今年三月以來的20天里，中國樓市調(diào)控加碼的大潮已經(jīng)蔓延至17個城市。如北京、上海等地樓市政策再次達到“史上最嚴”，廣州、石家莊等星夜出臺新政，更有一些城市在短短幾天內(nèi)連續(xù)收緊政策“韁繩”。陽春三月天，中國樓市調(diào)控風(fēng)暴出現(xiàn)“三宗最”。
20天17城加碼調(diào)控
“最嚴厲”
北京日前出臺的“認房認貸”新政讓“二套房”的購房門檻大幅提高。普通住宅60%(非普通住宅80%)以上的二套房首付壓力，幾乎拆掉了“購房杠桿”，讓不少投資客望而卻步。業(yè)內(nèi)普遍認為，新政出臺之后，北京購房政策已成“史上最嚴”。
立竿見影，政策出臺后，北京二手房成交驟減。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政實施次日的3月19日，北京二手住宅成交僅224套，而調(diào)控前5天的日成交量均在千套左右。
新政“速凍”效果預(yù)計不僅顯現(xiàn)于二手房市場。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，隨著二手市場成交逐漸冷卻，“賣一買一”的周期拖長，部分改善型支付能力下滑，將逐步導(dǎo)致新房住宅市場的成交量出現(xiàn)下行。
除北京外，上海、深圳、南京等多地政策也達到“史上最嚴”。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉指出，可以預(yù)計，接下來一些市場過熱、房價又有所抬頭的城市也將進一步跟進加碼調(diào)控。
“最著急”
3月17日，從下午至深夜，北京、石家莊、廣州、鄭州四城相繼出臺加碼住宅限購限貸的措施。18日又有長沙收緊限購。廣州和鄭州兩地幾乎是連夜發(fā)布樓市新政，被視為“最著急”的調(diào)控。
“最著急”、“最嚴厲”新政的背后是局部地區(qū)房價出現(xiàn)升溫趨勢。官方數(shù)據(jù)顯示，2月份，中國70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有56個，占八成。不少地方更是出現(xiàn)二手住宅價格漲幅高于新房的情況。廣州是2月份70個城市中二手房價漲幅最高的城市，環(huán)比上漲2.7%，當(dāng)月廣州新房價格環(huán)比上漲0.9%。
今年全國兩會上，“遏制熱點城市房價過快上漲”被加入政府工作報告修訂內(nèi)容之中，決策層對樓市調(diào)控的決心可見一斑。
“最頻繁”
除了政策趨緊、出臺時機迫切外，多地更是多次調(diào)控，反復(fù)加碼。例如長沙在3月18日升級限購等政策，短短兩天之后，又宣布全面上調(diào)公積金貸款首付比例，并暫停發(fā)放第三套及以上住房公積金貸款。再如南京3月15日出臺限購新政，限購擴圍、升級，而去年9月以來，南京已經(jīng)有大大小小數(shù)次調(diào)控新政出臺。此外，鄭州、武漢、杭州等地也是多次調(diào)控、反復(fù)加碼。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，自2017年9月以來，中國已經(jīng)有超過35個城市出臺了110余次房地產(chǎn)收緊的調(diào)控措施。僅雞年新年之后，就有超過22個城市出臺了針對購房的新規(guī)新政。
鏈家集團董事長左暉日前指出，供求關(guān)系、消費者預(yù)期、金融環(huán)境、市場秩序都將對房價產(chǎn)生影響。在調(diào)控政策出臺后，北京等城市的房地產(chǎn)市場會更加穩(wěn)定，對此“我們是有比較明確的預(yù)期的”。
胡景暉指出，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，對緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場、平抑房價將起到立竿見影的效果，預(yù)計從3月中下旬開始，樓市交易量將會再次出現(xiàn)明顯回落，春節(jié)以來有所抬頭的房價也將再次回歸平穩(wěn)，并有望迎來回落。
專家：住房供需存在區(qū)域性差異
應(yīng)因城施策
隨著限購的加碼，樓市再次成為輿論熱議的話題。就在剛剛舉行的中國發(fā)展高層論壇上，這也成了大家關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人和經(jīng)濟學(xué)者們普遍認為，目前的限購政策出臺正當(dāng)其時，將會有效的抑制房價的再度高企，但后期一些配套的長效機制也應(yīng)陸續(xù)出臺。
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部副部長 陳昌盛：我們現(xiàn)在是一線城市土地供給相對緊張，但是資金和人口正在向一線城市聚集，三四線城市土地供給相對寬裕，但是人口和整個資金都在撤離，相對來說三四線城市是流出的，所以我們現(xiàn)在之所以強調(diào)因城施策的措施，其實是要給地方一些房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán)，特別是三四線城市。
專家認為，房地產(chǎn)不僅僅是房價的問題，它關(guān)系到立法、稅收、財政等許多領(lǐng)域，政府應(yīng)該拿出更多的長效措施來，用體質(zhì)機制去解決樓市調(diào)控問題。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟所所長 王微：政府在房地產(chǎn)市場里最重要的作用，首先是要建立好，讓市場有序運行的制度，比如說房地產(chǎn)市場的交易制度，比如說住房融資的制度，另外就是說要有立法， 包括像剛才提到的租賃法，現(xiàn)在我們國家房地產(chǎn)市場里的立法，是比較少的。
如何遏制巨額增量資金的宣泄?
齊魯資管的首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷在其微信公眾號發(fā)布的一篇名為《看得見底牌的博弈》中提到：
通過觀察2017年中國商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造，就會發(fā)現(xiàn)要控制熱錢規(guī)模何等之難：2015年末，中國外匯占款余額為24.87萬億元，至2017年末只有21.94萬億元，一年內(nèi)減少近3萬億，但2017年的M2增速依然維持是11.3%，即如果外匯占款不減少，則去年的M2應(yīng)該達到13.4%。盡管從表面看，商業(yè)銀行的新增信貸為12.65萬億，但通過購買財政部和地方政府債券大約6萬億，通過同業(yè)義務(wù)增加資產(chǎn)近7萬億，使得2017年的商業(yè)銀行國內(nèi)資產(chǎn)增加了25萬億，故投放給市場的資金總量超乎想象。如此大的資金投放，加上原本已經(jīng)是巨無霸的社會資金，成為國內(nèi)持續(xù)資產(chǎn)荒的重要原因。
由于存量資金大部分都已經(jīng)配置在資產(chǎn)上了，由此形成了資產(chǎn)泡沫，而當(dāng)前政策的底牌又是穩(wěn)增長和防風(fēng)險，即政策的底線是不去刺破泡沫，而只是抑制泡沫，這就到了泡沫不斷疊加。從過去近20年的房價走勢看，每逢房地產(chǎn)政策收緊，房價漲幅趨緩或微跌時，都是買入的好時機，且?guī)缀趺扛羧昃褪且粋�買房的好時機，如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年。這就使得每年居民部門新增的資金大部分會去配置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)作為居民家庭最大比例的配置資產(chǎn)，延續(xù)了那么多年只漲不跌的神話，且本身又存在剛需和改善型需求。
相比之下，固定收益類產(chǎn)品的配置需求相對弱些，因為預(yù)期收益率是不變的，這些年來回報率不斷下降，也導(dǎo)致了銀行和信托理財產(chǎn)品規(guī)模增速的下降。資產(chǎn)配置需求最弱的還是二級市場的權(quán)益類產(chǎn)品(遠不如PE、VC等的投資回報率高)，在過去27年中，累計漲幅都遠低于樓市和債市，這兩年來表現(xiàn)更差。
正是因為樓市長期演繹著財富效應(yīng)，使得今年居民家庭的增量資金依然會青睞樓市。為了抑制這些增量資金對樓市的宣泄，這兩天北京、廣州等地又出臺了更嚴厲的限購增速，這說明，即便沒有房產(chǎn)稅，抑制房價上漲的政策手段還是有的，只是再嚴厲的政策還得有度，即不要刺破泡沫??這一底牌卻成為熱錢始終不愿離開樓市的最大因素。
除了樓市存在泡沫，其他市場也或多或少地存在泡沫，之所以那么多所謂的理財產(chǎn)品能夠獲得較高的預(yù)期回報率，是因為其收益都是建立了泡沫不破的基礎(chǔ)上，一旦泡沫破滅，所謂合理估值的假設(shè)就不復(fù)存在，有多少產(chǎn)品的價格還能保持堅挺呢?所以，對各類資產(chǎn)以及匯率等管制強化已經(jīng)成為迫不得已的選擇，但卻不能成為永久的選擇。
不過，底牌既然已經(jīng)看見了，而且不會突然抽走，那么，2017年的各大類資產(chǎn)的投資風(fēng)險應(yīng)該都不大：跌多了，政策會放松，反彈可期;漲多了，政策會收緊，要注意回落風(fēng)險。但不可否認的是，沒有不破的泡沫，中短期的維穩(wěn)將導(dǎo)致長期風(fēng)險的累積，這已經(jīng)成為我們未來不得不去對付的高難度牌局
