經(jīng)過前期五個月的公眾意見征詢等流程后，廣州市住建委昨日正式頒布《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，該辦法今年12月1日起正式實(shí)施。
和之前的征詢意見稿相比，昨日公布的辦法新增“物業(yè)專項(xiàng)維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)”的規(guī)定。廣州市住建委表示，這意味著當(dāng)小區(qū)共用物業(yè)維修和更新時(shí)，只要在投保范圍內(nèi)就可使用保險(xiǎn)資金，可簡化使用流程，實(shí)現(xiàn)“花小錢辦大事”的效果。
記者獲悉，2012年1月1日至2015年12月31日維修資金歸集總額升至174.52億元，但目前只有900多個小區(qū)用了1.97億元，使用率剛過1%，其他物業(yè)維修資金在睡大覺。廣州市住建委此前解釋，之所以使用率不高，一方面是有些房子還沒到大修的時(shí)候，另一方面是國家規(guī)定要經(jīng)過“雙2/3”同意才能使用，使用率低在全國也是普遍情況。
小區(qū)維修資金按5%標(biāo)準(zhǔn)交存
廣州市住建委解釋，廣州現(xiàn)行的維修資金管理辦法2008年2月1日起施行，對社會反映較多的維修資金的交存、劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理、正�；蚓o急使用程序等問題規(guī)定不夠具體，實(shí)操性不強(qiáng)。
為解決這一問題，廣州市住建委在制定新的物業(yè)維修資金管理辦法時(shí)，力求簡捷便民。例如，為解決目前各小區(qū)物業(yè)基金使用程序繁瑣導(dǎo)致使用率低的問題，辦法規(guī)定了維修資金可用于購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造時(shí)，只要在投保范圍內(nèi)就可以使用保險(xiǎn)資金進(jìn)行維修和更新、改造，如此有望實(shí)現(xiàn)“花小錢辦大事”的效果。
另外，對于小區(qū)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，辦法也明確規(guī)定根據(jù)廣州物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%確定、公布首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金每平方米建筑面積交存標(biāo)準(zhǔn)，并每三年調(diào)整一次。為了降低業(yè)主負(fù)擔(dān)，辦法參考《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部第165號令)規(guī)定的“5%至8%”交存標(biāo)準(zhǔn)，取了最低值5%。
開發(fā)商自留物業(yè)也須交維修資金
針對小區(qū)開發(fā)商自留物業(yè)逃避不交維修資金的問題，新辦法也規(guī)定，建設(shè)單位向業(yè)主銷售房屋、車位前，全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時(shí)再向買受人收回已代交的首期維修資金。廣州市住建委表示，該制度可有效解決自留物業(yè)的建設(shè)單位和部分小業(yè)主欠交維修資金的問題，在需要使用維修資金時(shí)，可有效維護(hù)已交存維修資金業(yè)主的利益。
對于老城區(qū)許多房改房小區(qū)過去沒有物業(yè)維修資金的情況，辦法也規(guī)定由業(yè)主大會決定小區(qū)維修資金的續(xù)交、補(bǔ)交方案或者制定維修資金籌集和使用規(guī)約，明確交存標(biāo)準(zhǔn)和交存時(shí)限，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。
同時(shí)，應(yīng)交但未交維修資金的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存首期維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)交但未交維修資金，或者交存的維修資金已使用的，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存。房屋分戶賬中的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
廣州物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理
使用現(xiàn)狀
總額：174.52億元(2012年1月1日至2015年12月31日維修資金歸集)
使用：1.97億元(目前只有900多個小區(qū)使用了該資金，使用率剛過1%)
各區(qū)管理
中心7區(qū)：由廣州市物業(yè)維修資金管理中心負(fù)責(zé)資金歸集、使用
其他四區(qū)：花都、番禺、從化、增城資金歸集、使用由屬地住建部門負(fù)責(zé)
辦法速讀
●小區(qū)共有物業(yè)保養(yǎng)、維護(hù)由誰實(shí)施?
辦法：有物業(yè)管理公司的由物管實(shí)施;沒有物管的小區(qū)由業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會組織實(shí)施;上述都沒有的，由街道辦事處、居民委員會組織相關(guān)業(yè)主實(shí)施。
●何種情況下可緊急使用維修資金?
辦法：7種危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的危險(xiǎn)可緊急使用：發(fā)生電梯故障，消防設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)，未移交供水公司的二次供水水泵運(yùn)行中斷，排水設(shè)施堵塞、爆裂等緊急情況時(shí)，不用通過“雙三分之二以上業(yè)主同意”，由組織實(shí)施單位向物業(yè)所在地的區(qū)住房建設(shè)部門提出使用維修資金申請。
●業(yè)主如何監(jiān)督維修資金的使用?
辦法：三種途徑定期公布維修資金賬目：一是市管理中心、業(yè)主委員會應(yīng)每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度維修資金管理情況。二是專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向市管理中心、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)送維修資金對賬單。三是專戶管理銀行應(yīng)建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
●遇大額維修工程時(shí)，如何保證業(yè)主權(quán)益?
辦法：(1)提倡公開招標(biāo)確定維修和更新、改造項(xiàng)目的施工單位，并聘請專業(yè)監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理。(2)使用維修資金費(fèi)用預(yù)算總額在5萬元以上(含5萬元)的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行審價(jià)。(3)組織實(shí)施單位可委托具備審價(jià)條件的相關(guān)單位。實(shí)行審價(jià)的，施工合同約定的費(fèi)用總額不得超過預(yù)算審價(jià)報(bào)告確定的費(fèi)用總額。(4)物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用的物業(yè)專項(xiàng)維修資金只能支付到施工合同約定的施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中;用于支付審價(jià)、監(jiān)理等費(fèi)用的物業(yè)專項(xiàng)維修資金只能支付到約定的審價(jià)、監(jiān)理等單位賬戶中。
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物業(yè)維修資金“沉睡”，只能存銀行但利息太低，這一直有爭議，今后，“物業(yè)專項(xiàng)維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)”了!記者昨日從廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會獲悉，最新發(fā)布的《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)還明確，維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為每三年調(diào)整一次，同時(shí)規(guī)定了維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的三個事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意。此外，規(guī)定使用維修資金費(fèi)用預(yù)算總額在5萬元以上(含5萬元)的應(yīng)當(dāng)實(shí)行審價(jià)。此次出臺的《辦法》共計(jì)5章58條，可謂亮點(diǎn)多多。
亮點(diǎn)一以小成本保障物業(yè)維修
《辦法》明確，“物業(yè)專項(xiàng)維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)”。當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造時(shí)，只要在投保范圍內(nèi)就可以使用保險(xiǎn)資金進(jìn)行維修和更新、改造，可以帶來良好經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，實(shí)現(xiàn)“花小錢辦大事”的效果。
《辦法》規(guī)定，維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的三個事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意。
亮點(diǎn)二明確維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)
《辦法》明確，“根據(jù)本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%確定、公布首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金每平方米建筑面積交存標(biāo)準(zhǔn)，并每三年調(diào)整一次”。
《辦法》明確，建設(shè)單位向業(yè)主銷售房屋、車位前，全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時(shí)再向買受人收回已代交的首期維修資金。該制度可以有效解決自留物業(yè)的建設(shè)單位和部分小業(yè)主欠交維修資金的問題。在需要使用維修資金時(shí)，可以有效維護(hù)已交存維修資金業(yè)主的利益。
亮點(diǎn)三余額不足首期交存額30%需續(xù)交
《辦法》明確，應(yīng)交但未交維修資金的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存首期維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)交但未交維修資金，或者交存的維修資金已使用的，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存。房屋分戶賬中的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，以及未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的樓宇，由業(yè)主大會決定續(xù)交、補(bǔ)建方案或者制定維修資金籌集和使用規(guī)約，明確交存標(biāo)準(zhǔn)和交存時(shí)限，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。
亮點(diǎn)四明確業(yè)主需分?jǐn)偩S修資金的比例
《辦法》明確，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)偡绞降模凑占s定;沒有約定或者約定不明確的，由對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有共有權(quán)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分?jǐn)偂I(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分?jǐn)傎M(fèi)用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān);使用維修資金涉及建設(shè)單位尚未售出的物業(yè)或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房單位負(fù)責(zé)承擔(dān)相應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用。
亮點(diǎn)五七種緊急情況直接使用維修資金
《辦法》明確，發(fā)生電梯故障，消防設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)，未移交供水公司的二次供水水泵運(yùn)行中斷，排水設(shè)施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等七種緊急情況時(shí)，組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定、合同約定立即組織實(shí)施維修和更新、改造。符合上述七種緊急情況的，不用通過“雙三分之二以上業(yè)主同意”，由組織實(shí)施單位向物業(yè)所在地的區(qū)住房建設(shè)部門提出使用維修資金的申請。
