為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合江西省實際，制定本條例。
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，為業(yè)主提供服務，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。
第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導；
(二)物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務的招投標、物業(yè)服務合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理；
(三)專項維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理；
(四)受理、處理對物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的投訴；
(五)物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；
(六)其他監(jiān)督管理職責。
市政、城市管理、價格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、氣象、人防、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護、民政等部門及供水、供電、供氣等企業(yè)應當按照各自的職責，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)管理和服務工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會同市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門具體指導、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。
社區(qū)居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
物業(yè)服務企業(yè)應當配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當提請市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門依法處理。
第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第七條 配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差且未實行物業(yè)管理的原有住宅小區(qū)，由所在地的市、縣(區(qū))人民政府區(qū)分情況采取措施進行整治改造，逐步實行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
(四)遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；
(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
(六)按時交納物業(yè)服務費用；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。
第十條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應當按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門申請劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門申請登記。
第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域登記證明；
(二)建筑規(guī)劃總平面圖；
(三)物業(yè)建筑面積清冊；
(四)業(yè)主名冊；
(五)交付使用的共用設施設備證明；
(六)物業(yè)管理用房配置證明。
建設單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
第十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)�；I備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主、建設單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房地產(chǎn)主管部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
第十四條 籌備組應當履行下列職責：
(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會成員候選人名單；
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法；
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
第十五條 業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；
(五)擬訂物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
(六)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；
(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
(八)依法決定改變共有部分的用途；
(九)決定利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用；
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應當由業(yè)主共同決定的事項。
第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會決定本條例第十五條第五項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。
第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，具體安排由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十九條業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
(四)監(jiān)督專項維修資金的使用；
(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用；
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(七)調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十條 業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員的每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任
選舉業(yè)主委員會成員時，應當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主大會會議補選。
第二十一條 業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力；
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)；
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務；
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律；
(五)具有一定的組織能力和文化水平。
第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；
(三)管理規(guī)約；
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)書面報告原備案單位。
第二十三條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，反映本小組業(yè)主的意見；
(二)提出、討論本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養(yǎng)護的方案；
(三)討論涉及本小組的其他物業(yè)管理事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十六條 業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當開始籌備召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿前，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。無正當理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第二十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：
(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；
(二)不履行成員職責的；
(三)利用成員資格謀取私利的；
(四)違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務費用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；
(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。
第二十九條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定，并報物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于三個的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三十一條 建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)服務有關(guān)的建議。
建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。
第三十二條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當制定、公布物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約示范文本。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。
第三十三條 建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)管理用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時予以公布。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，無償專用于物業(yè)管理、服務工作，不得挪作他用�？h級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應當在核發(fā)房屋預售許可證和辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。
第三十四條 新建房屋符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、氣象等部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案；
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等設施設備按照規(guī)劃設計要求建成且達到國家、本省有關(guān)建設標準，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
(三)按照規(guī)劃設計要求視頻監(jiān)控裝置、生活購物場所、幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已建成；
(四)道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施已按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備依照法律、法規(guī)規(guī)定取得合法使用手續(xù)，需要進行檢測的，還應當由具備相應資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測合格；
(六)消防車通道、消防登高場地、人防工程已設置顯著標志；
(七)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十五條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，并向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告有關(guān)情況，建設單位應當及時整修并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。
第三十七條 建設單位在房屋交付時，應當向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
第三十八條 新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。
建設單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門設立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。
第三十九條 物業(yè)質(zhì)量保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據(jù)建設單位的申請退還。物業(yè)質(zhì)量保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續(xù)履行相應的質(zhì)量責任。
第四十條 物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內(nèi)予以維修。
第四十一條 物業(yè)保修期限內(nèi)，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定后，屬于保修責任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)組織維修，其費用從物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門應當在物業(yè)質(zhì)量保修金動用后三日內(nèi)書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補存。
建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。
第四十二條 物業(yè)保修期間，建設單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因注銷的，市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門應當將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額提存。
第四十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設單位：
(一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題；
(二)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但建設單位已按照相關(guān)規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務；
(三)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但建設單位已按照人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。
物業(yè)保修期間建設單位已經(jīng)注銷的，保修責任期滿后其交付的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)。
第四十四條 物業(yè)保修責任期滿三十日前，市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門應當將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。
第四十五條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理的監(jiān)督檢查。市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門應當每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設單位的監(jiān)督。具體辦法由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定后，報省人民政府批準。
第四章 物業(yè)管理服務
第四十六條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設，建立物業(yè)服務企業(yè)及其管理人員的信用檔案。
第四十七條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。
只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。
第四十八條 物業(yè)服務合同應當包括下列事項：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況；
(二)物業(yè)服務合同期限；
(三)物業(yè)服務質(zhì)量標準；
(四)物業(yè)服務費用的收取標準和方式、公布物業(yè)服務費用收支情況的時間；
(五)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
(六)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設施的養(yǎng)護、管理；
(七)對外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護小區(qū)秩序、安全防范事項
(八)車輛的停放管理；
(九)物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造費用的管理；
(十)物業(yè)服務、財務檔案和物業(yè)檔案的保管；
(十一)物業(yè)服務合同終止、解除條件；
(十二)雙方約定的其他物業(yè)管理事項；
(十三)違約責任。
第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
(一)以服務業(yè)主為宗旨，提高服務質(zhì)量和水平；
(二)按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養(yǎng)護等服務；
(三)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況；
(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；
(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文體活動；
(六)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告；
(七)為業(yè)主提供水、電、氣維修等便民有償服務；
(八)協(xié)助調(diào)解業(yè)主間的物業(yè)糾紛；
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，聘請專業(yè)經(jīng)營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養(yǎng)護、檢測，清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定以及國家有關(guān)物業(yè)服務的規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應資質(zhì)的檢測機構(gòu)對電梯、壓力容器等特種設備進行定期檢驗檢測；并于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況。
第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會治安綜合治理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應急預案，對突發(fā)性事件應當采取應急措施，及時報告有關(guān)主管部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害公民的合法權(quán)益。
物業(yè)服務企業(yè)應當對進出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務企業(yè)應當派人監(jiān)視，并按照國家和本省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設施，物業(yè)服務企業(yè)應當定期維護，確保其正常運行。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存下列檔案和資料，供業(yè)主委員會查驗：
(一)共有部分經(jīng)營管理檔案；
(二)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護、檢測記錄；
(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
(四)房屋裝飾裝修管理資料；
(五)業(yè)主清冊；
(六)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運、通信、有線電視覆蓋等書面協(xié)議；
(七)物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第五十四條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅類物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他類物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務收費實行政府指導價的，縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，適時制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照縣級以上人民政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費標準和項目。
第五十五條 已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。
建設單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月。
第五十六條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分攤，并定期公布。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質(zhì)的標準收取。居民住宅樓內(nèi)電梯、樓道照明、車庫(停車場)、二次供水、中央空調(diào)、電子對講門等直接服務于居民生活的附屬設施用電，執(zhí)行居民生活用電價格；樓外附屬設施用電按其實際用電性質(zhì)執(zhí)行相應類別電價。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用，并按照約定支付手續(xù)費。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用
第五十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)作出決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自停止服務。
物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。在合同權(quán)利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。
第五十九條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：
(一)本條例第三十五條第一款和第五十三條規(guī)定的資料；
(二)物業(yè)管理用房；
(三)物業(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；
(四)物業(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備；
(五)其他應當移交的財物、資料。
新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物，不得拒交。
第六十條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會做好交接工作，新物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務。
第六十一條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應當制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準,加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。
縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量考核時,應當聽取業(yè)主以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見。
第六十二條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自受理之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。
第六十三條 縣級以上人民政府應當通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，城市管理、公安等部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營者、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責；
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；
(三)物業(yè)服務合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題；
(四)物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。
第五章物業(yè)的使用和維護
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
第六十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告、停車場或者從事租賃等的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為收取或者管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當將收益和使用情況每半年公示一次。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售、出租車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。
出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。
第六十七條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業(yè)服務成本后應當屬于業(yè)主共有。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設的人防工程，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。
第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和省的規(guī)定以及管理規(guī)約，禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；
(五)損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；
(六)擅自改變暗埋、燃氣管線等；
(七)挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設施；
(八)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當保持物業(yè)的整潔、美觀。
第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第七十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當合理、正當?shù)厥褂梦飿I(yè)，禁止下列行為：
(一)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
(二)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；
(三)排放有毒、有害物質(zhì)；
(四)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居通風、采光；
(五)亂設攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；
(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活；
(七)占用消防車通道、妨礙消防車通行；
(八)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。有關(guān)主管部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。
第七十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國務院住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金。
業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
第七十四條 發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會報告：
(一)電梯、水泵故障影響正常使用的；
(二)消防設施損壞，公安機關(guān)消防機構(gòu)出具整改通知書的；
(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏等情況，影響房屋使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的。
前款規(guī)定涉及維修費用需要動用專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)應當持有關(guān)材料，報物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門審核同意，并經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中直接列支；已經(jīng)成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應當持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門備案，并經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門應當及時劃撥專項維修資金。
發(fā)生本條第一款所列情形，未按照規(guī)定實施維修、更新或者改造的，物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。
第七十五條 發(fā)物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
第六章法律責任
第七十六條 建設單位違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。
第七十七條 違反本條例第三十二條第三款和第四十七條第四款規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按時將物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約報送備案的，由市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第七十八條 建設單位違反本條例第三十八條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，由市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第七十九條 違反本條例第五十八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同約定擅自停止服務的，由市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第八十條 物業(yè)服務合同終止后,物業(yè)服務企業(yè)拒不退出的,由市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。
第八十一條 物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量不符合服務規(guī)范和等級標準的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正。
第八十二條 違反本條例第六十五條第一款規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第八十三條 違反本條例第六十九條和第七十一條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物造價百分之十以下罰款；
(三)破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一千元以上一萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處一萬元以上十萬元以下罰款;
(四)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第八十四條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關(guān)部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關(guān)或者主管部門責令改正，并依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未按照本條例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主委員會的；
(二)未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第八十五條 縣對違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第七章 附則
第八十六條 本條例施行前已實施物業(yè)管理且符合本條例關(guān)于召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理區(qū)域，尚未組織召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當在本條例施行后六個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第八十七條 本條例下列用語的含義：
(一)專有部分，是指在構(gòu)造上、利用上具有獨立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；
(二)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
(三)共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；
(四)房屋承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
第八十八條 本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：
(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。
(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。
第八十九條 本條例自2012年10月1日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。 [2]
審查報告
編輯
省人大常委會：
省人大財經(jīng)委于11月22日召開會議，就省政府提請省人大常委會審議的《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)進行了初步審查。為做好初審工作，省人大財經(jīng)委就立法中的一些問題多次與法規(guī)起草部門進行了研究，并先后赴有關(guān)省、市和省內(nèi)部分市縣進行了調(diào)研，召開了省直有關(guān)部門座談會、專家論證會，廣泛征求了意見。受省人大財經(jīng)委的委托，現(xiàn)將對修訂草案的初審意見報告如下：
一、對修訂草案的基本看法
省人大財經(jīng)委認為，1998年12月省九屆人大常委會第六次會議頒布《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱條例)，并于2001年12月22日省九屆人大常委會第二十七次會議進行了修訂，該條例的頒布實施，將全省物業(yè)管理工作納入法制化管理軌道，對于規(guī)范物業(yè)管理活動，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，和諧社會發(fā)揮了重要作用。但是，由于物業(yè)管理涉及多方面利益主體，物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)許多新情況、新問題，條例已經(jīng)不能適應當前全省物業(yè)管理發(fā)展的實際情況和客觀要求。2003年6月國務院頒布了《物業(yè)管理條例》，2007年8月，國務院又對該條例作了修改，同年10月，《中華人民共和國物權(quán)法》正式實施，使條例部分條款已與上位法規(guī)定不相一致，部分條款也過于原則。為維護法制統(tǒng)一，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展，對條例進行修訂已顯得十分必要和迫切。
省人大財經(jīng)委認為，省政府提請審議的修訂草案結(jié)合了本省實際，經(jīng)過廣泛征求意見和多次論證，比較成熟，同意將修訂草案提請本次常委會審議。
二、對修訂草案的修改意見
為使修訂草案的內(nèi)容更加完善，省人大財經(jīng)委提出以下修改意見：
(一)關(guān)于總則
1.鑒于供水、供氣、供電等企業(yè)沒有監(jiān)督管理職權(quán)，建議在修訂草案第四條第三款“監(jiān)督管理”后增加“和服務”的內(nèi)容。
2.建議在修訂草案第七條“原有住宅小區(qū)”前增加“尚未實行物業(yè)管理的”內(nèi)容。
(二)關(guān)于業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
1.建議將修訂草案第十條第二款“物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者”的規(guī)定刪除。
2.為與《南昌市物業(yè)管理條例》規(guī)定的時限不相沖突，建議將修訂草案第十三條第一款“六十日”修改為“二十日”。同時，將本條第二款“二分之一”修改為“百分之七十”。
3.建議將修訂草案第十八條第一款“每年至少召開一次”修改為“由業(yè)主大會議事規(guī)則確定”。
4.修訂草案第十九條規(guī)定的是業(yè)主委員會的職責，但其中第四項的規(guī)定屬于業(yè)主大會的職權(quán)，建議刪除。
5.建議將第二十條第一款“業(yè)主委員會成員每屆任期不超過五年，可以連選連任”修改為“任期由業(yè)主大會或業(yè)主大會議事規(guī)則確定”。
6.建議將修訂草案第二十六條第一款“應當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作”修改為“應當督促其盡快完成換屆選舉工作”。
(三)關(guān)于前期物業(yè)管理
建議將修訂草案第三十六條第一款“提供質(zhì)量保證書”修改為“提供商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書”。
(四)關(guān)于物業(yè)管理服務
1.修訂草案第四十六條第二款的規(guī)定屬于本條第一款的說明，建議刪除。
2.建議將修訂草案第四十八條第二款“電視”修改為“有線電視”。
(五)關(guān)于法律責任
修訂草案第六十一條明確規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金”，對其違法行為應當從重處罰，故建議將修訂草案第七十一條“處二千元以上五千元以下罰款”的規(guī)定修改為“處一萬元以上三萬元以下罰款”。
此外，為使表述更加嚴密、準確，還對修訂草案的用詞提出了一些修改意見，在此不一一贅述。
