山東房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，由省住建廳起草的《山東省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)于近日正式出爐。與2006年修訂的《山東省城市房屋拆遷管理條例》相比，《條例(草案)》特別增加了舊城改建項目超過百分之三十的被征收人不同意不得強(qiáng)征的規(guī)定，同時明確了最低不低于45平方米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
超30%被征收人不同意不能拆遷記者從省住建廳相關(guān)部門了解到，此次出臺的《條例(草案)》中，增加了對舊城區(qū)改建征收房屋的特別規(guī)定，明確了超過百分之三十的被征收人不同意征收書面意見，市、縣級人民政府則不得作出房屋征收決定的意見。
《條例(草案)》規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過半數(shù)的被征收人對征收補(bǔ)償初步方案提出書面異議的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。方案經(jīng)修改和完善在房屋征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期間若仍有超過百分之三十的被征收人表示反對，市、縣級人民政府則不得作出房屋征收決定。
依據(jù)《條例(草案)》，因舊城改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的或者征收房屋面積較大的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)下限提高至45平方米房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系被征收人的切身利益，是房屋征收工作中的核心環(huán)節(jié)，也是本次條例制定的重點。記者了解到，為確保被征收群眾在同區(qū)位能買到不少于原征收面積的新房，保證住宅被征收人的居住條件不降低、有改善，《條例(草案)》明確規(guī)定了補(bǔ)償內(nèi)容、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并對被征收房屋價值做了特別說明。
記者查閱現(xiàn)行拆遷管理辦法獲悉，原有規(guī)定中，被拆遷人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積的(即“使用面積34平方米”)，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或者提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋。國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積內(nèi)增加面積所需的費用，由拆遷人承擔(dān)。
而此次出爐的《條例(草案)》則提出，征收個人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且該房屋建筑面積低于45平方米的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照不低于45平方米建筑面積，對被征收人進(jìn)行最低面積貨幣補(bǔ)償或者提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，增加面積所需的補(bǔ)償費用，由作出房屋征收決定的人民政府承擔(dān)。
延長過渡期臨時安置費增加一倍對于拆遷戶普遍關(guān)心的臨時安置費問題，《條例(草案)》規(guī)定，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付一次性臨時安置費;被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在補(bǔ)償協(xié)議約定的過渡期限內(nèi)按月支付臨時安置費;由房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)用房的，不支付臨時安置費。
其中，因房屋征收部門的責(zé)任延長過渡期限的，從逾期之日起由房屋征收部門增加一倍支付給被征收人臨時安置費;由房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)用房的，從逾期之日起，由房屋征收部門向被征收人支付臨時安置費。
被征收的住宅房屋，補(bǔ)償價值按照其所處區(qū)位新建普通商品住宅市場價格，結(jié)合被征收房屋建筑結(jié)構(gòu)、層次、朝向、新舊程度和裝飾裝修情況等因素評估確定。對被征收非住宅房屋價值的補(bǔ)償，則按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場價格評估確定。征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積一般不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。
房屋價值評估充分尊重被征收人意愿在房屋的征收和補(bǔ)償過程中，不管是住宅房屋還是非住宅房屋，房屋價值的確定總是備受爭議。記者了解到，為讓評估更加公平公正，《條例(草案)》在房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定上充分尊重被征收人的意愿，規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，超過半數(shù)的被征收人認(rèn)可的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，視為共同協(xié)商選定，若在公告協(xié)商期內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織采取逐戶征詢、集中投票或者通過抽簽、搖號等隨機(jī)方式選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。
對被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的確定，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，先向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估;對復(fù)核結(jié)果有異議的，可向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，專家委員會進(jìn)行審核并出具鑒定結(jié)論。
建設(shè)單位參與拆遷要處罰除上述受眾多拆遷戶關(guān)注的問題，《條例(草案)》還規(guī)定，建設(shè)單位參與拆遷活動的，由房屋征收部門責(zé)令改正，處三萬元以上十萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
此外，《條例(草案)》還對市、縣級人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門工作人員不履行法定職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的八種行為進(jìn)行了詳細(xì)列舉，增強(qiáng)了可操作性。有八種行為之一的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
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一、農(nóng)村宅基地拆遷如何補(bǔ)償
1、土地法修正草案明確單獨補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國務(wù)院制定。依照國務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。
現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償;征收耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費;土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。
2、征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了對宅基地的補(bǔ)償和社會保障補(bǔ)償。修正案草案規(guī)定，征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償，被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會保障費用，農(nóng)民村民住宅補(bǔ)償，以及其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。
3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補(bǔ)償;城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補(bǔ)償。
二、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷怎么補(bǔ)償
1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償�！胺珠_補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補(bǔ)償。
一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進(jìn)行安置。
還有就是房屋及地上附著物的補(bǔ)償，這個補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細(xì)非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補(bǔ)償一般就只有一種補(bǔ)償方式了，就是貨幣補(bǔ)償。
3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。征用耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
