東莞最新限購政策規(guī)定出臺!開發(fā)商新房備案價明顯超過區(qū)域同類在售項目價格的將不能核發(fā)預(yù)售許可證;上調(diào)備案價幅度不能超過此次新政前最后一次備案價的5%。
東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的通知
各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處、園區(qū)管委會),市府直屬各單位:
為進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場政策,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,確保商品住房價格平穩(wěn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,經(jīng)市人民政府同意,就有關(guān)事項通知如下:
一、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。強(qiáng)化土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控、去庫存聯(lián)動機(jī)制,優(yōu)化區(qū)域土地供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu),根據(jù)市場需求變化適時調(diào)整土地供應(yīng)計劃,在商品住房供應(yīng)偏緊、庫存量較少的區(qū)域,增加住房用地供應(yīng)量;在商品住房庫存量較高的區(qū)域,控制住房用地供應(yīng)量。加強(qiáng)全市房地產(chǎn)用地規(guī)劃調(diào)整,適當(dāng)增加住房用地比例,減少非商品住房用地比例,減少商住混合用地的供應(yīng),加大商品住房的有效供應(yīng)。加大存量住房用地盤活力度,全面清查歷年來已出讓存量住房用地的開發(fā)建設(shè)情況,加快土地開發(fā)上市。國有建設(shè)用地使用權(quán)人在取得土地使用權(quán)后,屬于自身原因在超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,按照土地出讓價款的百分之二十征繳土地閑置費;未動工開發(fā)滿兩年的,無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán),并將該受讓人納入土地市場誠信黑名單,禁止該受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)參與全市土地競買活動。
二、創(chuàng)新土地供應(yīng)條件。探索采取“限地價、競配建人才房(保障性住房)”“限房價、競地價”等新型房地產(chǎn)用地交易方式,促進(jìn)土地市場理性平穩(wěn),嚴(yán)控地價過快上漲。競買申請人商品住房用地競買資金(即地價款,含競買保證金)須為自有資金,不得為銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險資金等,否則將導(dǎo)致競買失敗及競買保證金損失。
三、加強(qiáng)房價備案管理。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目樓面地價及建安成本等因素合理確定申報價格,新建商品住房項目首次申報房價備案,其申報價格明顯高于同區(qū)域同類型在售項目價格,又不能作出合理說明的,發(fā)改部門可暫不辦理房價備案,住建部門可暫不核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案證書。對同一套房屋,開發(fā)企業(yè)調(diào)高備案價格幅度超過本通知實施前最后一次備案價格5%(含)的(實施前未備案的,以首次備案價格計),發(fā)改部門可暫不辦理房價備案,房管部門可暫不予以辦理網(wǎng)簽系統(tǒng)錄入房價的變更。已辦理銷售價格備案的新建商品住房項目調(diào)低備案價格的,間隔時限由原規(guī)定的2個月縮短為20天,調(diào)高備案價格的,間隔時限由原規(guī)定的2個月延長至90天。開發(fā)企業(yè)取得發(fā)改部門房價備案回執(zhí)后,須在10個工作日內(nèi)到住建部門辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書,逾期將不予辦理,開發(fā)企業(yè)需重新到發(fā)改部門申報房價備案。
四、嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策。嚴(yán)肅查處弄虛作假和用不正當(dāng)手段騙取或偽造購房證明、規(guī)避限購等行為,如造成房屋交易風(fēng)險或損失,由當(dāng)事人自行承擔(dān)相應(yīng)后果。各商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)對首付資金來源、收入證明真實性等審核,根據(jù)借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握執(zhí)行。金融業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。
五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場整治。未取得商品房預(yù)售許可證的項目不得進(jìn)行預(yù)售、不得收取或者變相收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。預(yù)售商品住房須在取得預(yù)售許可證10天內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源,不得分批次銷售。對已取得預(yù)售許可證捂盤惜售的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)不得采取明示或暗示房價即將上漲、故意制造房源緊張氣氛等手段誤導(dǎo)消費者,禁止虛假廣告宣傳。對多次違規(guī)、拒不整改的,采取暫停網(wǎng)簽、暫停資質(zhì)升級等方式,加大懲處力度。宣傳部門要加強(qiáng)宣傳輿論引導(dǎo)。相關(guān)職能部門要定期組織專項執(zhí)法檢查,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)的違法違規(guī)不正當(dāng)經(jīng)營行為予以嚴(yán)肅查處,并公開曝光。
本《通知》自印發(fā)之日起實施,之前有關(guān)文件與本《通知》不符的,以本《通知》為準(zhǔn)。各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處、園區(qū)管委會)、市府相關(guān)職能部門根據(jù)本《通知》要求,認(rèn)真做好組織落實工作。
東莞市人民政府辦公室
2017年3月21日
東莞限購政策解讀
一、有無本市戶籍都限購2套新房(其中非本市戶籍第2套需有連續(xù)2年社保);
二、首套房、有貸款記錄但無房、有房貸款已結(jié)清，首付三成;
三、首套房貸款未結(jié)清，二套房普通住宅首付四成;非普通住宅首付六成;
四、2套房以上暫停貸款;
五、備案價：實際成交價不得高于備案價，下浮幅度不得超15%;
六、新房備案價不得明顯高于同區(qū)域同類項目價格;上調(diào)備案價幅度不得高于《通知》前最后一次備案價的5%。(注：此條為新增)
業(yè)內(nèi)解讀
“限價令”推動房價適當(dāng)回落
合富輝煌東莞發(fā)展研究中心總監(jiān)李興旺認(rèn)為，《通知》的出臺，初衷是嚴(yán)防房價過快上漲，并鼓勵房價適當(dāng)回落�？傮w來說，相對于其他城市，東莞此次限購政策“加碼”力度較溫和，主要是規(guī)范東莞房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，利于行業(yè)健康發(fā)展。
李興旺表示，此次限購政策“加碼”，說明東莞已經(jīng)清晰認(rèn)識到去年調(diào)控未達(dá)到預(yù)期效果，當(dāng)前房價出現(xiàn)加速上漲的勢頭，急需通過“加碼”及時扼制這個勢頭，穩(wěn)定房價預(yù)期。
瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心副總經(jīng)理李玲玲也表示，在近期多種因素影響下，市場各個層面的信心倍增，價格上漲的預(yù)期浪潮再次被掀起。本次政策“加碼”，正是為了將不理性購房控制在房價上漲的萌芽階段，可謂當(dāng)機(jī)立斷。
而在土地政策方面，李興旺認(rèn)為，相關(guān)部門根據(jù)東莞商業(yè)物業(yè)飽和的現(xiàn)狀，適時做出供地結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大住宅地塊供應(yīng)，減少商業(yè)地塊，將緩解東莞商品住宅供求失衡矛盾，最終對房價起到一定平抑作用，同時亦緩解商業(yè)物業(yè)供過于求的矛盾。
此外，地價的高低由供求關(guān)系決定，李興旺表示，去年，東莞以“限房價、競地價”的方式在鳳崗做了試點，顯示出政府要從源頭上解決高地價問題。而要求競地資金為自有資金，對拿地房企的資金實力提出更高要求。
記者觀察
新政著力于“限價” 購房者可擇機(jī)入市
3月份東莞樓市蠢蠢欲動的漲價風(fēng)將隨著“限價令”的出臺戛然而止!
上個周末，東莞不少樓盤銷售現(xiàn)場人氣火爆，有些樓盤出現(xiàn)購房者排隊選房的現(xiàn)象。本月初，有樓盤首批開盤就成功簽約了404套住宅，成交均價約1.9萬元/平方米。隨后，其旁邊的樓盤開盤，定價2.1萬元/平方米左右，開盤當(dāng)天推的貨量在一天內(nèi)銷售完畢。
此次東莞限購政策升級，并沒有對購房者購買首套新房進(jìn)行限制，而是對開發(fā)商定價提出了嚴(yán)厲的限制措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是因為《通知》出臺的背景正是目前房價出現(xiàn)了上漲的苗頭。因此“限價令”對開發(fā)商漲價備案的間隔時間、漲價幅度都提出了嚴(yán)格的要求。為了能夠快速出貨，回籠資金，“限價令”將迫使越來越多的開發(fā)商合理定價，甚至下調(diào)價格，讓東莞的房價回到更加理性的位置上來。
而對于購房者而言，也許可以在下半年擇機(jī)入市， 因為“限價令”的出臺將會使樓市向理性定價靠攏。從微信公眾號“樓三姐”對購房者買房意愿的調(diào)查來看，希望能夠入市的購房者仍然占不小的比例。
在300多名參與調(diào)查的購房者當(dāng)中，有19%的購房者表示，要等下半年樓盤降價了再買房;而25%的購房者則認(rèn)為，不管樓市調(diào)控政策是否“加碼”，該買房還是得買;38%的網(wǎng)友表示，目前房價還是太高，會持幣觀望一段時間。
業(yè)內(nèi)人士表示，按照樓市調(diào)控政策出臺對樓市影響的規(guī)律來看，在樓市調(diào)控“加碼”影響下，房價將逐漸回歸平穩(wěn)，購房者下半年或可以擇機(jī)入市。
