,北京、上海次之。
二線城市環(huán)同比分別下降8.6%和23.0%,其中杭州同比降幅超過六成,三亞次之。
三線城市交易量環(huán)比微弱上漲2.6%,同比則下跌16.1%。
值得一提的是,近期北京、杭州、成都等地先后出臺新一輪樓市調(diào)控政策。其中,北京市繼“3?17”重磅調(diào)控之后,針對商辦市場調(diào)控措施也宣告落地。3月26日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》規(guī)定,新建商辦最小分割單元不得低于500平方米,在建商辦只能銷售給公司,二手商辦銷售要符合嚴(yán)格條件,并且“商業(yè)銀行暫停對于個人購買商辦的個人購房貸款”。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,這一新規(guī)將未建、在建、在售以及二手商辦產(chǎn)品全部囊括,完全阻斷了個人購買商辦產(chǎn)品的渠道,對于蒸蒸日上的商辦市場來說成為一記“強(qiáng)擊”,商辦與純商住宅兩分天下的局面也將結(jié)束。
“近期,北京市場進(jìn)入頻繁調(diào)控周期,從‘3?17’新政開始,接下來對離婚以及學(xué)區(qū)房的限制,再到‘3?26’對于商辦的收緊,這些調(diào)控均緊扣中央去年提出的‘房子是用來住的,不是用來炒的’基調(diào),是為了實現(xiàn)‘2017年房價環(huán)比不上漲’這一調(diào)控目標(biāo)!惫惴治霰硎,一系列的樓市調(diào)控,收緊力度堪比2011年的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”,因此對于市場成交的制約也將直接而有效,在商辦“末班車”效應(yīng)褪去之后,預(yù)計3月底及4月北京商品住宅市場成交量也將快速降溫。
事實上,今年春節(jié)過后,密集的樓市調(diào)控措施在全國多地先后出臺。
截至目前,已有近30個地市相繼出臺限購或限購升級措施,差別化信貸是新一輪調(diào)控的著力點。從全國調(diào)控城市來看,新一輪的調(diào)控主要分布在熱點一二線城市及環(huán)一線城市周邊縣市。
一位克而瑞地產(chǎn)研究分析師對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,一方面,熱點一二線城市調(diào)控不斷加碼升級。截至目前,北上廣深全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,且非戶籍人口購房門檻均提高至五年。
另一方面,環(huán)一線城市及其他熱點三四線城市加入限購、限貸。與那輪限購、限貸政策多集中在一二線城市有所不同,本輪限購陣營開始加入了一線周邊縣市及省內(nèi)熱點城市。
該分析師認(rèn)為,隨著近期多城市紛紛提高購房首付比例,尤其是二套房首付普遍提至60%甚至個別達(dá)80%,再由央行和銀監(jiān)部門配合對商業(yè)銀行房貸投放進(jìn)行窗口指導(dǎo),無疑熱點一二線和環(huán)一線的三四線城市投資性房貸將全面收緊,首付增加且利率上升,而同時對剛需仍將全力支持,對其他庫存型三四線城市全力支持,體現(xiàn)了因城施策的調(diào)控思路。
“總體來說,未來房地產(chǎn)行業(yè)政策重點關(guān)注兩個方面,一方面是落實增加土地合理供給的政策,另一方面則是收縮信貸杠桿,引導(dǎo)資金脫虛向?qū),擠壓投機(jī)資金的獲利空間的政策!鄙鲜龇治鰩熯M(jìn)一步指出,基于這樣的內(nèi)在邏輯和當(dāng)前市場過熱的事實,緊縮調(diào)控預(yù)計將全年維持,而且還將有更多城市升級調(diào)控、加入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的隊伍,躋身限購限貸行列。
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多地調(diào)控再升級
3月17日,北京、廣州、鄭州、石家莊四地在同一天出臺樓市調(diào)控措施。北京二套房認(rèn)定將采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方式,即便在北京無住房,但曾經(jīng)有過商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款記錄的,再購房時也被認(rèn)定為購買第二套房產(chǎn)。同時,北京還將購買二套普通自住房的首付比例提高至60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
石家莊要求非本市戶籍居民暫不得購二套房,同時提高了首付比例。鄭州宣布凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之后的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。廣州發(fā)布的新政要求單身限購一套住房、非本市居民連續(xù)繳納社保取得購房資格的年限由3年延長至5年。
隨后的3月18日和19日,長沙和保定又出臺調(diào)控措施。長沙暫停對在限購區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。保定暫停向擁有主城區(qū)3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區(qū)新房及二手住房。
方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析員夏磊認(rèn)為,2017年以來,北京、廣州等一線城市,二手房市場持續(xù)升溫,石家莊、鄭州等城市,新房市場持續(xù)火爆,引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注。在“因城施策”的大背景下,各地政府守土有責(zé),從限購、限貸兩個層次著手穩(wěn)定市場。
記者梳理發(fā)現(xiàn),此次出臺樓市調(diào)控措施的城市不再限于曾經(jīng)熟悉的大城市和熱點城市,許多熱點城市周邊的城市甚至縣城也加入了收緊樓市的行列。比如,環(huán)北京地區(qū)的涿州、淶水、崇禮,環(huán)上海的嘉善縣,環(huán)南京的滁州,環(huán)福州的連江等,都于近期出臺了樓市調(diào)控措施。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,2017年“930新政”以來,一線和部分二線城市房價過快上漲的虛火被基本抑制后,購房需求出現(xiàn)外溢,一二線城市房價上漲的預(yù)期擴(kuò)散到了周邊城市,助推了周邊城市房價的上漲,在北京、上海、深圳周圍表現(xiàn)得較為明顯。周邊城市市場過快上漲的趨勢,使得一些地方政府出臺了調(diào)控措施。
供需兩端同發(fā)力
夏磊認(rèn)為,出臺樓市收緊措施的城市短期市場會趨于平穩(wěn),對市場情緒起到及時降溫的作用。調(diào)控有利于篩選出真正的剛需,引導(dǎo)投資需求適當(dāng)轉(zhuǎn)向。
2017年的《政府工作報告》提出,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為,遏制熱點城市房價過快上漲。
遏制熱點及熱點城市周邊房價過快上漲的趨勢,需要從供需兩端發(fā)力。需求方面,一些城市出臺了限購、限貸政策,防止投資投機(jī)性需求過多進(jìn)入市場。樓市調(diào)控同樣需要從供給端發(fā)力,正如《政府工作報告》所要求的,“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。
在一些熱點城市,土地供給不足是導(dǎo)致房價過快上漲的重要原因。國土資源部部長姜大明在兩會期間表示,將進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序,遏制炒作土地的投機(jī)行為。住宅用地是保障住有所居的,不能拿來炒作囤積。
北京市目前加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。北京市3月17日出臺的相關(guān)文件稱,北京市目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃,完成年度土地供應(yīng)計劃的42%,是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計劃260公頃,是去年全年實際供應(yīng)量的2.5倍。加大住宅用地有效供給,對緩解供需矛盾、引導(dǎo)市場預(yù)期將發(fā)揮明顯作用。
對于從供給側(cè)發(fā)力解決熱點城市房價過快上漲的問題,綠地 集團(tuán)董事長張玉良在“中國發(fā)展高層論壇”上提出,用新型城鎮(zhèn)化和城市群的思路,在大城市周邊發(fā)展特色小城、衛(wèi)星城,通過大交通,也就是打通大城市和特色小城和衛(wèi)星城之間的交通,也有望達(dá)到增加供給的效果。
嚴(yán)控投機(jī)性信貸
信貸歷來與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切。一旦信貸資金過度向房地產(chǎn)業(yè)聚集,將積累泡沫,不利于實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
國家發(fā)展改革委主任何立峰在“中國發(fā)展高層論壇2017年會”上表示,中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的三大結(jié)構(gòu)性失衡,其中之一是房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)失衡。大量資金涌入房地產(chǎn)市場,曾一度帶動了一線和熱點二線城市房價過快上漲,進(jìn)一步推高實體經(jīng)濟(jì)成本。因此,要控制信貸資金過度流向房地產(chǎn)業(yè)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長王微在此間發(fā)言時提到,從2017年開始,房價在一些熱點城市過快上漲的主要原因是大量非銀行資金,包括實業(yè)、企業(yè)的資金、資本市場的資金大量進(jìn)入房地產(chǎn),帶動了整個房地產(chǎn)價格的快速上漲!拔覀冋J(rèn)為當(dāng)前房價還是存在著泡沫風(fēng)險!
中國銀監(jiān)會主席郭樹清也在不久前介紹,目前銀行貸款大概四分之一投向房地產(chǎn),2017年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款。在金融調(diào)控方面,希望銀行從自己的實際出發(fā),穩(wěn)健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場的資金投放,包括對開發(fā)商和居民個人。
中國銀監(jiān)會副主席王兆星說,從銀行角度來說,我們更希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展,既不能出現(xiàn)巨大的泡沫,也不愿意看到出現(xiàn)巨大波動。所以,在房地產(chǎn)信貸政策方面,對帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制。