蘇州房?jī)r(jià)走勢(shì)趨勢(shì)最新消息,今年蘇州房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

當(dāng)今，房子可以說(shuō)是人們?nèi)松?dāng)中的一件重大物品，買(mǎi)房子是人生當(dāng)中的大事情。很多人在買(mǎi)房之前都會(huì)去考慮一下房子的價(jià)格，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高低會(huì)影響房子的整個(gè)開(kāi)銷，進(jìn)而影響我們的錢(qián)袋子。下面就與小編一起看看2021年蘇州房?jī)r(jià)走勢(shì)趨勢(shì)最新消息,今年蘇州房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)。僅供參考。

歲末年初，中國(guó)樓市的大信號(hào)頻頻傳出，為2021年奠定了基調(diào)。

最重磅的消息來(lái)自央行，在2020年最后一天出手，為銀行戴上的“緊箍咒”：個(gè)人住房貸款占比，最高不得超過(guò)32.5%。

這還是對(duì)五大行和國(guó)開(kāi)行、郵政行而言，大量的中型銀行如招商、浦發(fā)、中信、民生等銀行，這條線更是被勒緊到了20%。

什么概念？不少銀行目前已經(jīng)“超限”了，必須整改。

2021年，從銀行發(fā)給個(gè)人貸款買(mǎi)房的錢(qián)，要大幅收緊。央媽顯然是開(kāi)始擔(dān)心，貨幣放水大量進(jìn)入樓市，提前加了一道閘門(mén)，為樓市維穩(wěn)。

同時(shí)，各大機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布了對(duì)2021年樓市的展望，對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)做出預(yù)測(cè)：

全都判斷，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。

貨幣流動(dòng)性充足，社會(huì)預(yù)期趨向一致，國(guó)家提前出手壓制……種種信號(hào)顯示，2021又將是中國(guó)樓市不平凡的一年。

房?jī)r(jià)，真的還要漲？

1、最新！社科院給出2021年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：將同比上漲5%！
很多人都希望能給出一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的數(shù)字，但開(kāi)宗明義，極不靠譜。
咱先說(shuō)最權(quán)威的，最近，中國(guó)社科院給出2021年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：2021年房?jī)r(jià)比2020年同比增長(zhǎng)5%。一時(shí)間，朋友圈從中介到置業(yè)顧問(wèn)，又是不乏鼓吹：官方明確房?jī)r(jià)要上漲！然而，數(shù)據(jù)要多維度來(lái)看：一、站在資產(chǎn)保值增值的角度，5%也就剛剛跑贏通貨膨脹，對(duì)于貸款購(gòu)房的人，這兩年大部分人的貸款利率都在5%以上。二、5%只是一個(gè)全局的預(yù)測(cè)。2020年前11個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)7.9%，但與此同時(shí)，鄭州，天津、北京、青島等北方重點(diǎn)城市均出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。三、這幾年社科院對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)測(cè)，可以說(shuō)“十測(cè)九不準(zhǔn)”。像2018年，偏差大到10%以上，預(yù)測(cè)漲幅0%，實(shí)際漲幅10.7%。

時(shí)至今日，比起期待漲，更應(yīng)該回答的是：
當(dāng)蘇州房?jī)r(jià)已連漲3年，中間沒(méi)有一個(gè)回落期！眼看著北方多個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌，南北差異越來(lái)越大。2021年，蘇州房?jī)r(jià)是否還有上漲的動(dòng)力？太宏觀的我們不看，具體到一個(gè)城市時(shí)，決定房?jī)r(jià)的，是土地成本，是供求關(guān)系，是限價(jià)政策。2、蘇州2020年賣(mài)地金額超1900億元！同比2019年上漲約38%！成本壓力大
地價(jià)是房?jī)r(jià)之錨，也是前瞻數(shù)據(jù)。
以前，地價(jià)較低時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)影響更大的反而是市場(chǎng)，建安、稅費(fèi)等成本。而當(dāng)?shù)貎r(jià)越高時(shí)，地價(jià)成為影響房?jī)r(jià)的大頭。
典型的就是2019年的地價(jià)和2020年的房?jī)r(jià)。

2019年蘇州土地市場(chǎng)賣(mài)地1850億，同比上漲33.72％，位列全國(guó)第四。且在蘇州2019年上半年的土地出讓中，三次土拍單日攬金百億，使其成為業(yè)界焦！
同時(shí)，由于蘇州是非環(huán)狀發(fā)展的典型多中心城市，蘇州地王從來(lái)不只是誕生于園區(qū)和高新區(qū)，到處都可以出地王。后果就是2020年純新盤(pán)主導(dǎo)下，主城區(qū)多個(gè)板塊的房?jī)r(jià)迎來(lái)了快速攀升！

而在最新發(fā)布的2020年全國(guó)300個(gè)城市的土地出讓金收入中，蘇州以1922億元（包含縣市）的賣(mài)地收入，位列全國(guó)第5名！與2019年相比的話，蘇州2020年賣(mài)地總金額同比漲幅約38%，這個(gè)漲幅數(shù)據(jù)是非常高的了。同時(shí)，在2020年，蘇州有很多板塊的地塊的地價(jià)被再次刷新！比如園區(qū)勝浦、新區(qū)科技城，地王仍在不斷涌現(xiàn)。
結(jié)論：從地價(jià)來(lái)看，2021年，蘇州各板塊房?jī)r(jià)上漲壓力還是很大的！
3、蘇州成功晉升為特大城市！人口超550萬(wàn)！同時(shí)土地供應(yīng)也不少
供應(yīng)和需求將是影響房?jī)r(jià)的根本因素。
最典型的就是2020年開(kāi)年，全國(guó)樓市因“疫情”預(yù)期轉(zhuǎn)冷，而蘇州則在這時(shí)突發(fā)降低了人才落戶門(mén)檻！一時(shí)間購(gòu)房需求暴漲，樓市迅速回暖。

那2021年呢，供需將發(fā)生什么變化？
一、從房源供應(yīng)來(lái)看：

2020年蘇州涉宅地塊（含住宅、商�。┕渤鲎屃思s2.6萬(wàn)畝，甚至比2019年還多3000多畝。所以從土地來(lái)看，2021年并不是很缺地。二、從購(gòu)房需求來(lái)看：
根據(jù)住建部最新發(fā)布的2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)中顯示，蘇州城區(qū)人口超過(guò)550萬(wàn)人，成功晉升成為名副其實(shí)的特大城市！

但要注意了，這個(gè)數(shù)據(jù)是包含了蘇州市區(qū)與昆山、張家港、常熟、太倉(cāng)等。不過(guò)2020年的疫情、長(zhǎng)租公寓暴雷，全球大放水，地價(jià)猛漲都刺激了大家的購(gòu)房熱情；同時(shí)，蘇州也在不遺余力的多次放寬落戶政策，以期吸引來(lái)更多高知人才，創(chuàng)建城市的同時(shí)也新增了更多購(gòu)買(mǎi)力。結(jié)論：2021年蘇州一不缺項(xiàng)目，不會(huì)造成供應(yīng)不足，另一方面蘇州的購(gòu)買(mǎi)力還是可以的。有上漲動(dòng)力，但空間不大。4、主城限價(jià)從嚴(yán)，但板塊分化明顯！二、三級(jí)板塊還在努力向上沖刺限價(jià)是決定短期房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。在2016年的國(guó)慶假期間，蘇州突發(fā)出臺(tái)樓市調(diào)控新政，迎來(lái)了史上最嚴(yán)的限價(jià)調(diào)控！這個(gè)被看作是樓市轉(zhuǎn)折的象征性事件，讓整個(gè)蘇州市場(chǎng)幾乎是顛覆性的輪動(dòng)洗牌。而4年過(guò)去了，限價(jià)仍沒(méi)有放松的意思，反而又加了一個(gè)【限售】！在這個(gè)大背景下，接下來(lái)，將會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)局面：一、純新盤(pán)繼續(xù)加入嚴(yán)格限價(jià)行列，主城區(qū)漲幅必然受限！這點(diǎn)從前幾年的限價(jià)就可以看出來(lái)，不管你地價(jià)拍的有多高，即便是虧本賣(mài)也必須堅(jiān)守限價(jià)紅線不動(dòng)！眾所周知，蘇州新房執(zhí)行限價(jià)政策，限價(jià)紅線在4萬(wàn)/?。在這道限價(jià)紅線之下，蘇州領(lǐng)漲板塊如園區(qū)、獅山一直牢牢被限。這也就催生蘇州新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“4321”的金字塔格局。在這個(gè)大背景下，雖然領(lǐng)漲板塊的房?jī)r(jià)被牢牢按住了，但次級(jí)板塊、三級(jí)板塊還在努力向上沖刺。新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，成交均價(jià)攀升，卻依然在合理范圍內(nèi)。
二、主城新房漲幅控制背后，成本將影響各板塊房?jī)r(jià)漲幅目前，蘇州大市內(nèi)商品房成交均價(jià)在2.6萬(wàn)元/?左右，但這背后是剛需老盤(pán)和純新盤(pán)搭配后的價(jià)格。事實(shí)上，各板塊在2020年價(jià)差就很大，漲幅差別也很大。
2021年，在前面提到的地價(jià)漲幅情況下：次核心板塊房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)大于其他板塊；剛需板塊由于地價(jià)漲幅小、剛需購(gòu)買(mǎi)為主，漲幅將受限。三、剛需板塊價(jià)格受地價(jià)影響小，剛需流向?qū)⑹欠只暮诵膹?020年下半年來(lái)看，主城區(qū)搖號(hào)新盤(pán)稀缺，購(gòu)房門(mén)檻高的情況下，大量剛需購(gòu)房者被迫去往更偏遠(yuǎn)的板塊。
比如新興起的太湖度假區(qū)板塊，熱度一直持續(xù)到12月份。運(yùn)東板塊作為園區(qū)剛需外溢的熱土也是常青藤般的存在。
2021年一些配套落地快，地鐵5號(hào)線通車后的沿線板塊、以及規(guī)劃利好最先輻射的板塊，漲幅必然將大于其他板塊。
結(jié)論：2021年，限價(jià)之下，主城區(qū)漲幅將被控制，但高門(mén)檻依舊攔住太多購(gòu)房者，新房剛需房源不足情況下，新興剛需板塊、二手房剛需房源或?qū)_高，但也是風(fēng)險(xiǎn)所在。